Sử dụng lãng phí, sai mục đích…
Theo đánh giá tại đề án, tại nhiều thành phố lớn, một bộ phận đất đai, trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp bị sử dụng lãng phí, sai mục đích cho thuê, cho mượn, bố trí làm nhà ở, kinh doanh dịch vụ, thậm chí bỏ trống… dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.
Số liệu từ đề ánh cũng nêu rõ, hiện nay trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước và cơ sở hoạt động có tổng diện tích khoảng 1,5 tỷ m 2 đất và hơn 100 nghìn m 2 nhà. Giá trị nhà, đất chiếm 97,2% giá trị tài sản nhà nước, trong đó giá trị đất chiếm 76,2% tổng giá trị tài sản tại các cơ quan nhà nước. Riêng đối với các tập đoàn, tổng công ty Nhà nước hiện đang quản lý, sử dụng khoảng 155 triệu m 2 đấtở những vị trí đắc địa, có giá trị thương mại cao. Điển hình là trụ sở của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) tại số 75 Đinh Tiên Hoàng, đối diện Hồ Hoàn Kiếm - Hà Nội hoặc Tổng Công ty Đường sắt tại số 136 Hàm Nghi, quận 1 – TP. Hồ Chí Minh.
Giá đất trong bảng giá tại nhiều địa phương chỉ bằng 30-60% giá thị trường
Cục trưởng Cục Quản lý Công sản - ông Phạm Đình Cường nhận định, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là chi phí tiền thuê đất quá thấp. Trong năm 2010 số tiền thu được từ cho thuê đạt là 3.000 tỷ đồng, nếu chia số này cho khoảng 200.000 doanh nghiệp thuê đất, thì mỗi doanh nghiệp đóng bình quân là 1,5 tỷ đồng/năm. Nếu tính theo diện tích trên một mét vuông thì bình quân cả nước chỉ thu tiền thuê đất là 2.316 đồng/m 2 , nhiều doanh nghiệp chỉ đóng từ 800-1000 đồng/m 2 .
“Tình trạng này là do chính sách trong giai đoạn vừa qua “nghiêng” về ưu đãi đầu tư và ưu đãi sản xuất để thu hút đầu tư. Việc ưu đãi là tốt nhưng quá nhiều và kéo dài gây bất hợp lý và làm “méo mó” thị trường. Đất thuê của nhà nước thì rất rẻ nhưng đất mặt bằng thuê của tư nhân lại rất đắt. Bản thân chi phí sản phẩm phải chịu chi phí thuê đất cao hơn, dẫn đến cạnh tranh thiếu lành mạnh. Đây là một hậu quả xấu và không đảm bảo tính thị trường”, ông Cường nhấn mạnh.
Vì vậy việc xây dựng bảng giá đất mới được cho là rất hợp lý. Bảng giá đất mới này cũng sẽ được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn; làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai.
Khung giá chưa sát với thị trường
Theo đánh giá của các chuyên gia, khung giá đất đuợc ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các mức giá đất trong khung giá nhanh chóng bị lạc hậu làm hạn chế tính chủ động của địa phương. GS.Đặng Hùng Võ chỉ rõ nghịch lý này: “Tại Hà Nội, mức giá tối đa là 81 triệu đồng/m2 thuộc về phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ - quận Hoàn Kiếm và giá này chỉ bằng 10% so với giá thị trường”.
Ngoài ra, biên độ giữa giá đất tối đa và giá đất tổi thiểu trong khung giá của mỗi loại đô thị, mỗi loại xã của vùng đồng bằng, trung du, miền núi có khoảng cách rất lớn (từ 1,5 đến 67,5 triệu đồng đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt; từ 4.000 đến 135.000 đồng và từ 1 đến 71.000 đồng đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã đồng bằng và xã miền núi). Đây cũng là nguyên nhân chính của trình trạng chênh lệch giá bất hợp lý giữa một số loại đất tại địa phuơng.
Do bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định nên giá đất trong Bảng giá đất của nhiều địa phương vẫn thấp xa so với giá đất thị trường (phổ biến chỉ bằng 30%-60% giá thị trường) gây thất thoát cho ngân sách nhà nước, gia tăng khiếu kiện trong nhân dân. Giá đất trong Bảng giá đất năm sau thường cao hơn năm trước nên việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhất là những dự án có kế hoạch thu hồi đất vào các tháng cuối năm thường bị chậm trễ. Người dân cố tình kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng với kỳ vọng năm sau tiền bồi thường sẽ lớn hơn.
Bộ Tài chính đề xuất muốn tăng thu NSNN từ nguồn lực đất đai cần tiến tới bỏ khung giá đất. Sau khi bỏ khung giá, Chính phủ sẽ quy định phương pháp, nguyên tắc để UBND được xác định giá. Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường có văn bản hướng dẫn, UBND căn cứ giá thực tế chuyển nhượng để quyết định bảng giá. Bảng giá đất này sẽ làm kỹ hơn bảng hiện nay. Trước đó, vào cuối năm 2011, theo nghị quyết của HĐND Thành phố Hà Nội thông qua, giá các loại đất năm 2012 của Hà Nội giữ nguyên khung giá tối đa và tối thiểu. Theo đó, mức cao nhất không quá 81 triệu đồng/m2. Mức giá chỉ điều chỉnh cục bộ tại một số vị trí, tuyến đường, phố mới hình thành, có vị trí thuận lợi và khu vực phát triển quy hoạch đô thị chung của Thủ đô.
Theo dự thảo đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản Nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020, sẽ có hai phương án thu ngân sách từ đất đai. Phương án 1, tổng số thu NSNN từ đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bình quân là 81.646 tỷ đồng/năm. Phương án 2, tổng thu NSNN từ đất bình quân là 98.624 tỷ đồng/năm với giả định giá đất tăng 20% (không tính trượt giá) và có dự kiến phát sinh thêm khoản thu đối với thuế tài sản. Các nguồn chính từ việc tăng thêm này bao gồm đất khu công nghiệp (tăng 128 ngàn héc ta), đất ở đô thị (68 ngàn héc ta) và một số loại đất phi nông nghiệp khác (210 ngàn héc ta) trong giai đoạn từ nay đến năm 2020.
Phan Chính
