Đại diện hiệp hội Bất động sản VN phát biểu tại diễn đàn.
Quy định chưa thống nhất
Trao đổi tại diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ nhất, ông Đoàn Văn Bình - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 118 luật Nhà ở 2014, các giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu) không bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm a, Khoản 18, Điều 118 của Luật này lại quy định các giao dịch thế chấp nhà ở (trừ nhà ở hình thành trong tương lai) phải có giấy chứng nhận.
Điều đó có nghĩa là theo quy định của luật Nhà ở năm 2014 nhà ở có sẵn (nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng) nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện thế chấp.
Mặc dù luật Nhà ở 2014 quy định như trên nhưng ngày 23/6/2016 bộ Tư pháp và bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09 cho phép đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận.
Theo ông Bình, quy định này dường như giúp tháo gỡ bế tắc cho người sở hữu nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trong việc thế chấp nhà ở. Tuy vậy, điều này dường như lại đang mâu thuẫn với những quy định nói trên của luật Nhà ở năm 2014.
Do đó, ông Bình bày tỏ băn khoăn: “Liệu hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Thông tư liên tịch nêu trên có bị tuyên vô hiệu do vi phạm luật Nhà ở năm 2014 trong trường hợp có tranh chấp xảy ra hay không? Đặc biệt, Thông tư liên tịch hiển nhiên có giá trị pháp lý thấp hơn Luật”.
Từ những lập luận trên, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị cần cân nhắc sửa đổi, bổ sung luật Nhà ở năm 2014 theo hướng quy định việc thế chấp nhà ở có sẵn cũng không buộc phải có giấy chứng nhận, tương tự như nhà ở hình thành trong tương lai.
Đánh thuế nhà ở thứ 2, nhiều nguy cơ
Bên cạnh đó, ông Bình cũng cho biết, trong thời gian qua nhiều ý kiến cho rằng các sắc thuế, phí hiện vẫn chưa đầy đủ, chưa hạn chế được đầu cơ bất động sản, chưa đảm bảo được sự công bằng với những người có nhiều bất động sản và đề xuất phải tăng thuế suất (VAT), nghiên cứu ban hành các sắc thuế mới như thuế bất động sản, thuế nhà ở thứ 2.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi thay đổi các sắc thuế hiện hành hoặc ban hành các sắc thuế mới liên quan đến bất động sản. Bởi thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là bất động sản nhà ở trong khi giá nhà hiện đã cao vượt quá khả năng chi trả của người dân. "Nếu tăng thuế thì giá nhà ở sẽ tăng theo, người dân nhất là người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở hơn”, ông Bình nói.
Ngoài ra, đại diện hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản rất nhạy cảm với các thay đổi chính sách, nhất là chính sách về tài chính, tín dụng. Nếu thị trường bất động sản trầm lắng sẽ làm tăng nợ xấu, nguy cơ gây mất ổn định kinh tế vĩ mô.
