Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Nhiều bất cập khi các giao dịch BĐS phải thông qua sàn
Theo đó, HoREA đề nghị dự thảo Đề cương không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS.
Ông Châu cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 bởi nhiều bất cập.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM.
Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch BĐS.
Còn sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án BĐS, nhưng lại được “đặc quyền” bán 80% sản phẩm của dự án. Ông Châu cho rằng, đây là kiểu “tay không bắt giặc”, không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.
Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS được đặc lợi khi được hưởng phí giao dịch với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch BĐS còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.
Vị chủ tịch HoREA nhận định, phí giao dịch BĐS là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán BĐS, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.
Bên cạnh đó, hoạt động môi giới, sàn giao dịch rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường BĐS và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch BĐS chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.
Do vậy, quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS đã không phù hợp với các quy định pháp luật về dân sự, về doanh nghiệp, về đầu tư và không sát với thực tiễn, đã sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS; ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và làm tăng thêm giá bán nhà, nên đã được Quốc hội bãi bỏ trong Luật Kinh doanh BĐS 2014.
HoREA đề nghị bổ sung quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng.
Chính vì vậy, ông Châu cho rằng, dự kiến bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn.
Chất lượng hoạt động của sàn giao dịch BĐS chưa đảm bảo
Ngoài ra, quy định này không phù hợp với thực tiễn. Bởi, nếu bổ sung quy định này thì sẽ không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường BĐS như kỳ vọng, và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.
Việc giao dịch BĐS thông qua sàn phải xuất phát từ nhu cầu thực của các bên trong 2 trường hợp.
Một là, chủ đầu tư không tự tổ chức kinh doanh và có nhu cầu thuê sàn để kinh doanh sản phẩm của dự án.
Hai là, người tiêu dùng, người mua nhà do bận rộn, hoặc không muốn tự mình trực tiếp tìm kiếm sản phẩm, hoặc giao dịch với chủ đầu tư, nên có nhu cầu thuê sàn để giúp giới thiệu sản phẩm và thực hiện giao kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất động sản.
Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới BĐS hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch BĐS chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
Chính vì vậy, HoREA đề nghị bỏ Điều 14 dự thảo Đề cương, không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS; hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng vào dự thảo Đề cương.
