Chuyên gia Savills: Xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng

Trần Thị Tú Anh
Thứ 5, 16/03/2023 | 14:59
0
Hiện nay, yếu tố thị trường chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất, giá đất sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm thấp hơn 60% giá thị trường.

Trong đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các vấn đề được tập trung lấy ý kiến xoay quanh việc bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, bồi thường giải phóng mặt bằng, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hướng tới quy trình minh bạch hơn, mang lại hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Bà Nguyễn Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội cho rằng, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả.

Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “hai giá” gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.  

Trong khi đó, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS) là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép.” 

Theo bà Vân, nếu việc áp dụng bảng giá đất Nhà Nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/ cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Do đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này. 

Bất động sản - Chuyên gia Savills: Xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng

Hiện nay, có hai vướng mắc liên quan đến xác định giá đất (Ảnh: Hữu Thắng).

Các vướng mắc liên quan đến xác định giá đất xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý. 

Vướng mắc thứ hai đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản. Các doanh nghiệp này cần cơ quan Nhà Nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan. 

Có thể thấy hiện tại, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỉ lệ hấp thụ, tỉ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.  

Bà Vân cho biết, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. 

Thực tế cho thấy, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.  

Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.  

Bà Vân nhấn mạnh, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả.

HoREA đề xuất ứng dụng AI, Chat GPT hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất

Thứ 5, 16/03/2023 | 11:01
Theo HoREA, đến khi xây dựng được AI, Chat GPT thì hai ứng dụng này sẽ thay con người thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát chỉ số đất tại một khu vực bất kỳ

Hạ giá đất trong cơ cấu tổng giá trị dự án sẽ giúp hạ giá bất động sản

Thứ 6, 10/03/2023 | 20:17
Chủ tịch VnDirect cho rằng giá bất động sản trên thị trường cao do giá đất chiếm phần lớn tổng giá trị dự án, trong khi đó tỉ lệ này ở nước ngoài chỉ khoảng 10-20%.

Luật Đất đai (sửa đổi) cần tăng tính khách quan của định giá đất

Thứ 4, 01/03/2023 | 13:56
Ban soạn thảo cần rà soát giảm bớt thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất để tăng tính dân chủ và độc lập tương đối của Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

Quy hoạch đã sai thì rất khó xử, để lại hậu quả khôn lường

Thứ 3, 28/02/2023 | 14:03
Thực tế, hiện nay đang làm ngược giữa khái niệm quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy, vấn đề sắp tới cần được làm rõ là mối quan hệ giữa quy hoạch và kế hoạch.
Cùng tác giả

Giả danh cơ quan thuế để lừa đảo, Lãnh đạo Tổng cục Thuế nói gì?

Thứ 6, 29/03/2024 | 19:07
Ông Mai Sơn khẳng định không ủy quyền cho bất kỳ cá nhân ngoài ngành Thuế nào thu thuế hộ. Sẽ xử lý nghiêm các trường hợp làm lộ dữ liệu theo quy định của pháp luật.

Áp lực chốt lời ngắn hạn hiện hữu, thị trường quay đầu giảm điểm

Thứ 6, 29/03/2024 | 16:10
Hầu hết các nhóm ngành đều giảm điểm, tuy nhiên vẫn le lói vài ngành ngược dòng tăng điểm như dầu khí, công nghệ, các dịch vụ hạ tầng.

Thứ trưởng Bộ Tài chính "nhắc nhở" công ty chứng khoán sau sự cố VNDIRECT

Thứ 6, 29/03/2024 | 15:18
Phó Chủ tịch UBCKNN Phạm Hồng Sơn cho biết sáng ngày 29/3, VNDIRECT đã hoàn thiện cơ bản 4 bước để đi vào hoạt động trở lại.

Thành lập Hội đồng sáng kiến ngành Tài chính

Thứ 6, 29/03/2024 | 14:22
Hội đồng sáng kiến ngành Tài chính gồm 20 thành viên, do ông Bùi Văn Khắng - Thứ trưởng Bộ Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng và Tổ thư ký giúp việc hội đồng.

VNDIRECT dự kiến hoạt động trở lại từ ngày 1/4

Thứ 6, 29/03/2024 | 11:33
Hiện VNDIRECT hoàn tất các thủ tục với cơ quan quản lý an toàn an ninh thông tin để có thể chính thức kết nối với 2 sở giao dịch chứng khoán sau 5 ngày xảy ra sự cố.
Cùng chuyên mục

Điểm sáng bất động sản công nghiệp và những triển vọng

Thứ 6, 29/03/2024 | 08:00
Bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng thời gian tới khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tp.HCM: Vướng mắc pháp lý ảnh hưởng nguồn cung dự án bất động sản

Thứ 5, 28/03/2024 | 22:05
Từ đầu năm 2024 đến nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Hải Phòng: Xót xa dự án nhà ở xã hội 320 tỷ bỏ hoang suốt hơn 12 năm

Thứ 5, 28/03/2024 | 19:02
Đó là dự án nhà ở dành cho cán bộ, công nhân Công ty CP Hóa dầu và Xơ sợi Việt Nam ở phường Đông Hải 2, quận Hải An, Tp.Hải Phòng, bị bỏ hoang từ năm 2012 đến nay.

Bất động sản nghỉ dưỡng nỗ lực lấy đà phục hồi

Thứ 5, 28/03/2024 | 07:00
Những dự án giao thông cả ở khu vực phía Bắc và phía Nam đang được đẩy mạnh triển khai và tạo đà phục hồi cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Tín hiệu tốt từ thị trường văn phòng cho thuê và những triển vọng

Thứ 4, 27/03/2024 | 14:00
Thị trường văn phòng Việt Nam đang đi ngược lại xu hướng sụt giảm của ngành toàn cầu và duy trì tỷ lệ lấp đầy cao với mức tăng trưởng giá thuê ổn định.
     
Nổi bật trong ngày

Hải Phòng: Xót xa dự án nhà ở xã hội 320 tỷ bỏ hoang suốt hơn 12 năm

Thứ 5, 28/03/2024 | 19:02
Đó là dự án nhà ở dành cho cán bộ, công nhân Công ty CP Hóa dầu và Xơ sợi Việt Nam ở phường Đông Hải 2, quận Hải An, Tp.Hải Phòng, bị bỏ hoang từ năm 2012 đến nay.

Trung Quốc chi 270 triệu USD mua sắn và sản phẩm từ sắn của Việt Nam

Thứ 6, 29/03/2024 | 07:00
2 tháng đầu năm 2024, Việt Nam xuất khẩu sang Trung Quốc 599,93 nghìn tấn sắn và các sản phẩm từ sắn, với trị giá 269,71 triệu USD.

Điểm sáng bất động sản công nghiệp và những triển vọng

Thứ 6, 29/03/2024 | 08:00
Bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng thời gian tới khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bất động sản nghỉ dưỡng nỗ lực lấy đà phục hồi

Thứ 5, 28/03/2024 | 07:00
Những dự án giao thông cả ở khu vực phía Bắc và phía Nam đang được đẩy mạnh triển khai và tạo đà phục hồi cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Giá vàng 28/3: Vàng SJC vượt mốc 81 triệu đồng/lượng

Thứ 5, 28/03/2024 | 09:50
Giá vàng SJC tiếp tục đi lên phiên sáng nay, nhiều nơi đã vượt qua mốc 81 triệu đồng mỗi lượng.