Thị trường BĐS được dự báo diễn biến khó lường trong năm 2017
Thị trường tiếp tục ấm lên
Tiếp nối thành công của năm 2015, thị trường BĐS năm 2016 tiếp tục chứng kiến sự khởi sắc. Lượng căn hộ chào bán mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội lần lượt đạt 37.419 căn và 30.028 căn, mặc dù giảm khoảng 10% so với năm 2015, song vẫn gấp đôi con số năm 2014 và gấp 4 lần năm 2011, số liệu từ hãng tư vấn CBRE
Càng về cuối năm, thị trường càng sôi động khi nhu cầu mua nhà của người dân lẫn nhà đầu tư tăng lên, qua đó giúp thị trường diễn biến khả quan trong năm vừa qua. Theo CBRE, tổng lượng tiêu thụ căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh trong năm 2016 là 35.008 căn, Hà Nội là 21.188 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ lần lượt 94% và 69%, tăng mạnh so với 88% và 64% năm ngoái.
Trao đổi với PV, TS Nguyễn Hoàng Hải – Tổng thư ký Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính (VAFI) nhận định thị trường diễn biến tích cực trong năm vừa qua là bởi nền kinh tế hồi phục sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Đây cũng là giai đoạn thị trường BĐS gần như ‘đóng băng’:
“Thực ra các doanh nghiệp trong 2 năm qua chỉ hoàn thiện những dự án còn đình trệ từ các năm trước đó, chứ không nhiều dự án mới được triển khai. Nền kinh tế hồi phục, cùng với việc các ngân hàng và các doanh nghiệp BĐS liên tục tung ra các gói sản phẩm, phương án tài chính táo bạo giúp thị trường ghi nhận những kết quả lạc qua. Bên cạnh đó, việc nguồn cung vượt xa cầu giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn, đặc biệt trong phân khúc trung cấp và bình dân. Đây cũng được dự đoán là xu thế trong thời gian tới khi mà một số đại gia BĐS đã tuyên bố sẽ đầu tư mạnh vào phân khúc nhà thu nhập thấp”.
Theo ông Hải, giai đoạn 2008-2013 ghi nhận sự “đóng băng” của thị trường nhà đất, kể từ sau khi ‘bong bóng’ BĐS diễn ra vào những năm 2006-2007. TS Hải nhận định giai đoạn khó khăn này đã giúp tái cơ cấu lại thị trường, với hàng trăm công ty BĐS yếu kém bị đào thải hoặc chấp nhận sáp nhập với các doanh nghiệp lớn. “Những doanh nghiệp “sống sót” qua giai đoạn này cơ bản có nền tảng tài chính tốt hơn, đủ năng lực triển khai các dự án, và với những yếu tố vĩ mô tích cực như vừa nêu, thì việc thị trường đang ấm dần lên không phải quá bất ngờ”.
Kịch bản nào trong năm 2017?
Mặc dù vậy, Ông Nguyễn Hoàng Hải cũng cảnh báo rằng đối với một số doanh nghiệp có nguồn nội lực chưa lớn, song vẫn mạo hiểm lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính để thực hiện các dự án lớn có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực nếu có rủi ro xảy tới.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) nhận định các doanh nghiệp BĐS sẽ chịu áp lực không nhỏ trong năm 2017: “Lạm phát được dự đoán tăng sẽ khiến lãi suất cho vay đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà tăng theo, tác động tiêu cực tới nguồn cầu, vốn phần nào hồi phục trong nửa cuối năm 2016. Bên cạnh đó, việc phần lớn các công ty BĐS hiện nay đều phát triển dự án chủ yếu dựa vào vốn vay nợ, nguồn lực nội tại chưa lớn cũng sẽ là điểm trừ khiến triển vọng của thị trường vẫn còn mong manh trong năm 2017”.
Về phần mình, Công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC) lo ngại nợ công và thâm hụt ngân sách sẽ tác động tiêu cực tới viễn cảnh thị trường BĐS trong dài hạn. “Thâm hụt ngân sách lớn làm cho chi đầu tư công sẽ được kiểm soát chặt chẽ, khiến các dự án phát triển hạ tầng bằng vốn ngân sách nhà nước chậm lại. Và theo đó, các yếu tố này sẽ tác động không tốt đến thị trường nhà đất”, báo cáo của BVSC có đoạn. Ngoài ra, BVSC cũng cho rằng một số chính sách của các cơ quan điều hành với mục tiêu lành mạnh hóa thị trường, cũng sẽ tác động không nhỏ tới nguồn cung trong năm 2017.
Trong năm 2016, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 06 thay thế Thông tư 36/2014. Theo đó, tỷ lệ tổng dư nợ vay/tổng nguồn vốn huy động (LDR) vẫn được giữ nguyên là 80% đối với NHTM cổ phần và NHTM cổ phần nhà nước sở hữu dưới 100% (Vietinbank, BIDV, Vietcombank). Trong khi đó, tỷ lệ LDR của các ngân hàng hiện nay đang vượt xa ngưỡng cho phép của NHNN, đặc biệt là khối ngân hàng quốc doanh khi hệ số LDR bình quân xấp xỉ 100%. Do đó các ngân hàng sẽ phải điều chỉnh tăng nguồn vốn huy động, đồng thời kiểm soát chặt hơn dư nợ cho vay nhằm tuân thủ quy định của NHNN.
Cũng tại Thông tư 06 quy định hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS được nâng lên mức 200% thay cho mức 150% áp dụng trước đó. Ngoài ra, các ngân hàng đồng thời được yêu cầu phải hạ thấp tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho các khoản vay trung và dài hạn. Tỷ lệ này được quy định giảm dần từ 60% đến cuối năm 2016, còn 50% đầu năm 2017 và 40% năm 2018. Các quy định thắt chặt cho vay này đồng nghĩa với vốn phát triển bất động sản cũng ít sẽ nhiều bị ảnh hưởng.
Bình luận về triển vọng năm 2017, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) Trần Kim Chung cho rằng thị trường BĐS sẽ giảm nhiệt, đồng thời phân hóa mạnh, chỉ những dự án có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai vẫn sẽ được hoàn thành, song không ít dự án chuẩn bị khởi công sẽ phải đình hoãn.
“Một kịch bản thị trường tốt hơn năm 2016 dù được kỳ vọng nhưng nhiều khả năng sẽ không xảy ra. Nguyên nhân là do nguồn tín dụng để phát triển BĐS sẽ bị thu hẹp bởi các ngân hàng thương mại gần như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của NHNN áp dụng ngay từ đầu 2017. Cùng với đó, áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng cũng sẽ làm cho dòng vốn vào BĐS trở nên hẹp cửa hơn”, TS Chung nhận định.
Nghi Điền
