Trước thông tin bộ Xây dựng đồng ý với đề xuất của doanh nghiệp về việc xây căn hộ diện tích 25m2 cho đến khi cơ quan này ban hành quy chuẩn quốc gia về chung cư, nhiều thắc mắc của độc giả đã gửi về báo điện tử Người Đưa Tin.
Bởi trước đó, ngày 7/4/2017, bộ Xây dựng đã có văn bản gửi đến hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) để bác bỏ ý tưởng cho phép doanh nghiệp thí điểm xây căn hộ dưới 25m2. Nhiều độc giả đã thắc mắc có hay không việc ưu ái cho công ty TNHH địa ốc Đất Lành, trong khi kiến nghị của HoREA bị bác bỏ.
Diện tích nhà ở 25m2 đang tạo ra lo ngại hình thành những khu ổ chuột.
Khi sửa đổi năm 2014, luật Nhà ở đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiểu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Trước khi ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, việc áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho nhà chung cư không nhỏ hơn 25m2, đang bị cho là trái luật.
Để giúp giải đáp thắc mắc cho độc giả, ngày 5/5/2017, PV báo Người Đưa Tin đã tổng hợp và gửi 3 câu hỏi của nhiều độc giả qua văn phòng bộ Xây dựng để nhờ được giải đáp. Các câu hỏi cụ thể như sau:
1. Vừa qua, dư luận rất quan tâm đến Công văn số 106 BXD- QLN, về việc trả lời văn bản số 11/CV ngày 24/3/2017 của công ty TNHH Đất Lành. Theo đó Bộ đã đồng ý cho công ty TNHH Đất Lành được phép xây dựng căn hộ có diện tích 25m2. Trước đó, ngày 7/4/2017, bộ Xây dựng đã có văn bản gửi đến hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) để bác bỏ ý tưởng cho phép doanh nghiệp thí điểm xây căn hộ dưới 25m2. Như vậy hai văn bản này có vênh nhau về mặt chỉ đạo hay không?
2. Nhiều ý kiến cho rằng, việc từ chối đề nghị của hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhưng lại cho phép công ty TNHH Đất Lành xây dựng là một sư ưu ái bất hợp lý với công ty này. Ý kiến của bộ về việc này như thế nào?
3. Khi sửa đổi năm 2014, luật Nhà ở đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiểu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Trước khi ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Việc áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho nhà chung cư không nhỏ hơn 25m2, có bị trái luật?
Tuy nhiên, đến ngày ngày 15/5/2017, tức là 10 ngày sau, PV báo Người Đưa Tin mới nhận được email trả lời của phòng thông tin và truyền thông của bộ Xây dựng. Không rõ đây có phải là văn bản trả lời các câu hỏi của báo Người Đưa Tin hay không, tuy nhiên xin phép chúng tôi được đăng toàn văn:
Có thể tạm thời xây dựng căn hộ chung cư thương mại diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2
Do nhu cầu thực tế của người dân và đề xuất của một số địa phương, doanh nghiệp về việc đầu tư xây dựng căn hộ chung cư có quy mô diện tích vừa và nhỏ, trong thời gian chờ ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, vừa qua bộ Xây dựng đã ban hành văn bản chấp thuận có thể tạm thời xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2.
Theo quy định trước đây (tại khoản 1, Điều 40, luật Nhà ở 2005): "Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2". Tuy nhiên, sau khi luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành thì quy định này đã được bãi bỏ.
Luật Nhà ở 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan hiện hành chưa có quy định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại. Trong khi đó nhu cầu của thị trường về căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (dưới 45m2) để phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2-3 người tại các khu đô thị lớn, khu công nghiệp là tương đối lớn và đã được đầu tư xây dựng tại một số địa phương.
Luật Nhà ở ban hành năm 2014 (thay thế luật Nhà ở ban hành năm 2005) đã có quy định tại khoản 2, Điều 24: "Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng". Đồng thời, tại khoản 2, Điều 175 của luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định giao nhiệm vụ cho bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở.
Hiện nay, bộ Xây dựng đang triển khai nghiên cứu để ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại thì có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Việc đề xuất quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư là 25m2 được căn cứ trên cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn như sau:
Một là, theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở cho thấy số hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2/người là tương đối lớn (khoảng 4,8%). Từ đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 (ban hành theo Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ) đã đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8m2 sàn/người.
Như vậy, việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 (để có thể bố trí chỗ ở cho 1-3 người) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu của thị trường, đặc biệt là các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân lao động tại các khu công nghiệp.
Hai là, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội quy định tại Điều 7, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là 25m2.
Bên cạnh các cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội thì việc cho phép xây dựng xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở theo tinh thần Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.
Ba là, tham khảo kinh nghiệm quốc tế của các nước trên thế giới như Pháp, Hàn quốc, Thái Lan, Singapore, Malaysia... đều cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Hàn quốc: 14m2; Pháp: 15m2; Thái Lan: 15-20m2). Như vậy, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế.
Bốn là, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như: Chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành… Do đó, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.
Từ những cơ sở nêu trên, việc quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư để có sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị trường, bảo đảm không gian sinh hoạt, tiện nghi tối thiểu và giá cả hợp lý phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận các khách hàng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp là rất cần thiết.
Tuy nhiên, ngoài việc tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan (pháp luật về quy hoạch, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai...); bảo đảm phù hợp với khả năng dung nạp dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực triển khai dự án.
Ngoài ra, trước khi triển khai thực hiện các dự án nhà ở, chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục để trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện viêc lập, thẩm định, phê duyệt dự án theo quy định của pháp luật.
PV
