Mua nhà đất chung sổ đỏ, sổ hồng có tách sổ được không?
Sổ đỏ, sổ hồng chung đồng sở hữu là gì?
Sổ đỏ, sổ hồng thực chất là giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất nếu có được ban hành theo về cấp.
Trước đây, sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Tuy nhiên từ sau ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định thống nhất chỉ ban hành một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có màu có màu hồng cánh sen (gọi chung và tắt là sổ hồng).
Về bản chất sổ hồng và sổ đỏ là cách gọi cho giấy chứng nhận đất và nhà riêng trước ngày 19/10/2009. Về sau này nhiều người vẫn gọi theo cách gọi này còn thực chất nội dung của quyền sở hữu sẽ được ghi rõ ràng ngay trong GCNQSD đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Sổ hồng và sổ đỏ được phát hành theo mẫu thống nhất chung và áp dụng trên phạm vi cả nước với tất cả các loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
Sổ hồng hay sổ đỏ là căn cứ thể hiện sự công nhận quyền sở hữu nhà, đất, tài sản gắn liền với đất cho một hoặc một số đồng sở hữu được ghi tên trong GCNQSD. Chủ sở hữu này có quyền tặng cho, mua bán, thế chấp… cho bất kỳ cá nhân tổ chức nào mà không cần phải xin phép người khác không có quyền sở hữu nào khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên hình thức xác lập quyền sở hữu trong giấy GCNQSD Đất và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên cấp được nhà nước công nhận có thể theo 2 hình thức đó là:
- Giấy CNQSDĐ riêng một chủ sở hữu (hay còn gọi sổ đỏ riêng, sổ hồng riêng)
Sổ hồng riêng là GCNQSD đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện trở lên cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu riêng (chỉ có 1 chủ sở hữu duy nhất). Theo đó, chủ sở hữu đó có quyền định đoạt mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền… mà không cần sự cho phép của người khác.
- Giấy CNQSDĐ cho nhiều chủ sở hữu (hay còn gọi sổ đỏ chung, sổ hồng chung)
Sổ hồng chung hay còn gọi là sổ hồng đồng sở hữu: GCNQSD đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện trở lên cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ hoặc chồng/con của người đứng tên chủ sở hữu.
Đây là loại giấy cấp cho 2 chủ sở hữu cho một quyền tài sản và quy chế pháp lý đối với loại sổ hồng chung này đương nhiên cả 2 cùng có quyền đối với phần sở hữu trong sổ xác định. Nhưng các vấn đề định đoạt liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền…. sẽ không thể do một trong số người chủ sở hữu định đoạt mà cần có sự đồng ý của các bên sở hữu còn lại cho dù một chủ sở hữu chỉ định đoạn phần quyền sở hữu của mình.
Do đó, về quy định pháp luật thì sổ hồng chung và sổ hồng riêng đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài sản gắn liền với đất nhưng về quy chế định đoạt quyền sở hữu của hai loại giấy này sẽ có sự khác nhau và thường sổ hồng, sổ đỏ chung sẽ khó khăn trong việc định đoạt hơn bởi nó liên quan tới quyền lợi của các đồng sở hữu nên họ được quyền quyết định các giao dịch, thay đổi quyền sở hữu.
Chính vì vậy, mới đặt ra các vấn đề có nên mua đất sổ chung hay có nên mua nhà sổ hồng chung hay sổ đỏ chung có tách riêng được không.
Sổ đỏ, sổ hồng chung có tách riêng được không?
Sổ đỏ chung là xác lập quyền sở hữu cho 2 chủ sở hữu trở lên và hoàn toàn có thể được tách sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.
Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu nếu đất chung có diện tích nhỏ hơn thì thực sự là khó có thể làm thủ tục tách thửa đất, làm sổ đỏ riêng theo quy định cụ thể của từng tỉnh theo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013.
Do đó nếu bạn muốn tách thửa đất thì trước hết phải xem nếu đất tách sổ riêng có đảm bảo diện tích đất tách thửa tối thiểu của các mảnh đã tách hay không.
Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Chuẩn bị hồ sơ:
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nộp hồ sơ: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định.
- Đóng lệ phí địa chính (mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định). Nếu là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì không phải nộp lệ phí địa chính.
- Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. nếu là khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian hạn là 30 ngày.
Nhưng trong trường hợp mua bán nhà sổ chung thì việc tách sổ riêng là dường như không thể bởi nó liên quan đến quy định kết cấu căn hộ.
Có nên mua nhà đất sổ chung không?
Mua đất sổ chung, mua nhà sổ hồng chung là thực trạng hiện nay được nhiều người lựa chọn nhưng đã có nhiều cảnh báo về rủi ro khi mua đất sổ chung. Bởi lẽ nó bị hạn chế bởi các quy chế pháp lý đến định đoạt quyền sở hữu.
Cụ thể, tại điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai : “Nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Tất cả các thủ tục vay thế chấp, chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và thừa kế đều gặp rắc rối và hạn chế hơn, không thể tự mình định đoạt được quyền sở hữu của mình. Nếu cần bán nhà đất sổ đỏ sổ hồng chung sẽ phải dành quyền ưu tiên cho các đồng sở hữu. Nếu đồng sở hữu không mua thì mới có thể bán cho người khác. Vấn đề là nếu có muốn bán cho người khác thì vẫn rất khó bán vì họ cũng ngại mua nhà, mua đất chung sổ đỏ.
Vì vậy mua nhà sổ chung có an toàn không thì câu trả lời chắc chắn là không. Mua nhà đất theo nhóm xác lập đồng sở hữu chỉ giải quyết vấn đề tài chính trước mắt còn tất cả đều là thiệt thòi về quyền sở hữu sau này.
Kinh nghiệm mua nhà đất sổ chung
Chung sổ hồng có rất nhiều những bất tiện trong việc sử dụng quyền sở hữu của mình đối với tài sản là đất đai. Còn mua nhà sổ chung lại sinh ra những rủi ro về mặt pháp lý cho những người thiếu kinh nghiệm mua đất và nhà sổ chung.
Cách giảm rủi ro trong xác lập quyền sở hữu
Mua nhà đất sổ chung không thể làm các thủ tục ký kết hợp đồng mua bán công chứng theo quy định của pháp luật nếu như không có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện chuyển quyền sử dụng cho người khác. Và điều này đồng nghĩa với việc nếu bạn chọn mua mảnh đất hay nhà đó mà không có văn bản đồng ý của các đồng sở hữu, có nghĩa là bạn sẽ không thể ký kết hợp đồng công chứng, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đó không có giá trị pháp lý.
Tốt nhất, nên mua và nếu muốn mua hãy yêu cầu người bán làm thủ tục tách sổ đỏ riêng rồi mới xác lập giao dịch. Trường hợp xác định sẽ mua đất không thể tách sổ và chấp nhận chung sở hữu thì mua đất sổ chung cần giấy tờ gì để đảm bảo tính hợp pháp. Chắc chắn chỉ nên mua đất sổ chung có giấy văn bản đồng ý của các đồng sở hữu còn lại cho phép giao dịch chuyển nhượng nếu không giao dịch của bạn sẽ vô hiệu, tiền mất, tật mang.
Đồng thời, làm hợp đồng mua bán cần phải qua công chứng và đặc biệt không mua đất sổ chung công chứng vi bằng vì vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực bởi công chứng vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi và có giá trị về mặt chứng cứ trong xét xử chứ không thể thay thế được công chứng do công chứng viên thực hiện.
Xem xét kỹ để không mua phải nhà đất dính quy hoạch, không đảm bảo điều kiện cấp sổ
Nhiều người vẫn hỏi có nên mua nhà liền kề chung sổ không, mua đất nền, đất phân lô chung sổ. Loại đất này rủi ro rất lớn nếu như bạn không biết về pháp lý của đất. Nếu đất dính quy hoạch và bị thu hồi thì lúc này các đồng sở hữu sẽ trắng tay.
Trường hợp mua đất phân lô hay nhà liền kề chung sổ. Những căn nhà, đất có giá trị nhưng chung sổ nên thận trọng. Nhiều người hỏi có nên mua nhà liền kề chung sổ không. Câu trả lời là không nên mua vì không chỉ bị hạn chế về quyền sử dụng mà có thể dự án đó chủ đầu tư không đáp ứng được các điều kiện pháp lý để tách sổ cho từng căn, từng nên. Lúc này người bỏ tiền mua là người chịu thiệt.
Rất nhiều các trường hợp chủ đất dù rất rộng nhưng không thể tách thửa từng sổ riêng ra bán vì dính quy hoạch và nảy sinh chuyện xây nhà mấy chục căn ra để bán. Hoặc xây nhà chung cư mini nhưng không được cấp phép xây chung cư mà chỉ là nhà ở. Vì vậy, người mua chung cư mini này không thể được cấp sổ hồng riêng mà là sổ hồng chung với các đồng sở hữu khác thuộc đồng sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia.
Do đó nên dành thời gian tìm hiểu kỹ khu đất dự định mua có thuộc quy hoạch mở đường, cây xanh… Để kiểm tra đất có quy hoạch hay không bạn có thể tìm hiểm ở phòng địa chính xã, huyện để xác định tình trạng đất.
Kiểm tra xem giấy phép xây dựng của dự án xây dựng nhà liền kề, nhà chung cư có đúng không, đánh giá năng lực chủ đầu tư. Nếu là nhà hoàn thiện hãy xem những người mua trước có được cấp sổ. Tránh mua phải nhà đất sổ chung vừa rủi ro về quyền sở hữu và khó khăn cho các giao dịch sau khi mua nhà đất.
Hoàng Mai
