Tiếp cận đất đai dễ dàng là một trong những điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng coi đây là một trong những vấn đề trọng tâm cần đặc biệt chú ý.
Trong quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) vẫn luôn được đánh giá là hoạt động khó khăn và đặt ra nhiều thách thức đối với nhiều chủ thể tham gia vào quá trình này.
Đặc biệt, việc GPMB để doanh nghiệp có thể tiếp cận với quỹ đất sạch, không vướng mắc vấn đề pháp lý là bài toán vô cùng khó, đặt ra hàng loạt vấn đề về tranh chấp, khiếu kiện nếu không được xử lý thoả đáng, kịp thời và cân bằng được lợi ích của các bên.
Giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập
Dưới góc độ là doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào thị trường, có nhu cầu lớn trong việc tiếp cận đất đai, trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Đăng Gô Ganh - Phó Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Xây dựng Vina2 cho rằng, Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập trong công tác GPMB, hệ thống pháp luật còn đang chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Đặc biệt, quá trình GPMB hiện nay còn đang bị kéo dài, thường xuyên xảy ra trường hợp tranh chấp, người dân không đồng thuận phối hợp với chủ trương của chính quyền và doanh nghiệp.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên đến từ nhiều lý do như khung giá đất chênh lệch với giá đền bù thực tế; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân một số nơi còn chậm, dẫn đến khó khăn trong giai đoạn xác nhận nguồn gốc trong quá trình tiến hành GPMB; hành lang pháp lý cho công tác GPMB đang bị chồng chéo, phức tạp và đang có độ trễ (phải chờ đến giai đoạn duyệt xong dự án đầu tư xây dựng) đồng thời nguồn vốn riêng chưa được đáp ứng kịp thời để giải quyết nhanh, đồng bộ.
Ông Nguyễn Đăng Gô Ganh - Thành viên HĐQT, Phó TGĐ CTCP Đầu tư và Xây dựng Vina2.
Bên cạnh đó, thái độ của người dân cũng gây khó cho doanh nghiệp và chính quyền trong công tác GPMB.
“Do chính sách thường xuyên thay đổi, nên nhiều dự án kéo dài, dẫn đến mất lòng tin trong nhân dân, việc hỗ trợ tạm cư để tái định cư cũng gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó chính quyền địa phương nhiều nơi còn làm chưa tốt trong việc quản lý, vận động, giải thích để người dân hiểu, ủng hộ chủ trương chung.
Ngoài ra, cơ chế cho cán bộ thực hiện GPMB chưa được ưu tiên, dẫn đến việc nhũng nhiễu, gây khó khăn cho người dân có đất hoặc có thể dẫn đến nhiều sai phạm của cán bộ trong công tác GPMB”, ông Ganh nhấn mạnh.
Cũng nhìn nhận rõ những tồn tại trên, ông Đậu Anh Tuấn - Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho hay, hiện các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận đất đai bởi thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều phiền hà.
Trong khi đó, công tác quản lý đất đai như quy hoạch đất đai và cung cấp thông tin về đất đai chưa được thực hiện tốt. Tình trạng chi trả chi phí không chính thức trong giải quyết thủ tục đất đai còn tương đối phổ biến.
Tài chính đất đai là chìa khoá hoá giải
Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, nhiều chính quyền địa phương hiện còn lúng túng trong việc thực thi các chính sách của Nhà nước, đặc biệt là việc xác định giá đền bù đất đai khi có thu hồi đất. Mặt khác các địa phương cũng rất lúng túng khi xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng.
Theo nguyên tắc, giá đất bồi thường phải phù hợp với “giá đất phổ biến trên thị trường”. Theo quy định pháp luật khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.
UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Do cơ chế này nên bảng giá đất của các địa phương trên thực tế thường chỉ bằng 30-50% so với giá đất trên thị trường.
“Các cơ quan Nhà nước ở Trung ương và địa phương cần tăng cường các nỗ lực cải thiện chất lượng quản trị công về đất đai ở địa phương. Luật Đất đai đang sửa đổi được kỳ vọng sẽ góp phần gỡ bỏ nhiều nút thắt về thể chế và khung khổ pháp luật.
Trong khi đó, các chính quyền địa phương cần tăng cường cải thiện chất lượng điều hành kinh tế, chú trọng vào tăng cường công khai, minh bạch thông tin, hỗ trợ giải đáp vướng mắc cho doanh nghiệp. Các địa phương cũng cần thực hiện thực chất nỗ lực cải cách hành chính, đơn giản hóa các quy trình thủ tục về đất đai, giảm nhũng nhiễu trong thực thi công vụ”, ông Tuấn nêu quan điểm.
Luật sư Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn cũng cho rằng, giá đất trước và sau khi thu hồi giống nhau là cùng khu đất nhưng có rất nhiều điểm khác biệt.
Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn.
Theo đó, ông Trương Anh Tuấn nhấn mạnh xác định giá đất có mục đích cuối cùng là thực hiện việc phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi với nhà đầu tư phát triển đất. Nếu trong điều kiện thị trường vận hành ổn định theo đúng quy luật cung cầu thì giá đất sẽ được xác định phù hợp với nội tại thị trường.
Nhưng khi xuất hiện yếu tố đầu cơ, làm xuất hiện sự giả tạo trong cung và cầu thì giá sẽ không đúng bản chất thị trường. Vì vậy, sẽ xuất hiện tình trạng giá quá cao hoặc quá thấp, thị trường đóng băng, lúc nóng, lúc lạnh.
Do đó, Luật sư Tuấn kiến nghị cần phải xây dựng cơ chế tài chính cụ thể, rõ ràng để giá đất được quy định theo một mức nhất định, tạo điều kiện cho quá trình giải phóng mặt bằng, trao đổi với người dân được diễn ra nhanh chóng.
Bên cạnh đó, ông cho rằng nếu có quy định rõ ràng, cụ thể về thu hồi đất sẽ giúp cơ quan quản lý tại địa phương dễ dàng tiến hành thu hồi đất, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, gây mất thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ chung của công tác giải phóng mặt bằng.
Vì vậy, vị luật sư kiến nghị khi quyết định thu hồi đất cần có sẵn phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, từ đó giúp đồng bộ các khâu và tiến trình được trôi chảy. Đồng thời cũng tránh để xảy ra tình trạng thu trước rồi mới lên phương án bồi thường khiến quá trình giải phóng mặt bằng bị kéo dài.
