Thưa quý vị, như vậy là trong khoảng 1 giờ 30 phút vừa qua, các vị khách mời đã trả lời những câu hỏi, giải đáp những băn khoăn, thắc mắc của người dân, doanh nghiệp trong cả nước cũng như làm rõ những quy định, cơ chế, chính sách liên quan đến gói tín dụng 30 ngày tỷ đồng hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.
Hi vọng quý độc giả đã thấy hài lòng với những thông tin được cung cấp, qua đó những nghi ngại, băn khoăn về gói tín dụng có ý nghĩa quan trọng này cũng đã được gỡ bỏ.
Xin cảm ơn sự theo dõi của quý vị.
Một câu hỏi khác từ bà Nguyễn Trung Trâm: năm 2012 tôi có mua nhà nhưng chưa trả hết tiền cho chủ đầu tư, vậy có được tiếp cận gói 30 nghìn tỷ đồng để trả cho chủ đầu tư không?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước đã quy định rất rõ, các hợp đồng từ 7/1/2013 trở về sau mới được vay vốn từ gói 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội.
Câu hỏi từ bà Nguyễn Thanh Hương: tôi có tham khảo quy định điều kiện vay mua nhà ở xã hội là phải có hợp đồng đăng ký mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư nhưng nếu sau khi ký hợp đồng với chủ đầu tư nhưng cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ thấy chưa đủ điều kiện thì phải làm thế nào, có được tiếp tục mua nhà ở xã hội không?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Quyền mua nhà là quyền của mọi người trừ nhà xã hội được quy định cụ thể bởi pháp luật. Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng chỉ là để hỗ trợ, còn nếu không đủ điều kiện thì vẫn mua bình thường bằng các nguồn khác, ví dụ như vay thương mại.
Bạn Phạm Thị Thanh Nhàn (nhanthuythanh@yahoo.com): Tôi đã đến BIDV để tìm hiểu về gói vay hỗ trợ lãi suất. Với mức thu nhập và nhà ở tôi dự kiến mua, ngân hàng đã đồng ý chấp thuận hồ sơ, tuy nhiên khả năng vay được vẫn chưa chắc chắn, điều kiện để được vay rất khó. Ngân hàng yêu cầu các thành viên trong hộ gia đình theo hộ khẩu phải cam kết chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nào, vì theo quy định mỗi hộ gia đình chỉ được vay hỗ trợ 1 lần. Tôi và chồng sắp kết hôn đều không có hộ khẩu Hà Nội, nghĩa là nếu vay theo thu nhập của tôi, các thành viên trong gia đình từ bố mẹ, em trai, chị gái đều phải cam kết chưa được vay vốn. Trong khi ai cũng có nhu cầu mua nhà. Yêu cầu của Ngân hàng như vậy có hợp lý không?
Ông Trần Xuân Hoàng: Hướng dẫn của BIDV là căn cứ theo Thông tư 07 và Thông tư 11 và mỗi trường hợp chỉ được hỗ trợ 1 lần.
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Trong Thông tư 07 của Bộ Xây dựng đây là gói hỗ trợ chính sách và mỗi hộ chỉ được hưởng 1 lần nên các ngân hàng phải triển khai như vây.
Ông Nguyễn Trần Nam: Nguyên tắc các gói hỗ trợ an sinh theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình được hưởng một lần một chính sách. Trong trường hợp cụ thể như chị hỏi thì tốt nhất là phải tổ chức kết hôn, tách hộ khẩu thì cam đoan thủ tục vay vốn mua nhà ở xã hội dễ dàng hơn… Đã nói hỗ trợ là có sự chọn lọc, giới hạn, không thể tràn lan mà phải có điều kiện, phân loại để hỗ trợ đến đúng đối tượng khó khăn.
Bà Trịnh Thanh Hằng (thanhhang_tily@gmail.com): Theo tôi hiểu, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chỉ dành cho những người có thu nhập thấp mà thực tế đối tượng này lại không đáp ứng được điều kiện vay vốn của ngân hàng. Mấy hôm nay bắt đầu triển khai gói hỗ trợ, cơ quan tôi mọi người đã bàn tán việc có hiện tượng ngân hàng “gợi ý” người vay (có thu nhập cao) hạ thấp thu nhập để đạt tiêu chuẩn vay và hiện tượng các ngân hàng cho vay thời hạn dài hơn (14-15 năm) thay vì 10 năm như quy định của Thông tư 11 để có lợi cho cả khách hàng và ngân hàng. Nếu đúng như vậy thì những người có thu nhập thấp theo đúng nghĩa và đang có nhu cầu về nhà ở thực sự làm sao tiếp cận được gói hỗ trợ này?
Ông Trần Xuân Hoàng: BIDV chắc chắn không hướng dẫn như vậy, với chênh lệch lãi suất Ngân hàng Nhà nước cấp bù cho BIDV là 1,5% thì chúng tôi không thể đáp ứng đủ chi phí khi triển khai gói này. Cụ thể, là trích lập dự phòng rủi ro là 0,75%, còn chi phí hoạt động của các ngân hàng thương mại bình quân là 1,6%. Vì vậy, nếu là lợi ích về kinh doanh thì chúng tôi không làm gói này nhưng đây là trách nhiệm xã hội, để thực hiện chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội theo chủ trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước.
Hiện có khách hàng tìm hiểu tại ngân hàng về vay vốn mua nhà ở xã hội thì được yêu cầu phải có hợp đồng thì mới cho vay, còn doanh nghiệp thì yêu cầu phải ó tiền mới bán nhà, vậy trường hợp này phải giải quyết như thế nào?
Ông Trần Xuân Hoàng: Để đạt điều kiện vay vốn mua nhà ở xã hội thì phải đúng đối tượng được ký, tức là khách hàng đó phải được ký hợp đồng sau đó mới sang vay vốn tại ngân hàng, và đây là theo đúng quy dịnh của Thông tư 07.
Một bạn đọc hỏi: Bản thân tôi đang sống và làm việc tại TP.HCM, tôi chưa có nhà ở và phải thuê. Tôi đã có KT3 (hộ khẩu thường trú tại tỉnh Đồng Tháp). Khi gói tín dụng được triển khai, tôi liên hệ với ngân hàng tìm hiểu thủ tục vay. Sau khi hoàn thành thủ tục thì tôi không hoàn thành hồ sơ để vay được vì lý do: phụ lục: giấy xác nhận chưa có nhà ở do UBND phường xác nhận (mẫu đối với người có thu nhập thấp) nhưng UBND không chịu xác nhận và nói là trái pháp luật. Câu hỏi tôi muốn nhờ giải đáp:
1. Phụ lục: giấy xác nhân chưa có nhà ở do UBND phường cấp là đúng pháp luật hay không?
2. Nếu đúng pháp luật: đề nghị Chính phủ có hướng dẫn cho UBND phường tạo điều kiền cho những người đủ điều kiện và cần được hỗ trợ được xác nhận: chưa có nhà ở, tránh tình trạng gây khó dễ cho người dân, đi ngược lại với mong muốn của Chính phủ.
Ông Trần Xuân Hoàng: Mẫu yêu cầu địa phương xác nhận tình trạng nhà ở là theo đúng hướng dẫn Thông tư 07 của Bộ Xây dựng.
Có bạn đọc hỏi: tôi là viên chức tại một đơn vị sự nghiệp của nhà nước, đã được ký hợp đồng không thời hạn, còn chồng thì kinh doanh tự do và chồng thì có một mảnh đất ở An Giang, có thuộc đối tượng được vay không?
Ông Trần Xuân Hoàng: Đây là một trường hợp đối tượng là xin vay để mua nhà ở các chủ dự án thuộc các đối tượng như Bộ Xâty dựng quy định là nhà ở thương mại, căn hộ dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đ/m2 hoặc nhà ở xã hội. Trước hết chồng của chị chứng minh với chủ đầu tư là đủ điều kiện mua nhà thuộc nhóm đấy (nhà ở thương mại dưới 70m2 và dưới 15 triệu đ/m2, nhà ở xã hội), đủ điều kiện để ngân hàng xem xét cho vay, thì chính bản thân căn hộ đó đã được dùng làm tài sản bảo đảm vay. Nếu anh chị còn có miếng đất kia thế chấp thêm ngân hàng thì càng yên tâm.
Bà Thanh Lan (caothanhlan_kdcn@rocketmail.com): Tôi là viên chức, công tác tại một đơn vị sự nghiệp của Nhà nước (đã được ký hợp đồng không thời hạn), chồng tôi kinh doanh tự do. Chúng tôi đang ở TP. Hồ Chí Minh và hiện đang thuê nhà. Tôi muốn được biết: Gia đình tôi có thuộc đối tượng được vay vốn hỗ trợ để mua nhà không? Trường hợp được vay vốn thì quy trình, thủ tục như thế nào?
Ông Trần Xuân Hoàng: Trước hết, đối tượng như Thứ trưởng Bộ XD đã nói. Đây là những người thuộc các nhóm đối tượng này. Mọi người đều có khả năng vay vốn nhưng phải có điều kiện thu nhập thấp.
Ông Trần Xuân Hoàng
Có bạn đọc hỏi: Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư số 07/2013/TT-BXD, về đối tượng được vay vốn: "Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế...".Vậy theo tiêu chuẩn thì mức thu nhập bao nhiêu một tháng là đối tượng thu nhập thấp? Tôi làm trong khu Công nghệ cao quận 9, TP. Hồ Chí Minh, tôi có thuộc đối tượng được vay không?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tất cả các đối tượng nếu có khó khăn về nhà ở đều được thụ hưởng từ chương trình này nếu đủ điều kiện. Những đối tượng được vay vốn, được thuê mua nhà ở xã hội đã có tiêu chuẩn, điều kiện được quy định rõ ràng trong Thông tư của Bộ Xây dựng và Nghị định 71 của Chính phủ.
Nếu có hợp đồng mua nhà xã hội thì đương nhiên là được vay, vấn đề là phương án trả nợ ra sao? Bởi vì khi ký hợp đồng với chủ đầu tư tức là đã qua sàng lọc, đã tính điểm, xác định tiêu chuẩn, đã đầy đủ các thủ tục. Vì vậy, khi xem xét vay để thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần hợp đồng và phương án trả nợ ngân hàng.
Trường hợp mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng thì không quy định trong Thông tư 07 (không quy định điều kiện về thu nhập, chỉ có điều kiện về thực trạng hộ khẩu thường trú, tạm trú và điều kiện nhà ở). Điều kiện là chưa có nhà ở, và nhà ở bình quân dưới 8m2/người.
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi xin bổ sung, phải phân biệt rõ ràng, hiện nay đang có 2 đối tượng khác nhau: đối tượng được mua nhà ở xã hội và đối tượng được vay nguồn hỗ trợ gói vay 30 ngàn tỷ đồng.
Trước hết, về nhóm đối tượng được vay mua nhà ở xã hội, hầu hết là người dân sống ở khu vực đô thị thuộc 8 nhóm đối tượng như: giáo viên, công nhân viên chức hưởng lương ngân sách, cán bộ chiến sỹ thuộc các lực lượng vũ trang, những người làm công ăn lương thuộc mọi thành phần kinh tế…đều được mua nhà ở xã hội. Nhưng đối tượng này phải đủ 2 điều kiện. Thứ nhất là khó khăn về nhà ở. Thứ hai là có thu nhập thấp. Vì có những người khó khăn về nhà nhưng làm công ty liên doanh với thu nhập hoàn toàn có thể để dành để mua nhà thì không thuộc đối tượng Nhà nước phải lo. Nhà nước lo cho những người khó khăn về nhà ở và có thu nhập thấp. Những người có hai điều kiện trên thì được mua nhà ở thu nhập thấp.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là những người được mua nhà ở xã hội như trên có được vay tiền từ gói hỗ trợ hay không? Đây mới đủ điều kiện cần. Nghĩa là có hợp đồng được mua nhà thu nhập thấp, mà để có hợp đồng như tôi nói ở trên đã được soát xét là đúng đối tượng, được bình bầu, được bốc thăm, được công bố trên website 45 ngày để loại trừ các trường hợp kiện tụng, sai đối tượng…Nhưng có hợp đồng mua nhà thì không có nghĩa đến ngân hàng sẽ đương nhiên được vay tiền mà còn phải đáp ứng điều nữa là có khả năng trả được nợ, khi đến ngân hàng phải chứng minh được khả năng trả nợ trong thời hạn cho vay là 10 năm hoặc 15 năm.
Làm thế nào để phân biệt được nhà ở thương mại và nhà ở xã hội? Giá bán nhà ở thương mại dưới 15 triệu đồng/m2 là giá ở thời điểm nào, đã bao gồm các chi phí khác chưa?
Ông Nguyễn Mạnh Hà (Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS): Theo quy định tại Thông tư 07, giá bán dưới 15 triệu đ/m2 là đã bao gồm cả VAT, đối với nhà chung cư phải bao gồm cả phí bảo trì nhà ở. Đối với nhà liền kế (nhà thấp tầng), phải bao gồm cả giá đất và thuế VAT. Trong Thông tư đã nói rõ về quy định này. Thời điểm cũng sẽ được kéo dài, các hợp đồng bắt đầu từ mùng 7/1/2013 cho đến khi kết thúc gói tín dụng này.
Ông Nguyễn Mạnh Hà
Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, lượng tồn kho bất động sản còn nhiều vậy tại sao lại khuyến khích xây nhà, liệu có thành bong bóng mới không?
Ông Nguyễn Trân Nam: Tôi khẳng định nước ta có 90 triệu dân, tương đương khoảng 25 triệu hộ gia đình, 32% ở đô thị, tương đương khoản 30 triệu người. Theo báo cáo, số lượng tồn kho khoảng 40- 50 nghìn căn/ tổng số 25 triệu hộ gia đình. Vậy đây có phải con số lớn hay không, thiết nghĩ bạn đọc có thể tự bình luận.
Vấn đề “lớn” ở đây không nằm trong nhu cầu người dân, mà đây là dư thừa những căn hộ giá cao, có căn hộ lên tới 90 triệu đồng/m2 nằm ngoài khả năng thanh toán của người dân. Nhược điểm của thị trường bất động sản hiện nay là vừa thừa, vừa thiếu. Chúng ta thừa căn hộ cao cấp, nhưng thiếu nhiều loại hàng hóa phù hợp mức sống và khả năng thanh toán của người dân.
Hiện nay, Hà Nội đang cần khoảng 100 nghìn căn hộ, chúng ta mới triển khai xây dựng được khoảng 10 nghìn căn, nên hiện đang còn thiếu những căn hộ phù hợp nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.
Để giải quyết vấn đề này, chúng ta ban hành Thông tư 02 cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chuyển những dự án có cơ cấu căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ, do vậy chúng ta không lo dư thừa, chính sách của chúng ta chỉ điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với quy luật cung cầu, quy luật hàng hóa.
Nhu cầu của chúng ta còn rất lớn, hiện còn khoảng 1,7 triệu dân đô thị sống dưới 5m2/người; khoản 2 triệu công nhân khó khăn về nhà ở. Chưa kể khoảng 10 triệu người sống dưới 10m2 đầu người. Vấn đề là cần có chính sách, quy mô hàng hóa phù hợp để phát triển bền vững.
Một vị giám đốc doanh nghiệp nói rằng, chỉ có 9.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp là quá nhỏ, do vậy cần bổ sung các gói hỗ trợ cho doanh nghiệp. Ông Nguyễn Trần Nam, ông bình luận gì về đề xuất này?
Ông Nguyễn Trần Nam: Vấn đề này cũng được bàn thảo giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước. Tổng dư nợ cho lĩnh vực bất động sản hiện khoảng trên 200 nghìn tỷ đồng. Dư nợ cho vay nhà ở xã hội tăng trưởng 10%, trong bối cảnh tăng trưởng dư nợ chung thấp hơn nhiều. Như vậy, dư nợ cho vay nhà ở xã hội đã là một con số rất lớn.
Còn nhu cầu về vốn của nền kinh tế là rất lớn. Chúng ta phải huy động từ rất nhiều nguồn. Ngoài ra, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng còn có tác dụng mồi, bắt buộc các ngân hàng thương mại (ngoài 5 ngân hàng tham gia chương trình tín dụng nhà ở xã hội) cũng phải cạnh tranh, cũng phải hạ lãi suất, cũng phải cho vay. Rồi các nhà cung cấp vật liệu, rồi doanh nghiệp, người dân cũng phải đưa ra một lượng vốn của bản thân để tham gia chương trình.
Ngoài ra, các dự án có tính khả thi, có đầu ra rõ ràng, được hỗ trợ như thế này thì các nhà cung cấp vật liệu cũng sẽ gia tăng việc bán trước thu tiền sau cho các chủ đầu tư dự án. Như vậy, luồng vốn đi theo gói 30 nghìn tỷ đồng là rất lớn.
Tôi nghĩ, tùy theo hiệu quả của gói 30 nghìn tỷ đồng này thì tôi tin sau 3 năm nữa Chính phủ sẽ có thêm gói tín dụng tương tự. Hiện tại, tôi nghĩ rằng, không lo chuyện vốn ít hay nhiều mà làm sao triển khai có hiệu quả gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã có, giải ngân tốt, đúng đối tượng, đúng địa chỉ, đến tay người thu nhập thấp, đến tay các dự án nhà ở xã hội, rồi chúng ta mới tính đến chuyện tiếp theo.
Nhưng sau này ngân hàng sẽ khó xử lý khoản vay được đảm bảo bằng chính căn nhà thế chấp. Bởi vì việc phát mại tài sản sẽ gặp khó khăn, phức tạp. Liệu gói 30 ngàn tỷ đồng có làm phức tạp thêm tình hình nợ xấu của các tổ chức tín dụng, thưa ông Trần Xuân Hoàng?
Ông Trần Xuân Hoàng: Chúng tôi rất lo ngại điều này, nhưng với quá trình nghiên cứu vừa đảm bảo thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân, vừa đảm bảo các quy định nhà nước về cho vay.. . thì chúng tôi cố gắng tạo cơ chế quan hệ hợp tác ký hợp đồng 3 bên (ngân hàng-chủ đầu tư-người vay) chặt chẽ, đó là cơ sở pháp lý để ngân hàng đảm bảo chất lượng hoạt động. Tôi rất mong chủ đầu tư, cũng như người vay hết sức hỗ trợ về ký hợp đồng ba bên khi làm thủ tục vay. Và chắc chắn sau này cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra việc sử dụng nguốn vốn này có đúng không, có tiêu cực không, có cho vay đúng đối tượng hay không… Vì vậy, tất cả các quy trình chúng tôi phải làm hết sức chặt chẽ để quá trình giải ngân đúng quy định vừa hỗ trợ tích cực cho người dân.
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Về lo ngại nợ xấu, khi ngân hàng quyết định cho vay thì phải thẩm định kỹ, đủ điều kiện vay và khả năng trả nợ để tránh nợ xấu. Nên gói này không thể giải quyết cho tất cả các đối tượng thụ hưởng mà phải đủ điều kiện hoàn trả vốn cả gốc lẫn lãi thì mới được vay. Vì vậy, ngay khi thiết kế các điều kiện cho vay vốn, các ngân hàng phải đưa yếu tố thu hồi nợ lên hàng đầu để tránh nợ xấu sau này.
Một vị chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, ngay cả trường hợp người vay thế chấp bằng chính căn nhà mua thì sẽ gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Vì người mua nhà tại các dự án đang xây dựng chỉ có hợp đồng mua bán. Như vậy chưa đủ điều kiện để thế chấp.
Tình huống này sẽ phải giải quyết như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Trong các quy định của ngân hàng về tài sản thế chấp, có mấy loại là tài sản hình thành từ tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp.
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi theo dõi thông tin trên báo chí cũng nói rằng, các tài sản thế chấp được hình thành từ vốn vay, ở đây cụ thể là nhà thu nhập thấp, sẽ khó cho NH và người mua trong vấn đề thế chấp vì không được giao dịch mua bán trong 10 năm. Theo dự thảo NĐ mới chúng tôi đang trình CP thì trong 5 năm không được giao dịch mua bán. Nhưng vì mọi người ở đây không hiểu là có quy định trong vòng 5 năm không được bán ra ngoài theo giá thị trường nhưng vẫn có quyền được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp.
Ở đây, ngân hàng có thể nhận tài sản này làm tài sản thế chấp, trong trường hợp phải có xử lý về tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn có quyền bán lại ngôi nhà này cho chủ đầu tư hoặc bán lại cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp không kể 5 năm hay mấy năm.
Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về cho vay vốn nhà ở “NH xem xét và quy định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật”. Xung quanh vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, điều kiện để vay gói 30 nghìn tỷ đồng đang làm khó người dân.
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Về tài sản đảm bảo cho khoản vay, Thông tư giao quyền cho các TCTD quyết định có thế chấp hay không. Bản thân Thông tư 11 cũng quy định cho phép các ngân hàng được nhận căn nhà mua làm tài sản đảm bảo.
Theo tôi được biết, hiện cả 5 ngân hàng thương mại triển khai gói hỗ trợ đều có quy định này, cho nên vấn đề này không làm khó cho người dân.
Người thu nhập thấp chỉ có thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì ngân hàng không chấp nhận cho vay vì mức thu nhập này không đủ để trả nợ như vậy gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn chưa thực sự dành cho người thu nhập thấp, vậy trên góc độ ngân hàng, đề nghị ông Trần Xuân Hoàng trả lời?
Ông Trần Xuân Hoàng: Với mức vay 500 triệu mà thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì hoàn toàn không khả thi. Bởi vì thu nhập đó còn phải dành để sinh hoạt gia đình. Với thu nhập đó còn lại bao nhiêu để trả nợ? Ít nhất họ phải chi 3-4 triệu đồng/tháng để sinh hoạt, vậy chỉ còn 1-2 triệu đồng để trả nợ. Trong khi Ngân hàng Nhà nước chỉ giới hạn trong 10 năm đối với khách vay là cá nhân.
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi cho rằng với gia đình thu nhập quá thấp thì phải theo phương thức đi thuê, rồi tích lũy. Bất kỳ nước nào, kể cả nước phát triển cũng vậy. Tôi vừa tiếp đoàn khách Viện phát triển Hàn Quốc, họ cũng khuyến cáo chúng ta có nhiều gói sản phẩm bất động sản khác nhau.
Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không cố gắng lo sở hữu nhà cho người dân. Việc này chúng ta phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không phải trong một vài năm.
HUD dự kiến giá thành các dự án nhà ở xã hội của HUD sẽ là bao nhiêu?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Chúng tôi dự kiến triển khai từ nay đến 2015 có 2 dự án là Tây Nam Linh Đàm và Thanh Lâm, Đại Thịnh, Mê Linh. Và giá thành sẽ tính theo từng khu vực, đối với dự án Tây Nam Linh Đàm khoảng 12 triệu đ/m2, đối với dự án Thanh Lâm, Đại Thịnh thì giá dưới 9 triệu đ/m2.
Ông Nguyễn Đức Hùng
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Nói về giá nhà ở xã hội thu nhập thấp, hôm ký thông báo triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tại Ngân hàng BIDV, tôi có nói giá nhà ở xã hội dưới 12 triệu đ/m2, và hôm nay tôi xin khẳng định lại các dự án nhà ở xã hội ở HN bắt đầu triển khai với gói tín dụng 30.000 tỷ đthì sẽ có giá dưới 12 triệu đ/m2. Cụ thể dự án của HUD tại Tây Nam Linh Đàm, dự án nằm trong khu đô thị kiểu mẫu với hạ tầng cơ sở tốt như vậy nhưng giá dưới 12 triệu đ/m2, giá nhà dự án của Viglacera tại Đặng Xá là 8,5 triệu đ/m2, các dự án nhà ở xã hội ở Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ, Bắc Ninh đều có giá dưới 7 triệu đ/m2.
Theo tôi, với mức giá cả vật liệu xây dựng, đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay thì mức giá như vậy là sự cố gắng rất lớn của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như của chủ đầu tư. Bên cạnh đó cần tăng cường việc kiểm soát chất lượng. Tôi xin nhấn mạnh phải đáp ứng chất lượng như nhà ở thương mại, chỉ khác về chất lượng hoàn thiện còn yêu cầu kỹ thuật và an toàn thì không khác nhà ở thương mại.
Theo tính toán, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, chia đều mỗi người vợ/người chồng phải có thu nhập 7,5 triệu đồng/tháng, thì mới có thể trả gốc và lãi cho một căn hộ diện tích từ 45 - 70 m², giá 15 triệu đồng/m² có tổng giá từ 675 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng.
Tôi được biết là Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã đưa ra một phép tính khác, theo đó người thu nhập thấp hơn mức 7,5 triệu đồng / tháng đã có thể mua được nhà. Ông có thể nói rõ hơn về điều này?
Ông Nguyễn Trần Nam: Chúng ta phải có nhiều giải pháp và nhiều gói cũng như nhiều loại hình sản phẩm để các đối tượng người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị ở các mức khác nhau đều có thể giải quyết được vấn đề nhà ở của mình.
Về mức thu nhập thấp, chúng ta hiểu là một cá nhân đi làm thu nhập đến 9 triệu đ, mà cũng có người có thể chỉ 2-3 triệu đ, 1 gia đình có thể thu nhập tối đa ở mức thu nhập thấp là 18 triệu đ, nhưng tối thiểu nhiều gia đình có thể thu nhập chỉ có 5 triệu đ. Làm thế nào để giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng với dải thu nhập như thế ?. Chúng ta có mấy cách như sau:
Thứ nhất, những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, thì chúng ta phải có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Ví dụ, tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp theo quy định là 30 - 70m2. Mức 30m2 hiện nay lớn hơn các nhà lắp ghép ở Trung Tự, Kim Liên ngày xưa dành cho Vụ trưởng, vụ phó 2 phòng (1 phòng 14m, 1 phòng 10m và 4,5 m hành lang, vệ sinh…) Ngày xưa phải cấp vụ trưởng, vụ phó mới được phân phối như thế.
Bây giờ nhà 30m2 có hạ tầng đầy đủ, với thiết kế mới đầy đủ công năng. Trên thực tế đã có những sản phẩm này trên thị trường mà công năng được thiết kế rất tốt, phù hợp với vợ chồng trẻ, hoặc thậm chí 2 vợ chồng và 1 con nhỏ.
Chúng ta có thể có những gói nhỏ như vậy, vì với đối tượng nghèo thì phải phát triển từng bước, sau 5-7 năm kinh tế phát triển, lương cao lên, số người trong gia đình đông lên, có điều kiện thì chuyển lên những căn hộ lớn hơn và chuyển căn hộ nhỏ đó lại cho những đôi vợ chồng trẻ khác. Nếu ở đây tính mức tối thiểu, nếu là 30m2, ví dụ Viglacera vừa mới khởi công nhà ở khu Đặng Xá, mà theo tôi biết rất nhiều vợ chồng trẻ sang mua và hài lòng, bán giá 8,5 triệu đ/m2. Như vậy, với 30m2, giá toàn bộ căn hộ là 250 triệu đ. Theo quy định, chúng ta phải đặt cọc tức là tự lo khoảng 50 triệu đ (20%), vay 80% là 200 triệu đ, trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu đ tiền gốc, mỗi tháng trả 1,8 triệu đ, lãi 6% tính trên gốc lớn đầu tiên, một năm trả 12 triệu đ tiền lãi. Đây là những tháng đầu, các tháng sau gốc giảm thì lãi còn giảm nữa. Ngay tháng đầu tiên, lãi mỗi tháng 1 triệu+1,8 triệu gốc. Như vậy, mỗi tháng trả 2,8 triệu đ. Với thu nhập của những gia đình khoảng 5-6 triệu đ, dành 30-35% thu nhập để trả, với sự hỗ trợ của gia đình thì trả được. Như các NHTM công bố, có thể vay 15 năm, 200 triệu đ trong 15 năm thì con số trả hàng tháng còn giảm đi nữa. Đây là đối với những hộ gia đình thu nhập 5-6 triệu đ, cũng là mức thấp, cố gắng dành dụm có thể sở hữu ngôi nhà.
Thậm chí có những hộ thu nhập thấp hơn nữa, với tình hình giá đất, vật liệu hiện nay, không thể đòi hỏi làm sao làm được căn hộ giá 8-9 triệu đ/m2, chúng ta đều biết không còn cách nào vì Chính phủ đã hỗ trợ tối đa đất, thuế, tín dụng….
Đối với đối tượng này, chúng ta đang có chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê. Chúng tôi tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m chỉ mất khoảng 2 triệu đ/tháng. Các chính sách này một mặt thể hiện chính trong nội dung Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội đã trình Chính phủ, hiện đang lấy ý kiến thành viên Chính phủ. Tôi rất hy vọng được ban hành trong tháng 7, theo đó, Nghị định có riêng một chương về chính sách phát triển hỗ trợ nhà ở cho thuê.
Thứ hai, chúng tôi đang dự thảo quyết định thí điểm để trình Thủ tướng, ngay lập tức có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê thí điểm dưới hình thức thuê từng tháng, trả tiền từng tháng. Nhưng có thể gặp rủi ro khi giá bất động sản lên cao, người cho thuê tăng giá. Trong này chúng tôi có thuê gói, tức là có thể thuê 1 hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm. Nói cách khác, sở hữu nhà có thời hạn. Trong thời gian đi thuê, nhà đó coi như của anh, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng nhưng giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm.
Tóm lại, mặc dù nguồn lực của Chính phủ còn hạn chế, nhưng chúng ta vẫn cố gắng đảm bảo an sinh xã hội , tìm mọi cách đáp ứng nhu cầu cho những người từ nghèo nhất cho tới những người có khả năng thanh toán với các hình thức thích hợp với quy mô sản phẩm khác nhau, hình thức thuê hoặc mua.
Làm sao để kiểm soát được tỷ lệ 30% cho doanh nghiệp và 70% cho người dân một cách hiệu quả?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các NHTM đã có giải pháp kiểm soát tổng thể đảm bảo cho vay đối với các doanh nghiệp tối đa sẽ bằng 30% tổng nguồn vốn cho vay trong gói 30.000 tỷ đồng. Không có chuyện trong gói này sẽ dành ưu đãi quá nhiều cho doanh nghiệp, sẽ đảm bảo kiểm soát được ở mức 30%. Chúng tôi đã có phương án để kiểm soát. Tuy nhiên, trong từng thời điểm, tỷ lệ này có thể thay đổi, nhưng tổng toàn bộ gói 30.000 tỷ đồng này chỉ có 9.000 tỷ đồng được dành cho vay doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Viết Mạnh
Kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội của HUD dự kiến triển khai trong thời gian tới? Liệu có kịp cung ứng ra thị trường trong thời hạn vay của hói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Theo chương trình của HUD chúng tôi triển khai 2 chương trình. Từ nay đến 2015 chúng tôi dự kiến xây khoảng 5.000 căn hộ, 5 năm tiếp theo chúng tôi triển khai xây dựng khoảng 15.000 căn hộ nữa tổng cộng khoảng 20.000 căn hộ.
Trong lúc thị trường đang khó khăn, việc lựa chọn dự án nhà ở xã hội, hay thương mại là khó khăn với lãnh đạo doanh nghiệp. Tuy vậy theo quan điểm của cá nhân, tôi cho rằng với quy định của chính sách lãi xuất và những chế độ ưu đãi thuế, thời điểm này lựa chọn phát triển nhà ở xã hội là vấn đề ưu tiên. Vì nó tạo công ăn việc làm cho nhân viên, và thu nhập cho doanh nghiệp. Định hướng chung chúng tôi ưu tiên lựa chọn các đơn vị trong Tổng công ty phát triển lĩnh vực này.
Mặt khác, chúng tôi là đơn vị 100% vốn nhà nước nên cần tập trung phát triển theo chỉ đạo của Chính phủ.
Như vậy, mảng cho vay cho doanh nghiệp tương đối thuận lợi, về phía người dân đang tích cực chuẩn bị. Nhưng chúng tôi nhận được thông tin việc triển khai gói 30 ngàn tỷ đồng ở cả 5 ngân hàng thương mại tương đối dè dặt, thậm chí chỉ triển khai tại các trụ sở chính, còn các phòng giao dịch thì không biết, không nghe, không thấy?
Ông Trần Xuân Hoàng: Không phải tất cả các phòng giao dịch của chúng tôi đều có chức năng cho vay. Một số phòng giao dịch chỉ có chức năng huy động vốn, dịch vụ. Có thể các phòng giao dịch được giao nhiệm vụ chính là huy động vốn nên họ chưa tìm hiểu kỹ về các quy định của gói này và khách thì tìm đến đúng phòng giao dịch chưa có chức năng cho vay. Vì vậy, trong việc này, nếu khách hàng có nhu cầu thì nên đến ngay trụ sở chính hoặc các phòng giao dịch lớn mà chắc chắn tại nơi đó chúng tôi đã cho phép họ thực hiện các phương thức cho vay thì khách hàng sẽ được trả lời cụ thể, thấu đáo hơn.
Đối với doanh nghiệp thì sao, thưa ông?
Ông Trần Xuân Hoàng: Đối với các doanh nghiệp đang hợp tác với BIDV, chúng tôi đang xem xét việc chuyển sang cho vay gói nhà ở thương mại theo đúng Thông tư 07. Sắp tới đây, chúng tôi sẽ triển khai một số dự án với một số chủ đầu tư. Ví dụ ngày 17-18/6 tới đây, sẽ triển khai một số dự án với chủ đầu tư tại tỉnh Bình Dương.
Trong 10 ngày qua, tình hình giải ngân cho doanh nghiệp của gói 30 ngàn tỷ đồng này tại BIDV như thế nào?
Ông Trần Xuân Hoàng: Trong 10 ngày qua, chúng tôi đang phổ biến hướng dẫn các quy định nghiệp vụ cho các bộ phận cho vay để nghiên cứu, triển khai. Người đi vay cũng đang trong giai đoạn tìm hiểu xem khả năng có thể tiếp cận nguồn vốn như thế nào, để đối chiếu khả năng, điều
