Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phân bổ hài hòa
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV và theo quy trình xem xét, thông qua tại 3 kỳ họp Quốc hội (sau khi cho ý kiến lần đầu, Quốc hội sẽ thảo luận cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023, thảo luận lần thứ 3 và xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023).
Một trong những nội dung được quan tâm trong dự thảo Luật này đó là đấu thầu dự án có sử dụng đất, vấn đề đặt ra là làm thế nào để vừa tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, vừa đảm bảo được đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ thể, các bên liên quan.
Chia sẻ với Người Đưa Tin liên quan đến quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, làm sao để hài hoà lợi ích của cá nhân, doanh nghiệp, chủ đầu tư, Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Trần Văn Lâm- Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, ĐBQH đoàn Bắc Giang nhấn mạnh: “Giải quyết hài hoà lợi ích giữa người có đất bị thu hồi với các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất là đòi hỏi mang yếu tố quyết định để đánh giá Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có tốt hay không. Vì chỉ khi hài hòa lợi ích giữa các bên thì nguồn lực đất đai mới được sử dụng hiệu quả, tối ưu và thỏa mãn đôi bên, tránh đượcnhững vấn đề tiêu cực, bức xúc, khiếu nại, tố cáo như thời gian vừa qua”.
ĐBQH Trần Văn Lâm cho rằng, chỉ khi hài hòa lợi ích giữa các bên thì nguồn lực đất đai mới được sử dụng hiệu quả.
Để làm được điều đó, ông Lâm đã nêu ra hai vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, hiện nay có nhiều đối tượng cùng sử dụng nhu cầu đất nhưng nhu cầu đất lại hữu hạn. Chính vì lẽ đó, việc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư có lẽ sẽ là phương án tối ưu để đảm bảo tính khách quan, minh bạch, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, có tiềm lực để sử dụng hợp lý nhất các nguồn lực này.
“Nếu không có đấu thầu thì sẽ không có gì để đảm bảo được tính công khai minh bạch, vì tất cả những điều khác sẽ phụ thuộc vào ý chí chủ quan của bộ phận đánh giá. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc thù nảy sinh ra trong thực tế, phương án đấu thầu sẽ không thực sự hiệu quả. Điều này cần vào sự tính toán trong Luật Đất đai (sửa đổi) xem xét trường hợp nào thì đấu thầu, trường hợp nào thì sử dụng các phương án khác để tối ưu”, đại biểu đoàn Bắc Giang nêu quan điểm.
Vấn đề thứ hai được đại biểu Trần Văn Lâm nhắc đến đó là đối với người dân, cần lấy mục tiêu làm sao để mọi thứ đều công khai, mọi lợi ích mang lại từ quá trình sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phân bổ hài hòa, doanh nghiệp và người dân đều được thụ hưởng lợi ích hợp lý và thỏa đáng.
“Đấu thầu chỉ là một mặt để lựa chọn nhà đầu tư, còn mặt khác nữa đó là các chính sách đền bù làm sao thỏa đáng nhất cho người dân, điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Đó là làm sao đảm bảo được thu nhập của người dân để ổn định cuộc sống sau khi chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Đồng thời, phải thỏa mãn được lợi ích của người dân trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, thể hiện qua việc các cơ quan, doanh nghiệp đền bù cho người dân một khoản tương xứng, phù hợp”, đại biểu Trần Văn Lâm nói.
Đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện đang được diễn ra với đất chưa xử lý mặt bằng (Ảnh: Hữu Thắng).
Để sự chênh lệch về giá đất diễn ra ở mức thấp nhất
Theo Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện nay đang được diễn ra với đất chưa xử lý mặt bằng. Sau khi được lập dự án sẽ thực hiện đấu thầu, địa phương sẽ lựa chọn chủ đầu tư cho dự án để phù hợp với việc phát triển.
Ông Tuấn cho biết thêm, thông thường có hai lĩnh vực liên quan đến giá đất, bao gồm: thu hồi đất khi thực hiện các công trình công cộng và thu hồi đất hoặc thương lượng với nhà đầu tư để phát triển những dự án mang tính chất phát triển kinh tế. Cơ quan Nhà nước hiện nay đang đứng giữa các dự án, công trình trên.
Cụ thể, nếu thực hiện định giá để phát triển dự án kinh tế thì có thể áp dụng, nhưng nếu sau này trong tổng thể dự án có một công trình cấu phần liên quan đến dự án công cộng thì trong tổng thể mộtdự án không thể đưa ra nhiều giá thu hồi khác nhau.
Luật sư Trương Anh Tuấn (Ảnh: Hữu Thắng).
Tiếp đó, nếu như các dự án để phát triển kinh tế được đẩy giá cao, sau này các dự án trong phạm vi lân cận muốn thu hồi để làm công trình công cộng sẽ khó có thể đền bù theo giá cao như vậy, vì Nhà nước sẽ không có đủ ngân sách.
Chính vì vậy, Luật sư Trương Anh Tuấn nhấn mạnh, khâu định giá rất quan trọng, không chỉ để sát với giá thị trường, mà còn đảm bảo được mục đích của giá thị trường. Nếu đồng loạt muốn đẩy nhanh giá đất thì có nghĩa là chúng ta phải chấp nhận các dự án công cộng xung quanh đó sẽ không có hoặc có ít. Trong khi đó, việc đồng bộ phát triển kinh tế và các công trình đáp ứng đủ các yếu tố cho đời sống của người dân là yếu tố song trùng.
Theo ông Tuấn, nhiều quốc gia trên thế giới cũng gặp tình trạng chênh lệch giữa giá đất của các dự án phát triển kinh tế và giá của các công trình phục vụ lợi ích. Điều này dẫn câu chuyện được đặt ra là làm sao có thể hài hòa giá đất giữa lợi ích kinh tế và phát triển đời sống xã hội, chênh lệch về giá được diễn ra ở mức thấp nhất có thể.
“Để làm vậy cần phải sử dụng một số biện pháp liên quan đến vấn đề tài chính, đó là giảm bớt đi các khâu trung gian, các khâu chi phí khác từ phát triển đất đến sử dụng đất để giá bán ra thấp. Đồng nghĩa với việc khi trả giá thu hồi sẽ không phải trả giá cao. Giá đầu ra thấp thì giá đầu vào cũng sẽ phải thấp theo. Khi giá đầu vào thấp thì giá Nhà nước đền bù sẽ tiệm cận gần với chênh lệch hai mức giá”, ông Tuấn cho biết thêm.
Hoàng Bích – Phương Anh
