Theo TS Alan Phan: nên để thị trường BĐS rơi tự do
Chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực ví von: “Rơi tự do” về vật lý hay kinh tế hoặc BĐS đều là thảm họa diệt vong. Tất cả phải chết không chừa một ai, không phân biệt doanh nghiệp nào. Trong khi đó, việc “rơi tự do” sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% chỉ ở phân khúc cao cấp mà không thể hạ ở phân khúc 12-15 triệu đồng/m2 vì đã đến đáy rồi.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, có thể có nhiều doanh nghiệp liều lĩnh hạ giá thêm để có tiền mặt, nhưng đến khi hoàn thiện lại không đủ tiền thì nguy cơ vỡ trận rất lớn, càng gây tổn thất lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân.
“Người mua coi chừng bị quả lừa”, vị này khuyến cáo.
CLB BĐS Hà Nội “phản pháo”
Sau khi phát ngôn gây “sốc” của vị TS này đưa ra, ngày 28/3, hơn 1.000 thành viên CLB BĐS Hà Nội đã đồng loạt phản đối và gửi 15 câu hỏi chất vấn.
Trong thư chất vấn, CLB BĐS Hà Nội nhấn mạnh: Chính phủ phải làm gì để khi doanh nghiệp chết, ngân hàng chết, chứng khoán tụt giảm mà người dân vẫn không mất tiền? Doanh nghiệp BĐS phá sản khi người dân đã góp vốn triển khai dự án thì ai sẽ là người bị mất tiền? Câu lạc bộ cũng đề nghị TS Alan Phan đưa ra cơ sở khoa học để khẳng định không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm. Đặc biệt đề nghị TS Alan Phan nói rõ quan điểm: "Nên để thị trường BĐS rơi tự do”.
Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường "phản pháo" quan điểm "rơi tự do"
CLB BĐS Hà Nội cho rằng, nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. Song để tạo nên một sản phẩm BĐS cần nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá địa ốc lên cao. "Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?", phía CLB đặt câu hỏi.
Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?
Thị trường BĐS: “Không có mợ thì chợ vẫn đông”?
Sau khi nhận được chất vấn từ phía CLB BĐS Hà Nội, ông Alan Phan đã có những phản hồi về nhận định của mình.
Theo ông Alan Phan, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng. Hiện, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao, nhưng sản phẩm quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.
Trả lời ý kiến về giá thành BĐS cao do nhiều yếu tố cấu thành, ông Alan Phan cho rằng, có quá nhiều doanh nghiệp làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư dự án. Đồng thời cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giật.
Theo TS Alan Phan, sự trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chính như BĐS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lĩnh vực này, để hưởng lợi nhuận dễ dàng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp… Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.
Mặc dù, BĐS được cho rằng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nhưng ông Alan Phan cho rằng “không có mợ thì chợ vẫn đông”.
Không có BĐS, liệu "chợ" có còn đông? (ảnh minh họa)
Liên quan tới con số 53 triệu công nhân ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ, TS Alan Phan cho rằng: nếu nền kinh tế phát triển bền vững và bài bản, tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.
Việc nổ bong bóng BĐS được TS Alan Phan tin tưởng sẽ có vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền. Việc nhiều gia đình có nhà sẽ tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại. Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững.
Nếu bong bóng nhà đất không nổ, ông Alan Phan lo ngại về việc nhà nước bơm tiền của dân cứu BĐS và các ngân hàng yếu kém. Khi phải in tiền cứu trợ, lạm phát sẽ bùng nổ và tỷ giá VND sẽ rơi tự do.
Còn chuyện người dân bị mất tiền khi ngân hàng đóng cửa, ông cho rằng, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VNĐ. Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ, vì các nhà đa triệu phú thường để mất tiền, họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn.
“Thách đấu” trực tiếp
Sau khi nhận được câu trả lời chất vấn của TS Alan Phan, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho biết: Vẫn chưa thỏa mãn.
Theo ông Cường, khi TS Alan Phan hứa sẽ trả lời từng câu hỏi một cách cụ thể, các thành viên của CLB BĐS đã rất mong chờ. Tuy nhiên, câu trả lời của TS Phan chưa thật sự cụ thể, rõ ràng và có phần lặp lại trong các bài viết trước đó.
Tệ hơn, theo ông Cường, các câu trả lời của TS Alan Phan còn mang đầy tính mỉa mai, chua cay khiến các thành viên CLB rất thất vọng.
Vị Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho rằng nếu ông Alan Phan đàng hoàng, sẽ trả lời thẳng và cụ thể vào 16 câu hỏi. Do đó, CLB BĐS HN đã tiếp tục đưa lời mời TS Phan đối thoại trực tiếp.
Trả lời lời mời "thách đấu" của CLB BĐS Hà Nội, TS Alan Phan bày tỏ sẵn sàng tham gia một cuộc đối thoại. Tuy nhiên, TS Alan Phan đề nghị sẽ tham gia một cuộc "tranh luận trí thức" theo những quy luật được soạn sẵn. Khách mời, nhân vật tham dự là những người được vị TS này chỉ định. Thời gian “tranh luận” sẽ diễn ra sau ngày 26.4 và trước ngày 12.5 khi TS Alan Phan có mặt tại Việt Nam.
| 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội dành cho TS. Alan Phan 1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra? 2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền? 3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền? 4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng? 5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó? 6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam; song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng? 7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm? 8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này? 9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao? 10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này. 11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới? 12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó? 13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông? 14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì? 15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không? |
Theo Khampha.vn
