Nhân tố bất ngờ
Ngày 5/1/2018, công ty Liên danh TNHH Phát triển Đô thị mới An Khánh đã gửi cho Tổng công ty Cổ phần Vinaconex bản thay đổi thành viên góp vốn và danh sách ban lãnh đạo mới. Cụ thể, thành viên của liên danh là Posco E&C - tập đoàn bất động sản đến từ Hàn Quốc đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp của mình cho công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long từ ngày 28/12/2017.
Giá trị phần vốn góp được sang tay là hơn 340 tỷ đồng - chiếm 50% vốn điều lệ của liên danh. 50% còn lại vẫn thuộc sở hữu của Vinaconex.
Doanh nghiệp này là thành viên của tập đoàn Sovico do nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo làm Chủ tịch HĐQT. Địa ốc Phú Long được thành lập năm 2005 với vốn điều lệ 75 tỷ đồng. Trước khi mua lại cổ phần của dự án này, tháng 12/2017, công ty đã tăng vốn 2 lần liên tiếp từ 700 tỷ đồng lên 2.000 tỷ đồng, sau đó tăng lên 3.000 tỷ đồng.
Mua lại 50% dự án 2,5 tỷ USD là "canh bạc" lớn của bà Phương Thảo.
Doanh nghiệp này đang phát triển nhiều dự án tại TP.HCM như Dragon City, Dragon Riverside City, Dragon Village đồng thời liên kết thực hiện các dự án HDBank Tower, Sovico Phú Quốc. Bà Thảo hiện cũng là Tổng giám đốc Vietjet Air và Phó chủ tịch HĐQT HDBank. Động thái mua lại phần vốn tại dự án Splendora cũng đánh dấu sự xuất hiện của Phú Long trên thị trường phía Bắc.
Về thành phần ban lãnh đạo, đăng ký kinh doanh của công ty Liên doanh TNHH Phát triển Đô thị mới An Khánh gần đây cũng đã cập nhật thông tin về người đại diện theo pháp luật mới. Theo đó, ông Nguyễn Quang Trung - người sinh năm 1972, đóng vai trò Tổng giám đốc sẽ là đại diện pháp luật công ty, thay cho ông Park Jong Jin (quốc tịch Hàn Quốc) trước đây.
Ba người đại diện phần vốn của Phú Long được bầu vào Hội đồng thành viên của liên danh là ông Phùng Chu Cường (đại diện 20% vốn), ông Nguyễn Thanh Quang (đại diện 20% vốn) và bà Nguyễn Thị Thuý Lâm (đại diện 10% vốn).
Về phần Vinaconex, Tổng công ty vẫn giữ lại hai người đại diện tại đây là ông Thân Thế Hà (giữ chức danh Chủ tịch HĐQT, đại diện 47% vốn điều lệ) và ông Lê Minh Quỹ (đại diện 3% vốn).
Thua lỗ nghìn tỷ
Điều khiến giới đầu tư bất ngờ là dự án Splendora - khu đô thị mới An Khánh mới được liên danh chủ đầu tư tái khởi động từ tháng 6/2017 sau hơn 5 năm đắp chiếu. Hơn thế nữa, Vinaconex mới là bên liên danh có nhiều động thái muốn rút lui khỏi dự án này nhiều năm qua, nhường "ván bài" lại cho đối tác Hàn Quốc.
Khởi công từ năm 2018, dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh (hay còn gọi là Splendora) trải dài trên trục Đại lộ Thăng Long thuộc địa phận 3 xã của huyện Hoài Đức với quy mô 264ha, tổng mức đầu tư dự kiến 2,57 tỷ USD.
Sau nhiều năm đình trệ, liên danh An Khánh bất ngờ tái khởi công dự án Splendora.
Theo giới thiệu, Splendora là dự án được quy hoạch bài bản, có phần hơi "nổ" như "hình mẫu phát triển của những trung tâm kinh tế như New York, trung tâm thời trang và văn hoá Paris, trung tâm du lịch và giải trí như Dubai hay Sydney, biểu tượng cho cuộc sống toàn cầu", là "nơi ước đến, chốn mong về".
Thế nhưng, với tình hình thực tế triển khai gần tròn một thập kỷ qua, đến cả chủ đầu tư là ông lớn xây dựng Hàn Quốc uy tín trên thị trường địa ốc cũng phải "tháo chạy" khỏi dự án này. Sau 10 năm triển khai xây dựng, đến nay Splendora mới chỉ hoàn thành một phần nhỏ khoảng trên 50ha vào 2013 (giai đoạn 1) với 1.049 căn hộ liền kề, nhà thấp tầng và 2 khối nhà chung cư. Phần lớn nhà chung cư tại dự án này trước đó được bán theo hình thức “bán bia kèm lạc”, với giá ưu đãi cho các khách hàng mua biệt thự tại dự án.
Do các khách hàng mua căn hộ không xuất phát từ nhu cầu thực nên khi dự án hoàn thiện, các căn hộ đã không được chủ sở hữu sử dụng. Việc cho thuê lại căn hộ cũng rất khó khăn vì dự án chưa hoàn thiện, thiếu vắng hầu hết các tiện ích thiết yếu nên đa số căn hộ đến nay vẫn bị bỏ hoang.
Các báo cáo của bên liên quan là Vinaconex cho thấy, công ty An Khánh thua lỗ triền miên nhiều năm qua, con số luỹ kế lên đến gần 1.000 tỷ đồng. Trong 4 năm đầu hoạt động (2008 - 2011) lỗ 220 tỷ, năm 2012 lỗ 13 tỷ và năm 2013 giảm lỗ còn 4 tỷ đồng. Tuy vậy sang đến năm 2015 - 2016, số lỗ mỗi năm tiếp tục đội lên 341 tỷ đồng và 334 tỷ đồng.
Báo cáo tài chính mới nhất của Vinaconex cho thấy, tổng công ty đã phải trích lập toàn bộ số tiền góp vốn là 340 tỷ đồng tại liên danh An Khánh. Đó là chưa kể khoản phải thu liên danh 773 tỷ đồng (tính đến ngày 31/12/2017).
Chạy khỏi nơi "ước đến, mong về"
Trước đó, từ năm 2012, do tình trạng liên doanh này thua lỗ kéo dài, Vinaconex đã nhiều lần chào bán cổ phần của mình nhưng không thành công. Một trong những nguyên nhân được cho là Posco E&C có quyền ưu tiên mua trước số cổ phần này trước khi Vinaconex bán cho bên thứ 3, trong khi tỷ lệ sở hữu 50% mỗi bên dẫn đến không bên nào có quyền quyết định trong liên danh.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, liên danh An Khánh là ví dụ kinh điển của cấu trúc tỷ lệ bất hợp lý 50 - 50 khiến không bên nào có quyền phủ quyết. Vinaconex là một doanh nghiệp Nhà nước, đối tác Hàn Quốc luôn đề cao uy tín và sự minh bạch tài chính, việc thua lỗ ở siêu dự án 2,5 tỷ USD là điều khiến cả hai bên đều dè chừng.
Tại Đại hội cổ đông năm 2017, ban lãnh đạo Vinaconex cho biết đang thuê đơn vị tư vấn để thương thảo phương án phân chia dự án 50/50 với đối tác Hàn Quốc hoặc Vinaconex mua lại cổ phần của Posco E&C để thực hiện dự án. Tuy nhiên, với việc Posco E&C thoái vốn khỏi liên doanh, Phú Long sẽ có cơ hội sở hữu 100% cổ phần của dự án nếu Vinaconex tiếp tục chủ trương thoái vốn.
Trong một diễn biến liên quan, tại buổi Roadshow thoái vốn nhà nước tại Vinaconex mới đây, lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ dự án Splendora có khả năng đem về khoản doanh thu khoảng 1.200 tỷ trong năm 2018 và lãi khoảng 430 tỷ. Sau khi trừ các chi phí thì Vinaconex lãi khoảng 200 tỷ. Và theo kế hoạch đến 2020 thì dự án có thể đạt doanh thu khoảng 2.000 tỷ đồng và lợi nhuận 500 tỷ đồng.
Hiện chưa rõ giá trị của thương vụ chuyển nhượng 50% vốn góp của Posco E&C cho Phú Long là bao nhiêu nhưng chắc chắn, doanh nghiệp bất động sản của tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo sẽ phải rót tiền tấn nếu muốn hồi sinh dự án này.
