150 dự án bị "ách tắc", nhà ở vừa túi tiền bị đẩy giá thành nhà trung - cao cấp

Dương Thị Thu Nga
Thứ 4, 08/12/2021 | 11:24
Chỉ 20 dự án tại Tp.HCM được giải quyết, chấp thuận chủ trương đầu tư trong 11 tháng qua, còn 150 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc trong khâu công nhận chủ đầu tư.

Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản (BĐS) cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh phía Nam.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay nguồn cung BĐS chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai có 254 dự án trên cả nước với 82.258 căn.

Lượng giao dịch BĐS bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Cụ thể, trên cả nước có 66.950 giao dịch thành công; tại miền Bắc có 23.621 giao dịch, tại miền Trung có 18.399 giao dịch, tại miền Nam có 24.930 giao dịch; riêng tại tại Hà Nội có 8.410 giao dịch thành công, tại Tp.HCM có 6.803 giao dịch thành công.

Về giá, giao dịch BĐS tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản. Tuy nhiên, sau đó hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có các văn bản chỉ đạo.

Trước tình hình thị trường BĐS trong năm 2021 trên, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu một số khó khăn, tồn tại như cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, dư thừa BĐS cao cấp, thiếu hụt lớn ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, nhà ở giá hợp lý cho các đối tượng thu nhập thấp.

Bất động sản - 150 dự án bị 'ách tắc', nhà ở vừa túi tiền bị đẩy giá thành nhà trung - cao cấp

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu. (Ảnh: Hữu Thắng)

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu. Tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các địa phương còn rất chậm. Giá BĐS liên tục tăng. Các dự án BĐS còn nhiều thiếu sót, chưa hoàn thiện về hồ sơ, trình tự thủ tục pháp lý. Hoạt động về giao dịch BĐS còn lộn xộn, chưa được kiểm soát tốt

Đặc biệt, còn tồn tại một số chồng chéo, bất cập nhất định trong hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

150 dự án bị ách tắc

Về bất cập này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định “được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” đã làm phát sinh “xung đột pháp luật” với các quy định của pháp luật về đất đai.

Bất động sản - 150 dự án bị 'ách tắc', nhà ở vừa túi tiền bị đẩy giá thành nhà trung - cao cấp (Hình 2).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM.

Theo Luật Đầu tư, dự án nào có 100% đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Sau đó, có bổ sung thêm 1 trường hợp công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Tuy nhiên, vẫn còn bỏ sót 2 trường hợp không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

Ông Châu cho rằng, điều này không đúng ở Luật Đất đai. Chính vì vậy, có 170 dự án tại Tp.HCM bị vướng ở vấn đề này.

Trong góp ý kiến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật, trong đó có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mà HoREA gửi các cơ quan của Quốc hội có thống kê, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến tháng 8/2018 tại Tp.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bị ách tắc không được công nhận chủ đầu tư. 

Năm 2020 có thêm 44 dự án nữa nâng tổng số dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án.

11 tháng đầu năm 2021, Tp.HCM chỉ giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án tồn đọng trước đây và chưa áp dụng được khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn, nên vẫn ách tắc khoảng 150 dự án nhà ở thương mại.

Theo Chủ tịch HoREA, vướng mắc thể chế là vướng mắc lớn nhất hiện nay, gây ra sự biến động về nguồn cung trên thị trường BĐS. Nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn đúng nhưng thiếu là bỏ sót những trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở.

Sụt giảm nguồn cung, đẩy giá nhà tăng cao

Đánh giá về tác động do bất cập trong thể chế gây ra với thị trường BĐS, ông Châu cho biết: “Với khoảng 150 dự án nhà ở thương mại tại Tp.HCM không được công nhận chủ đầu tư gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao trong hơn 5 năm qua, làm hụt nguồn thu ngân sách nhà nước, làm cho việc sử dụng đất kém hiệu quả do chậm đưa đất vào sử dụng và làm cho môi trường đầu tư kinh doanh thiếu tính minh bạch, công bằng, lành mạnh, tạo lợi thế không chính đáng, không công bằng cho một số chủ đầu tư “may mắn” có dự án đã được duyệt”.

Vị Chủ tịch HoREA phân tích, nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 150 dự án lên đến 150.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 15.000 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%); nếu các dự án có lợi nhuận 20% bằng 30.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 6.000 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%) và không thu được các nguồn thuế phái sinh khác nếu dự án được đưa vào kinh doanh; Các chủ đầu tư nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm thì trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 52.500 tỷ đồng, nên các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn và bị mất cơ hội kinh doanh.

Ông Châu cũng cho biết thêm: “Do thị trường thiếu nguồn cung dự án, thiếu sản phẩm nhà ở nên đã xuất hiện các các tác động tiêu cực. 

Một là, chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19.

Hai là, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời”.

Với những tác động tiêu cực trên, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh tính cấp thiết, cấp bách phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật.

Đồng thời việc này đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ đầu tư, nhà đầu tư, người mua nhà và góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, ổn định, lành mạnh.

Doanh nghiệp xây dựng khát khao "gói hỗ trợ" cải cách thủ tục hành chính

Thứ 6, 26/11/2021 | 16:43
Các chuyên gia cho rằng cải cách thủ hành chính như một "gói hỗ trợ" cho doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn vì dịch.

Chuyên gia đánh giá BĐS là lĩnh vực sẽ “bừng sáng” trong năm 2022

Chủ nhật, 21/11/2021 | 08:05
Theo nhận định của PGS.TS Trần Đình Thiên, thị trường BĐS hiện nay đang thể hiện những chỉ số “bừng sáng", không phải “hửng sáng" bởi nó có những dấu hiệu rất rõ rệt

Tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS du lịch

Thứ 3, 16/11/2021 | 19:05
Ông Nguyễn Văn Khôi cho biết: Hội thảo đã tập trung phân tích xu hướng phát triển và những “điểm nghẽn” thể chế của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam.

HoREA lo ngại giá nhà sẽ tăng cao nếu bắt buộc mua bán qua sàn

Thứ 6, 12/11/2021 | 10:47
Theo HoREA, việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng.

Chủ tịch HoREA: Giao dịch bất động sản phải qua sàn là bước thụt lùi

Thứ 6, 05/11/2021 | 16:30
Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định chủ đầu tư dự án phải thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn là một bước thụt lùi, không phù hợp với pháp luật hiện hành.

HoREA: Bất cập của Luật Nhà ở 2014 khiến DN thiệt hại hàng chục nghìn tỷ

Chủ nhật, 22/08/2021 | 13:00
Theo HoREA, Luật Nhà ở 2014 không thống nhất, không phù hợp, làm ách tắc nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở khiến nhiều DN thiệt hại và nhà nước thất thu ngân sách.
Cùng tác giả

Có mặt bằng cho thuê trong phố, làm sao để không ế ẩm?

Thứ 6, 11/02/2022 | 16:32
Theo chuyên gia của Savills, ngoài việc chủ cho thuê cân nhắc giảm giá thuê 20-30% thì còn nên tạo ra những chương trình ưu đãi để hút khách thuê.

Công ty bầu Đức bán tiếp 25,4 triệu cổ phiếu HNG để trả nợ ngân hàng

Thứ 6, 11/02/2022 | 12:03
Bán thành công 48,1 triệu cổ phiếu HNG thu về gần 500 tỷ đồng, Hoàng Anh Gia Lai bán tiếp 25,4 triệu cổ phiếu HNG để trả nợ ngân hàng.

Nhà Thủ Đức bầu Chủ tịch tạm thời thay ông Lê Chí Hiếu

Thứ 6, 11/02/2022 | 11:22
Ông Lữ Minh Sơn, Phó Tổng Giám đốc Nhà Thủ Đức được bầu làm Chủ tịch HĐQT tạm thời cho đến khi công ty tổ chức họp cổ đông thường niên 2022.

Ai đang là chủ nợ lớn nhất của Xây dựng Hòa Bình?

Thứ 5, 10/02/2022 | 16:26
Ngân hàng BIDV đang là chủ nợ lớn nhất của Xây dựng Hòa Bình khi cho vay hơn 2.000 tỷ đồng, chiếm gần 40% nợ vay tài chính của Tập đoàn này.

Dấu hỏi về dòng tiền của Khải Hoàn Land

Thứ 5, 10/02/2022 | 14:20
Doanh thu tăng mạnh, Khải Hoàn Land lãi kỷ lục hơn 400 tỷ đồng trong năm 2021, gấp 4 lần năm 2020 nhưng dòng tiền kinh doanh lại âm gần 2.500 tỷ đồng.
Cùng chuyên mục

Tình cảnh đối nghịch trên thị trường bất động sản: Cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Thứ 2, 27/06/2022 | 19:00
Hiện thị trường bất động sản đang tồn tại tình cảnh đối nghịch: Người muốn bán đất cắt lỗ nhưng cũng nhiều nhà đầu tư lại xem đây là cơ hội mua được đất với giá tốt.

Sẽ đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà đất

Chủ nhật, 26/06/2022 | 07:58
Đây là 2 nội dung quan trọng trong Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về việc hoàn thiện pháp lý cũng như nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai.

Phát Đạt chuyển nhượng dự án lùm xùm Astral City, dự thu hơn 3.000 tỷ

Thứ 7, 25/06/2022 | 09:30
Đây là dự án từng gây nhiều tranh cãi khi Phát Đạt thông qua Công ty SG - KL triển khai đầu tư, thi công trong khi chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Nhu cầu BĐS tại Đồng Nai tăng cao, thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu "ế ẩm"

Thứ 6, 24/06/2022 | 13:59
Thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu xuất hiện nghịch lý: mức độ quan tâm giảm nhưng giá đất vẫn tăng trưởng tốt, có nơi tăng tới 20%.
     
Nổi bật trong ngày

Tình cảnh đối nghịch trên thị trường bất động sản: Cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Thứ 2, 27/06/2022 | 19:00
Hiện thị trường bất động sản đang tồn tại tình cảnh đối nghịch: Người muốn bán đất cắt lỗ nhưng cũng nhiều nhà đầu tư lại xem đây là cơ hội mua được đất với giá tốt.