Mua đất không đủ điều kiện tách thửa, làm thế nào để được cấp Sổ đỏ?

Trường hợp đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo đó, người có thửa đất mà nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đủ 2 điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành;

- Điều kiện 2: Có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ).

Tuy pháp luật chỉ quy định 2 điều kiện nhưng để biết được thửa đất của mình có được cấp Sổ đỏ hay không thì xác định khá phức tạp, cụ thể:

Thứ nhất, phải xác định thời điểm hình thành thửa đất

- Nếu thửa hình thành (do tự tách thửa, do thu hồi đất mà phần đất còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu…) trước thời điểm có hiệu lực của văn bản quy định về diện tích tối thiểu thì sẽ đáp ứng được điều kiện 1.

- Mỗi tỉnh thành quy định về diện tích tối thiểu riêng. Được quy định tại các văn bản quy định về diện tích tối thiểu của từng tỉnh thành.

Thứ hai, xem thửa đất đang sử dụng có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ hay không?

Hiện nay, điều kiện cấp Sổ đỏ được chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2018/NĐ-CP (đây là trường hợp dễ được cấp Sổ đỏ nhất).

Trường hợp 2: Được cấp Sổ đỏ dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng được 3 điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Nay được UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp (tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ).

Theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Sổ đỏ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất (nếu chưa nộp) khi có đủ 3 điều kiện sau:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004

- Không vi phạm pháp luật về đất đai

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Trường hợp 3: Đất có vi phạm pháp luật về đất đai nhưng được cấp hoặc xem xét cấp Sổ đỏ (trường hợp khó được cấp Sổ đỏ nhất).

Như vậy, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ 2 điều kiện sau: Thửa đất hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành và đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất

Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì có thể thực hiện một trong những hình thức như sau:

Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác

Có thể mua thêm thửa đất liền kề thửa đất không đủ diện tích tách thửa, sau đó thực hiện hợp thửa 2 phần đất này lại để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu

Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...

Nghĩa là trường hợp này cũng làm thủ tục hợp thửa nhưng hợp với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hoàng Mai