Bộ Xây dựng công bố Dự thảo Thông tư về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ đã "giao" trọng trách phát hiện và báo cáo những dấu hiệu của hoạt động rửa tiền lên vai các sàn giao dịch bất động sản; các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, quản lý bất động sản. Nhưng nhìn vào những đặc thù của thị trường bất động sản hiện nay, khó có thể tìm thấy cơ sở nào cho tính khả thi của bản dự thảo này.
Khó có sự tự giác triệt để từ sàn BĐS
Những dấu hiệu nhận biết khách hàng có thể có hành vi rửa tiền mà Dự thảo đưa ra là những khách hàng thiết lập mối quan hệ lần đầu với tổ chức báo cáo; khách hàng thực hiện các giao dịch BĐS bằng tiền mặt có giá trị lớn; khách hàng thực hiện số lượng giao dịch BĐS từ 2 giao dịch trở lên trong 1 ngày hay mua - bán từ 2 BĐS trở nên trong 1 lần...
Tuy nhiên, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm GĐ sàn GD BĐS Thế Kỷ cho rằng: "Tôi chẳng thấy có dấu hiệu nào trong hàng loạt những dấu hiệu được liệt kê trong Dự thảo Thông tư, thị trường hoàn toàn trong sạch". Vậy, các sàn giao dịch BĐS phản ứng như thế nào khi Chính phủ giao trọng trách chống rửa tiền qua giao dịch bất động sản? Ông Hưng thẳng thắn thừa nhận: "Các cơ quan có trách nhiệm đã đặt nhầm chỗ. Làm sao các sàn làm được việc ấy. Cả một hệ thống, một lực lượng hùng hậu như vậy còn không làm được, vài sàn bất động sản thì làm được điều gì".
Chống rửa tiền trong giao dịch BĐS vẫn là một câu hỏi khó. Ảnh minh họa
Ông Bùi Đức Long - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty Vicoland cho rằng, hiện nay trên thị trường có một lượng lớn bất động sản không được đưa vào khai thác sử dụng, đó là một dạng rửa tiền. Có hai biểu hiện của hình thức rửa tiền qua giao dịch bất động sản.
Tiền dư được đổ vào bất động sản trong khi không khai thác sử dụng và giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế rất nhiều. Thực tế hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn nhưng hàng loạt những biệt thự bị bỏ hoang, phân lô nhiều trong cơ cấu về đất của các khu đô thị. Đó là những tiêu cực trong bất động sản.
Bộ Xây dựng muốn dựa vào sàn để kiểm soát hành vi rửa tiền vì mục đích của sàn là minh bạch hóa. Giá giao dịch qua sàn phải chuẩn, hóa đơn đầu vào đầu ra cũng phải chuẩn nhưng tiền chênh lệch giữa hóa đơn và giao dịch thực tế lại không thể hiện qua sàn.
Giá trên sàn là 20 tỷ đồng nhưng giá thực tế căn biệt thự là 40 tỷ đồng. Số tiền lệch 20 tỷ đồng kia không ai là người đi chứng minh nguồn gốc. Đứng trước một mối lời rất lớn, có chủ đầu tư và sàn BĐS nào lại dừng giao dịch để báo cáo cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền?
Người rửa tiền không nhất thiết phải rửa qua sàn bất động sản, hoạt động rửa tiền có thể thực hiện bằng nhiều cách. Minh bạch là minh bạch trên giá trị hợp đồng, nhưng những giá trị ngoài hợp đồng thì không ai giám sát được.
Chủ đầu tư và các sàn giao dịch lúc nào cũng muốn bán được hàng, nếu cứ săm soi thông tin khách hàng hay nguồn tiền thì rõ ràng chủ đầu tư và các sàn mất khách. Chẳng chủ đầu tư nào chịu mất mối lợi chỉ để chống hoạt động rửa tiền cho quốc gia.
Chỉ minh bạch khi tiền được giao dịch qua ngân hàng
Ông Bùi Đức Long cũng cho rằng, về nguyên tắc, giao dịch qua ngân hàng bao giờ cũng là giao dịch minh bạch nhất. Trong Luật của Ngân hàng Nhà nước cũng có những quy định về lượng tiền giao dịch bao nhiêu, dòng tiền đi như thế nào...
Nhưng bản chất các ngân hàng thương mại vẫn là đơn vị kinh doanh nên phải bảo mật thông tin và phải giữ khách hàng. Nếu một người vác vài chục tỷ đồng đến gửi ngân hàng, có ngân hàng nào đi soi xem số tiền đó ở đâu ra không? Nếu làm việc đó ngân hàng mất khách hết. Ở các nước, khi muốn gửi tiền vào ngân hàng để thực hiện thanh toán, người gửi phải chứng minh được lượng tiền đó là tiền hợp pháp ngân hàng mới tiếp nhận nhưng chúng ta chưa làm được điều đó.
Chống rửa tiền là phải chứng minh nguồn tiền ở đâu ra, tiền sạch hay tiền bẩn, mua nhằm mục đích gì. Hoạt động rửa tiền được thực hiện thông qua giao dịch BĐS là điều không thể phủ nhận.
Nhưng Dự thảo phòng, chống rửa tiền lại chưa đưa ra được những hình thức rửa tiền, đối tượng rửa tiền cụ thể và rõ ràng. Các nước tiên tiến trên thế giới quản lý đồng tiền dựa vào hệ thống ngân hàng, hệ thống pháp lý để dòng tiền lưu thông phải minh bạch. Chống rửa tiền qua bất động sản, thì có thể rửa tiền qua vàng, hay qua USD... vì thế cần phải có một chính sách tổng thể hơn cho vấn đề này.
"Trách nhiệm giám sát dòng tiền là của hệ thống ngân hàng thương mại"
"Có nhiều biện pháp để chống rửa tiền, nhưng biện pháp căn cơ nhất là có những quy định và chính sách để buộc mọi giao dịch phải thông qua hệ thống ngân hàng. Tất cả những biện pháp khác chỉ là phụ. Cái gốc của vấn đề chống rửa tiền là những chính sách, quy định để hướng tới tất cả các giao dịch thanh toán thông qua hệ thống ngân hàng thương mại và quy định trách nhiệm giám sát dòng tiền là của hệ thống ngân hàng thương mại".
(TS. Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện kinh tế TP.HCM)
Lại Quỳnh
