Xây dựng lại chung cư cũ: Hành lang pháp lý và bài toán lợi nhuận của doanh nghiệp

Từ tháng 9/2021, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ có hiệu lực, thay thế Nghị định số 101 năm 2015. Quy định mới đã cập nhật chính sách mới, như: Tỷ lệ chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời,…

Xoay quanh nội dung này, Người Đưa Tin đã có cuộc trao đổi với Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group để phân tích khía cạnh pháp lý và góc nhìn của doanh nghiệp đầu tư.

Mở "nút thắt" bằng quy định sát thực tiễn 

Về nội dung Nghị định 69 sắp có hiệu lực, ông có đánh giá như thế nào?

Trước hết, phải khẳng định rằng cộng đồng doanh nghiệp rất phấn khởi vì Nghị định 69 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, vốn đã loay hoay nhiều năm qua.

Điều khoản quy định về tỷ lệ đồng thuận của cư dân đã có giải pháp thực tế hơn. Ví dụ, tại một chung cư có 500 căn hộ, việc tìm được đồng thuận tuyệt đối gần như là không thể.

Quy định mới giảm yêu cầu từ 100% xuống còn 70% là khá hợp lý. Thậm chí, đối với những chung cư cũ xếp loại D, mức độ nguy hiểm cao, cần phải di dời khẩn cấp thì không cần thiết phải đạt 70% đồng thuận, có thể chỉ cần trên 50% đã phải vào cuộc quyết liệt để bảo vệ tính mạng người dân.

Tất nhiên, quy định sẽ từng bước được nghiên cứu để hiệu quả hơn trong tương lai.

Nghị định mới cũng tạo ra cơ chế để người dân sống tại chung cư cũ được quyền chọn ra doanh nghiệp sẽ là chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng nơi ở của họ.

Mục đích của doanh nghiệp là kinh doanh và đóng góp hiệu quả cho xã hội. Nên chỉ cần thấy có khả năng sinh lời hợp lý và có ích thì doanh nghiệp sẽ mạnh dạn đầu tư. Tùy theo năng lực mà mỗi doanh nghiệp sẽ có phương án riêng để trình bày cho chính quyền địa phương và cư dân.

Khi vấn đề pháp lý được tháo gỡ, các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia tìm hiểu. Sự lựa chọn của cư dân bằng tỷ lệ phiếu ý kiến theo quy định mới là rất dân chủ và hợp lý. Người dân có quyền lựa chọn những chủ đầu tư có năng lực và tin cậy qua phiếu ý kiến của mình.

Điều này góp phần tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp trong việc đưa ra phương án tốt nhất, có lợi cho người dân và đóng góp hiệu quả nhất cho địa phương.

Về phía doanh nghiệp, theo ông điều cần quan tâm khi tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là gì?

Đối với doanh nghiệp, điều chúng tôi quan tâm đầu tiên và quan trọng nhất là hành lang pháp lý để trả lời câu hỏi về khả năng thực hiện được dự án đó.

Trước đây quy định rất khó để triển khai trong thực tế, nên doanh nghiệp chưa làm được. Bây giờ quy định đã thông thoáng hơn, tôi nghĩ doanh nghiệp sẽ có sự quan tâm và đầu tư mạnh vào lĩnh vực này.

Yếu tố thứ 2 là xem xét, đánh giá về lợi nhuận có thể đạt được. Bản thân doanh nghiệp cũng không thể đầu tư nếu không hiệu quả. Lợi nhuận là giá trị hữu hình và thương hiệu là giá trị vô hình mà công ty nào cũng hướng đến.

Bài toán lợi nhuận của nhà đầu tư

Cụ thể hơn, bài toán kinh doanh được cụ thể hóa như thế nào theo góc nhìn của doanh nghiệp bất động sản?

Đánh giá về lợi nhuận, hiệu quả của một dự án gồm rất nhiều yếu tố. Tuy nhiên, đối với dự án cải tạo chung cư cũ, ngoài khả năng khả thi về pháp lý và sự đồng thuận của người dân thì hiệu quả về tài chính là một trong những yếu tố quyết định để doanh nghiệp có thể quyết định đầu tư.

Trong hiệu quả về tài chính, doanh thu bán hàng là yếu tố quyết định. Doanh thu bán hàng sẽ phụ thuộc vào yếu tố quan trọng là hệ số sử dụng đất.

Lấy ví dụ cơ bản dễ hình dung, một chung cư cũ nằm trên diện tích đất 5.000 m2, hiện có 10 tầng, khoảng 500 căn hộ, diện tích xây dựng khoảng 50%, tức là 2.500 m2.

Nhân cho 10 tầng là 25.000 m2 sàn, chia ngược lại cho 5.000m2 đất thì hệ số sử dụng đất là 5 lần. Khi cải tạo, xây dựng lại nhưng hệ số vẫn giữ nguyên, không thay đổi thì doanh nghiệp gần như không thể đầu tư được.

Nếu tái định cư hoặc đền bù 1:1 cho cư dân đúng với diện tích nhà họ đang ở, ví dụ như 50m2/hộ thì doanh nghiệp không thể có lợi nhuận gì mà còn phải bỏ toàn bộ chi phí xây dựng lại.

Bởi lẽ, doanh nghiệp không dư ra diện tích nào để bán thương mại thì chắc chắn không thể hoàn vốn xây dựng chứ chưa nói đến lợi nhuận.

Vì thế, các địa phương nên cho phép doanh nghiệp điều chỉnh hệ số sử dụng đất theo hướng tăng lên, để hài hòa với lợi ích của nhà đầu tư và xã hội.

Quay lại dự án trên, nếu hệ số được tăng lên từ 5 lần lên 10 lần thì sẽ tăng thêm được 25.000m2 sàn bên cạnh 25.000m2 đã đền bù, tái định cư cho cư dân.

Với diện tích tăng thêm đó, doanh nghiệp đưa ra bán thương mại sẽ thu được lợi nhuận. Chẳng hạn như mỗi m2 với giá 50 triệu, doanh nghiệp thu về 750 tỷ đồng.

Số tiền này sau khi chi trả vốn đầu tư, tiền xây dựng khoảng 600 tỷ, phần còn dư 150 tỷ đồng là lợi nhuận. Đây chỉ là tính ước lượng cơ bản, chưa tính đến chi phí tài chính, thủ tục pháp lý, lãi vay ngân hàng, quản lý bộ máy.

Lợi nhuận 150 tỷ đồng chia cho vốn đầu tư là 600 tỷ sẽ cho thấy tỷ lệ sinh lời vào khoảng 25%. Tiếp tục chia cho quá trình thực hiện dự án khoảng 3 năm thì tính ra doanh nghiệp có lợi nhuận chưa đạt 10%/năm cho dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Nói tóm lại, doanh nghiệp sẵn sàng tham gia nếu thuận lợi về pháp lý và có lợi nhuận cơ bản nhất. Tham gia lĩnh vực này, doanh nghiệp không đòi hỏi về lợi nhuận cao mà phải nghĩ cho quyền lợi người dân và địa phương nhiều hơn. Hợp lý, hài hòa là đầu tư được.

Điều này đã cởi "nút thắt" trong việc tìm chủ đầu tư tham gia dự án?

Tại Tp.Hồ Chí Minh, các chung cư trong nội thành có độ cao rất thấp, trung bình từ 5 đến 10 tầng. Cá nhân tôi nghĩ, nếu không điều chỉnh hệ số sử dụng đất (tăng tầng cao) và dân số thì doanh nghiệp đầu tư sẽ gặp khó.

Chính quyền địa phương nên xem xét cho phép tặng hệ số sử dụng để sử dụng đất hiệu quả nhất, chấp nhận tăng tổng diện tích sàn xây dựng để ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người dân và có lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Nếu không tăng hệ số sử dụng đất, lựa chọn khác là cư dân đồng thuận đóng thêm tiền để xây dựng, cải tạo chung cư cũ. Mà điều này là không thể vì đâu phải ai cũng có khả năng để bỏ thêm 1 – 2 tỷ để đóng góp xây nhà mới.

Cần hài hòa lợi ích cho các bên

Có ý kiến cho rằng, việc tăng hệ số sử dụng đất sẽ dẫn đến tăng dân số, tạo áp lực lên hạ tầng đô thị. Còn quan điểm của ông thì sao?

Điều đó hoàn toàn đúng. Cũng là một chung cư, nhưng trước đây có 500 căn hộ, mỗi hộ 4 người thì chung cư có khoảng 2.000 người.

Bây giờ tăng lên 10 tầng, dân số chung cư sẽ tăng gấp đôi thành 4.000 người, chắc chắn tạo ra áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực, địa phương đó.

Chúng ta vừa muốn cải tạo chung cư cũ, vừa muốn tái định cư cho người dân, đảm bảo an sinh xã hội, nhưng không tạo ra lợi ích cơ bản nhất cho nhà đầu tư thì không ai làm cả. Điều này chúng ta phải chấp nhận hoán đổi và có giải pháp để giảm thiểu tối đa áp lực này.

Nếu cứ để chung cư cũ tồn tại, hệ lụy còn lớn hơn nhiều. Trong quá trình thay đổi diện mạo đô thị, cái cũ cần được thay thế bằng cái mới có hiệu quả hơn, ưu việt hơn.

Khi chấp nhận hoán đổi, chúng ta chịu áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vì dân số có thể tăng lên. Tuy nhiên lợi ích theo tôi là lớn hơn nhiều.

Chúng ta sẽ tạo ra những cụm khu dân cư khang trang, hiện đại, chất lượng được đầu tư bài bản, an toàn về phòng cháy, chữa cháy với những tiêu chuẩn mới.

Đặc biệt hạ tầng xã hội như trường học, mẫu giáo, trung tâm thương mại, bãi đậu xe nhiều tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng, công viên, khu vui chơi,…là những thứ chung cư cũ không thể có được.

Ông nhìn nhận ra sao về mối quan hệ giữa cư dân – doanh nghiệp – chính quyền khi cải tạo, xây mới lại chung cư cũ?

Theo tôi, cần chú trọng đến lợi ích cho người dân đang sinh sống ở các chung cư cũ. Họ là đối tượng ưu tiên đặc biệt.

Khi trao đổi với cư dân, doanh nghiệp đưa ra 2 phương án. Hoặc là hoán đổi (bù chênh lệch), tái định cư theo diện tích nhà mà họ đang sở hữu. Hoặc là doanh nghiệp có thể mua lại căn hộ với giá tiền thỏa thuận để cư dân tìm nơi ở khác phù hợp hơn.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, sự thỏa thuận phải hài hòa, hợp lý. Nếu cư dân bán lại nhà với giá cao quá thì không nhà đầu tư dám mua. Và ngược lại, doanh nghiệp đền bù với giá thấp thì cũng không được. Khi đó vai trò của Nhà nước là vô cùng quan trọng.

Chính quyền địa phương cần hỗ trợ tối đa cho doanh nghiệp về thủ tục pháp lý và quan tâm đến hiệu quả của nhà đầu tư. 

Như vậy, khả năng thực hiện dự án càng cao, mức độ thành công càng lớn thì người dân và xã hội càng có lợi.

Cám ơn ông về cuộc trao đổi!