Khi nào được cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm pháp luật đất đai?

Khi nào bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai?

Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị thu hồi đất.

Cụ thể là các trường hợp sau:

Thứ nhất, sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Thứ 2, người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất: Làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

Thứ 3, đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

Các trường hợp được coi là giao đất không đúng thẩm quyền gồm:

Người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Lưu ý, đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 có thể được cấp Sổ đỏ (không bị thu hồi).

Thứ 4, đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Theo Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Thứ 5, đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.

Thứ 6, đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.

Thứ 7, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.

Tại khoản 13 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: Người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì sẽ bị thu hồi đất.

Thứ 8, đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục.

Thứ 9, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư:

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

- Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

- Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất gồm:

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường.

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh.

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh.

+ Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Trên đây là những trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Qua đó cho thấy, để không bị thu hồi thì người sử dụng đất cần tránh những điều cấm như sử dụng đất không đúng mục đích, không sử dụng đất dẫn tới bỏ hoang…

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm. Hay nói cách khác, người sử dụng đất dù có vi phạm pháp luật đất đai thuộc 1 trong 9 trường hợp trên thì chỉ bị thu hồi khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp được cấp Sổ đỏ dù vi phạm pháp luật đất đai

Theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014 thì được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện.

Lưu ý, việc xem xét cấp Sổ đỏ (nếu đủ điều kiện) là phụ thuộc vào ý chí của cơ quan có thẩm quyền và điều kiện thực tế (không chắc chắn được cấp Sổ đỏ).

Cụ thể, khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…”.  

Như vậy, có tới 3 trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 có thể được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 1, người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Theo đó, hành vi lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè; sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng...thì sẽ bị thu hồi.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông…thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận (khi xem xét nếu thấy sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận).

Trường hợp 2, người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Cụ thể, trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng:

- Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

- Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận (khi xem xét nếu thấy sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận).

Lưu ý, trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì UBND cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.

Trường hợp 3, người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

Hướng xử lý thứ nhất: Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Nhà nước sẽ thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình.

- Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai.

Hướng xử lý thứ hai: Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

- UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

- Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được xem xét cấp Sổ đỏ.

Như vậy, điểm chung của 3 trường hợp trên là thời điểm bắt đầu sử dụng đất thì vi phạm pháp luật đất đai, nhưng đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp và hiện nay phù hợp với quy hoạch… thì được cấp Giấy chứng nhận (phải đồng thời đáp ứng được tất cả các điều kiện thì mới được cấp Giấy chứng nhận nếu không sẽ bị thu hồi).

Hoàng Mai