Bất động sản miền Trung: Nhiều kỳ vọng tăng trưởng nhưng khó bùng nổ

Dòng tiền rót vào bất động sản rất lớn

Phát biểu tại Diễn đàn “Bất động sản Miền Trung 2022: Xu hướng phát triển và lựa chọn đầu tư", TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV nhận định cơ hội cho ngành bất động sản năm nay tương đối sáng trước bối cảnh tăng trưởng kinh tế toàn cầu dự báo đạt mức 4,5-5%, dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, tỷ giá và lãi suất đều tương đối ổn định, lạm phát năm 2022 cũng giữ ở mức 3,3% đi ngang. Riêng tại Việt Nam, dự báo tăng trưởng đạt mức 6,5%, lạm phát dự báo dao động từ 3,4-3,7%.

Về tài chính, nguồn vốn vào thị trường bất động sản, ông Lực thông tin, trong năm 2021 nguồn vốn đối với thị trường bất động sản tăng khoảng 9%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 19% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Cùng với đó là vốn tư nhân, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 7.650 doanh nghiệp vốn đăng ký 472.000 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn FDI tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản là 2,6 tỷ USD. Phát hành trái phiếu toàn ngành bất động sản tích cực, toàn thị trường phát hành 628.000 tỷ VNĐ tăng 36%.

Bên cạnh đó, kinh tế số cũng được ông Lực đánh giá là động lực tốt cho cả nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản. Kinh tế Internet được dự báo tăng trưởng mức 29% trong giai đoạn 2021-2025. Thanh toán không dùng tiền mặt toàn cầu tăng nhanh hơn. Đặc biệt là trong thời gian gần đây, có đến 95% ngân hàng Việt Nam đã và đang xây dựng chiến lược chuyển đổi số, đây cũng được coi là bước tiến mới đem lại sự tiện lợi cho các ngành nghề trên thị trường, mở đường cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước dễ dàng "rót vốn" cho thị trường bất động sản hơn.

Lấy ví dụ cụ thể, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư lớn đã đến với miền Trung từ rất sớm và cũng đã thành công trong việc dẫn dắt thị trường bất động sản tại khu vực này bùng nổ một cách sôi nổi.

Theo vị Phó chủ tịch Hiệp hội, có hai thành phố lớn tại miền Trung đã phát triển mạnh mẽ đó là Đà Nẵng và Nha Trang, xuất phát từ việc tận dụng được các lợi thế, tiềm năng đối với kinh tế biển và hoạt động kinh tế du lịch. Trong xu hướng gần đây, cũng bắt đầu xuất hiện rất nhiều tổ hợp du lịch lớn, có quy mô, có nhiều chức năng đa dạng, thay thế cho những dự án nhỏ lẻ, những khách sạn những tòa condotel đơn độc trước đây.

Ngoài sự đa dạng về những sản phẩm như các đại đô thị du lịch ngoài Đà Nẵng, Nha Trang như đã nêu, thì hiện nay Quy Nhơn, Thanh Hoá, Bình Thuận cũng nổi lên những đại đô thị du lịch có chất lượng rất cao, thu hút đông đảo nhà đầu tư.

Đưa ra nhận xét về thị trường, ông Đính cho rằng trong năm 2021, thị trường bất động sản đã biến động với nhiều trạng thái thăng, trầm. Kể cả đến thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản cũng vẫn đang bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan từ bên ngoài, vẫn có tình trạng sốt giá, sốt đất, dẫn dắt giá cả,... Nhưng mặc cho thị trường trên cả nước rung lắc liên tục thì thị trường miền Trung lại vẫn cơ bản giữ được sự ổn định, với mức giá vừa phải, có tính cạnh tranh lành mạnh và nguồn vốn đầu tư được rót vào một cách hợp lý.

Ngay cả trong thời điểm đỉnh dịch Covid-19, thị trường này vẫn có sự trỗi dậy ở các phân khúc bất động sản về du lịch nghỉ dưỡng và những dự án có quy mô chất lượng cao. Điển hình trong năm 2021, riêng khu vực miền Trung có trên 50% lượng cung của toàn quốc và tỉ lệ hấp thụ cũng đạt trên 50%.

Với nhiều tín hiệu tích cực, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ đón đợt sóng mới trong năm 2022 - 2023. Về triển vọng của toàn ngành trong năm 2022, ông Cấn Văn Lực đánh giá, giá bất động sản hầu như không giảm, thậm chí giá bất động sản nhà ở còn tăng mức 5-9% tùy địa bàn. Nguyên nhân chủ yếu do thiếu nguồn cung trong khi cầu không giảm.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng từ 3-18% tùy địa phương. Tác động của dịch bệnh ở các phân khúc bất động sản khác nhau như bất động sản khu công nghiệp, logistics, nhà ở… vẫn trong mức có thể kiểm soát.

Theo đó, vị chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV còn đưa ra nhận định rằng cơn sốt bất động sản trong thời gian tới sẽ được kiểm soát tốt.

Triển vọng cao đi đôi với thách thức lớn

Mặc dù được đặt rất nhiều kỳ vọng về phát triển, cùng với đó là các yếu tố thuận lợi tạo điều kiện để vươn lên trong thời gian tới nhưng muốn thị trường bất động sản miền Trung "bùng nổ" cũng đặt ra rất nhiều thách thức.

Theo đó, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng thị trường hiện nay cũng không hẳn là "trải thảm" cho bất động sản tiến lên. Đi đôi với những triển vọng và ưu điểm của thị trường, thì vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro và thách thức.

Cụ thể, ông Lực bày tỏ quan điểm e ngại về phương thức phòng chống dịch hiện nay tại Việt Nam vẫn còn thiếu nhất quán, Chính phủ và Bộ Y tế đôi khi vẫn phải "tuýt còi" một số địa phương. Ngay như chính bản thân lĩnh vực bất động sản cũng có phân khúc đi ngang, có phân khúc đi lên,… nhìn bức tranh chung toàn ngành thì sức cầu còn yếu, dịch vụ phục hồi còn tương đối chậm, động lực tăng trưởng bị suy yếu,...

Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp tư nhân vẫn còn gặp nhiều khó khăn vì chưa thể hoàn toàn phục hồi sau các đợt dịch liên tiếp ập đến, các doanh nghiệp nhà nước phải đối mặt với nguy cơ nợ xấu. Và mặc dù chuyển đổi số tạo động lực cho nền kinh tế nhưng với một quốc gia chưa có nhiều quy định, chính sách rõ ràng và cụ thể để chuẩn bị cho chuyển đổi số như Việt Nam, đi đôi với nguồn nhân lực cũng như nguồn vốn đầu tư còn hạn chế đã tạo thách thức cho ngành.

Cùng với đó, ông cũng cho biết vẫn còn tồn tại nhiều trường hợp dẫn dắt giá cả, thâu tóm các khu vực, cạnh tranh không lành mạnh, vẫn có tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi" để thao túng thị giá,.. gây nhũng nhiễu, bất ổn tới thị trường bất động sản. Điều này đã và đang đặt ra rất nhiều thách thức đối với nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý nhà nước.

Giải pháp "tạo đà" cho bất động sản miền Trung phát triển

Bà Đào Thị Thu Giang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Virex, Alphanam Group cũng cho rằng thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản miền Trung nói riêng sẽ khởi sắc trong thời gian tới. Nhưng bà cũng nhấn mạnh, để có thể "tạo đà" cho bất động sản miền Trung phát triển thì việc cần làm nhất chính là tìm ra giải pháp cụ thể cho các vấn đề còn tồn đọng hiện nay. Chủ tịch của Virex đã đưa ra 3 đề xuất nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản. 

Thứ nhất, phải nhìn nhận đúng đắn về dịch bệnh Covid-19 và có giải pháp tổng thể cho vấn đề này. Có kế hoạch mở cửa rõ ràng và đảm bảo sự hồi phục cho thị trường, cho hoạt động của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng như Chính phủ phải cùng nhau hợp tác song phương, nhìn nhận và đánh giá thị trường một cách khách quan và chính xác để kịp thời đưa ra những giải pháp vừa đảm bảo phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn phòng chống dịch bệnh hiệu quả.

Thứ hai, bên cạnh kiểm soát được dịch bệnh Covid-19, điều kiện tiên quyết là cần có hành lang pháp lý minh bạch rõ ràng, có thể "sàng lọc" doanh nghiệp, lựa chọn những doanh nghiệp có định hướng bền vững lâu dài, "làm sạch" thì trường bất động sản.

Thứ ba, với khu vực miền Trung, cũng đã được quan tâm tương đối với các dự án hạ tầng, cấu phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nhưng tốc độ còn tương đối chậm. Do đó vẫn cần làm quy hoạch tổng thể để có sự phát triển nhất quán và theo tầm nhìn để có thể phát triển tối ưu những ưu thế của vùng.