Thị trường đầy biến động
Trong năm 2018, nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư không khỏi lo lắng khi thị trường BĐS liên tiếp trong 3 quý có chiều hướng đi xuống, thậm chí một tác nhân có thể khiến thị trường này xảy ra “bong bóng” BĐS là lệch pha cung cầu đã xuất hiện khiến nhiều người lo lắng. Nhiều người lo ngại rằng, BĐS đã dần chùng xuống và rơi vào khủng hoảng như thời kỳ 2007 - 2008.
Một nghiên cứu thị trường mới đây của công ty Cổ phần DKRA (DKRA Việt Nam, đơn vị chuyên phân phối các dự án bất động sản) cho thấy, trong năm 2018, toàn thị trường giảm nhiệt ở cả nguồn cung và cầu, giá bán đất nền, căn hộ, nhà phố…
Theo đánh giá của đơn vị này, trong năm 2018, nguồn cung căn hộ hạng C vẫn khan hiếm và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ trong năm 2018 giảm nhẹ so với năm 2017. Tuy nhiên, trên tổng thể vẫn dồi dào và có giao dịch ổn định. Giá bán căn hộ tăng trung bình từ 7%-10% so với năm 2017 và chủ yếu tăng giá trong 6 tháng đầu năm 2018.
Thị trường căn hộ trong năm 2018 đầy biến động khi nguồn cung sụt giảm.
Trong khi đó, phân khúc nhà phố và biệt thự có nguồn cung và lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh. Trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung sơ cấp trên thị trường tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp với mức giá trung bình từ 15 tỷ đồng/căn.
Về thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, phân khúc này bắt đầu giảm nhiệt và đà giảm tiếp tục kéo dài qua năm 2018. Nguồn cung và tỉ lệ tiêu thụ của biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 bằng 52% và 54% so với năm 2017, chủ yếu đến từ những dự án trước đó tại các tỉnh như Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Nam.
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - condotel trong năm 2018 có khoảng 4.600 căn condotel mới mở bán, bằng 31% so với năm 2017. Sức cầu khá thấp ngoại trừ một số dự án nổi bật ở tỉnh Khánh Hòa. Nguồn cung sơ cấp trên thị trường tập trung chủ yếu ở Khánh Hòa và Đà Nẵng, chiếm khoảng 86% toàn thị trường.
Thị trường căn hộ đầy biến động.
Theo ông Phạm Lâm - CEO DKRA, trong giai đoạn năm 2017 - 2018, thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi đáng kể, bao gồm cả hai mặt tích cực và hạn chế song hành lẫn nhau.
Vị giám đốc này cho biết, về mặt tích cực, cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và đồng bộ, mở đường cho thị trường bất động sản phát triển rầm rộ, đơn cử như ở khu vực phía Đông Sài Gòn. Nguồn cung sản phẩm gia tăng và đa dạng ở tất cả các phân khúc. Đồng thời, sức tiêu thụ theo ghi nhận cũng rất tích cực, thúc đẩy giao dịch sôi động trên thị trường bất động sản, tạo ra nhiều giá trị đóng góp trong nền kinh tế chung.
“Tuy nhiên, sự chênh lệch cung cầu và tỷ trọng nguồn cung bất hợp lý giữa các phân khúc căn hộ hạng A, hạng B và hạng C đã khiến sức hấp thụ của thị trường bắt đầu giảm nhiệt, giao dịch thứ cấp cũng không còn sôi nổi như những năm trước. Bên cạnh đó, những cơn sốt đất nền vùng ven đẩy thị trường vào tình trạng nóng sốt quá mức, đỉnh điểm từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018, tuy đã được điều chỉnh kịp thời, song vẫn gây ra nhiều lo ngại”, ông Lâm nhận định.
Đất nền sẽ “điểm sáng” 2019?
Với một năm thị trường bất động sản có những gam màu sáng tối, các chuyên gia nhận định năm 2019, thị trường BĐS sẽ tiếp tục là kênh đầu tư tốt, sẽ không thể xảy ra “bong bóng” BĐS. Trong đó, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu.
Nhận định về vấn đề trên, ông Nguyễn Hoàng Tuấn – Tổng Giám đốc công ty CP Yeshouse cho hay: “Hiện nay, thị trường BĐS đang ở giai đoạn thích nghi với mặt bằng giá mới, giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững. Vào khoảng quý 3/2019, thị trường BĐS mới thực sự rục rịch trở lại”.
“Chúng ta sẽ thấy, điểm sáng của thị trường nhà đất năm 2019 sẽ thuộc về khu ven, lân cận TP.HCM như huyện Đức Hòa, Bến Lức, tỉnh Long An, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu… Đặc biệt, phân khúc đất nền được xem là điểm nhấn của thị trường địa ốc trong thời gian tới”, ông Tuấn chia sẻ
Cũng theo vị này, thực tế cho thấy, nguồn cung đất nền tiếp tục khan hiếm trong 2019 và các năm tới. Trong khi xu hướng giãn dân về khu vệ tinh thành phố ngày càng gia tăng, nhu cầu mua đất xây nhà tăng cao là thực tế không thể phủ nhận. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông khu vực lân cận TP.HCM ngày càng hoàn thiện chính là lực đẩy mạnh nhất cho thị trường BĐS. Những chủ đầu tư nắm được xu hướng này, đã về khu ven, lân cận "ôm" quỹ đất trước đó.
Theo các chuyên gia, đất nền sẽ là điểm sáng đầu tư bất động sản trong năm 2019.
Trong thời gian tới, những dự án KDC tiện ích, hạ tầng, pháp lý đầy đủ sẽ mọc lên nhiều với mục đích kéo được người mua ở thực về sinh sống. Để cạnh tranh và có người dân về ở, các chủ đầu tư bắt buộc phải làm thật bài bản, điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà được hưởng lợi nhiều hơn trong giai đoạn tới.
Theo tìm hiểu của PV, trong năm 2018, phân khúc đất nền cung cấp ra thị trường khoảng 3.736 nền, bằng 52% so với nguồn cung của năm 2017 (khoảng 7.181 nền). Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% (khoảng 3.272 nền) bằng 48% so với năm 2017 (khoảng 6.851 nền).
Giá bán của đất nền tăng trung bình từ 12% - 15% so với năm 2017. Tuy nhiên, mức tăng giá tập trung ở giai đoạn đầu năm. Trong 6 tháng cuối năm 2018, giá bán không có nhiều biến động. Nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu vực phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường (hơn 50%), quy mô dự án nhỏ từ 1 – 2ha.
Nhiều người dân vẫn mong mỏi thị trường ổn định, phân khúc căn hộ hạng C được phát triển nhiều để có thể tiếp cận.
Nhận định về thị trường 2019, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2018 thị trường BĐS có nhiều biến động rõ rệt, thì trong năm 2019 vẫn sẽ chịu tác động. Hiện nguồn cung giảm liên tục nhiều quý liền và giao dịch cũng giảm hơn. Đặc biệt là nguồn cung căn hộ bình dân (giá rẻ, vừa túi tiền) lao dốc mạnh nhất, tỉ lệ sụt giảm tới gần 70%.
Bởi vậy, theo Chủ tịch HoREA, nếu mua BĐS để đầu tư, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt. Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản, vì vậy thường duy trì ở mức cao nên không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỉ suất sinh lời ổn định.
Bên cạnh đó, cơ hội đầu tư về các tỉnh giáp ranh TP.HCM, cùng với sự phát triển hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn chỉnh ngày càng mở rộng. Tuy vậy, cơ hội đầu tư này còn phụ thuộc vào kế hoạch phát triển các dự án hạ tầng giao thông nên cần làm rõ bài toán kết nối hạ tầng trước khi chọn mặt gửi vàng.
