Câu chuyện về nhà ở xã hội (NƠXH) cho người có thu nhập thấp được liệt vào một trong những câu chuyện: "Biết rồi, khổ lắm, nói mãi". Nhưng, thực trạng thiếu nhà ở giá rẻ vẫn diễn ra, đặc biệt dịch Covid-19 xảy ra, thực trạng này càng trở nên nhức nhối khi những người thu nhập không có nhà để ở càng khó khăn hơn trong việc tạo lập được cuộc sống tại nơi làm việc.

Hàng triệu người lao động quyết định “bỏ phố về quê”, những cuộc di tản kéo dài hàng km về lại quê hương bản quán, bỏ lại phía sau nơi tạo ra kế sinh nhai, nơi họ vẽ lên ước mơ đổi đời tại thành phố hoa lệ.

Trước thực tế này, việc đảm bảo an sinh xã hội đặc biệt là vấn đề nơi ăn chốn ở cho công nhân, người lao động trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Nhìn nhận được điều đó, APEC Group xin tiên phong là một doanh nghiệp tham gia vào chương trình phát triển NƠXH - đề xuất xây dựng 10 triệu NƠXH tiêu chuẩn 5 sao.

Người Đưa Tin có cuộc trao đổi với Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc APEC Group để xem doanh nghiệp đã có những bước chuẩn bị ra sao trong việc giải bài toán về NƠXH tồn tại nhiều năm qua.

Người Đưa Tin (NĐT): Là một tập đoàn chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, điều gì khiến APEC Group lại thay đổi chiến lược chuyển sang xây dựng nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Quang Huy: Xuất phát từ thực trạng nhu cầu thực tế của đông đảo tầng lớp người lao động có thu nhập thấp, bình dân, có nhu cầu thực về nhà ở nhưng lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận vì giá các căn hộ thương mại giờ quá cao, không phù hợp với năng lực tài chính của họ.

Cụ thể, hiện giá nhà tại Việt Nam nếu so sánh trên cơ sở thu nhập đầu người cao hơn so với nhiều nước. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng giá căn nhà thấp nhất cũng từ 1–1.2 tỷ đồng. Với mức giá này thì một gia đình trẻ phải tiết kiệm trong thời gian từ 20-25 năm. Nếu so sánh số năm tiết kiệm để một hộ có thể mua nhà thì Việt Nam cao hơn so với nhiều nước khác như tại Châu Phi chỉ cần 7-9 năm…

Khởi phát từ thực trạng trên, là một nhà đầu tư BĐS chúng tôi muốn xây dựng những căn nhà ở xã hội giá đâu đó từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng để nhiều người thu nhập thấp có được nhà ở, giúp họ an cư lạc nghiệp.

NĐT: Ông có đánh giá thế nào về bức tranh phát triển NƠXH trong thời gian qua?

Ông Nguyễn Quang Huy: Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 nêu rõ, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 NƠXH tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết theo thống kê của các địa phương, sau gần 10 năm thực hiện, tính đến nay, cả nước mới hoàn thành 254 dự án, tương đương khoảng 108.800 căn NƠXH với tổng diện tích hơn 5,4 triệu m2. Việc phát triển NƠXH mới chỉ đạt 43% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Đặc biệt mới đây, sự kiện Tân Hoàng Minh đấu giá khu đất tại Thủ Thiêm (Tp.HCM) với giá không tưởng 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ kéo mặt bằng giá nhà tại Hà Nội, Tp.HCM lên mức cao mới sẽ càng làm cho cơ hội tiếp cận nhà ở của tầng lớp bình dân, thu nhập thấp trở nên chồng chất khó khăn.

Theo tôi đánh giá, nhà ở thương mại thì thừa, NƠXH thì thiếu. NƠXH vừa thiếu về số lượng vừa yếu kém về chất lượng, xấu về thẩm mỹ, thiếu tiện ích, kết nối với hạ tầng giao thông, điện nước, trường học, y tế không đồng bộ. Gần như các đô thị lớn ở Hà Nội, Tp.HCM không có sự quy hoạch đồng bộ về NƠXH mà phát triển mạnh mún, thiếu tính bền vững.

NĐT: Nhà ở xã hội đang là nhu cầu bức thiết của xã hội, thế nhưng, nguồn cung cho NƠXH rất khan hiếm. Và xảy ra tình trạng chêch lệch giữa nguồn cung NƠXH với nhà ở trung-cao cấp. Vậy theo ông, nguyên nhân là do đâu?

Ông Nguyễn Quang Huy: Nguyên nhân lớn nhất đến từ việc thiếu sự đồng thuận, quyết tâm của cả xã hội và cả thiếu quyết tâm chính trị. Bên cạnh đó, thiếu cả quyết tâm của giới doanh nghiệp khi tham gia đầu tư NƠXH bởi biên lợi nhuận mỏng, thủ tục phiền hà, thời gian thực hiện hoàn thiện pháp lý kéo dài, kéo theo thời gian thi công dự án kéo dài. Những điều này khiến chủ đầu tư gặp nhiều rủi ro.

Do vậy, phần lớn các doanh nghiệp ngại làm NƠXH, các dự án thương mại có bắt buộc trích ra 20% quỹ đất để phát triển NƠXH thì phần lớn họ cũng chọn nộp tiền thay vì làm NƠXH. Ngoài ra, doanh nghiệp có muốn làm thì cũng không có quy hoạch quỹ đất lớn để làm NƠXH. Chính vì vậy, nguồn cung tiếp tục khan hiếm trong khi nhu cầu thì rất lớn.

NĐT: Dù nhu cầu lớn, nguồn cung thiếu nhưng những dự án NƠXH hiện hữu mở bán lại không nhận được sự quan tâm. Theo ông, tại sao những người thu nhập thấp lại không mặn mà với những dự án đó?

Ông Nguyễn Quang Huy: Do các khu NƠXH đó có quy mô nhỏ, vị trí xấu, thiếu kết nối với tiện ích: Trường học, bệnh viện, y tế, trung tâm thương mại…, kết nối giao thông kém, đi lại khó khăn, chất lượng nhanh xuống cấp, thẩm mỹ thô mộc nên tạo ra tâm lý e ngại với người dân khi về định cư ở các khu NƠXH.

NĐT: Vậy, để giải bài toán mà các dự án NƠXH hiện hữu đã vướng phải, APEC Group sẽ làm thế nào?

Ông Nguyễn Quang Huy: Để giải quyết bài toán trên chúng tôi sẽ lập quy hoạch các đại đô thị NƠXH có quy mô lớn. Quy hoạch mà chúng tôi đưa ra phải có sự đồng bộ và kết nối hạ tầng kỹ thuật với đô thị trung tâm, khu công nghiệp bằng các tuyến giao thông và các tuyến công cộng thuận lợi giúp các cư dân tại khu đô thị có đủ điều kiện sinh sống và làm việc.

Để làm được việc đó, chúng tôi cần quỹ đất lớn. Cụ thể, tại Hà Nội, Tp.HCM, mỗi địa phương sẽ tạo quỹ đất 3.000 - 5.000 ha để làm NƠXH diện tích từ 50 - 300ha/khu đô thị. Các tỉnh thành khác sẽ tạo quỹ đất khoảng 10.000 ha - 20.000 ha để làm NƠXH.

Chúng tôi tự tin có thể làm được điều này bởi hiện nay APEC Group đã có kinh nghiệm xây dựng và quản lý hàng nghìn căn hộ nghỉ dưỡng 5 sao.

Mục tiêu của Tập đoàn APEC sẽ đầu tư và phát triển từ 6 - 10 triệu căn hộ (NƠXH) 5 sao trong giai đoạn 2021 - 2030; trong đó, từ 2021 - 2025 hoàn thành 2 - 4 triệu căn hộ, từ 2026 - 2030 hoàn thành 4 - 6 triệu căn hộ.

Đặc biệt, chúng tôi sẽ phá vỡ định kiến về NƠXH “của rẻ là của ôi”, chất lượng kém, nâng chuẩn NƠXH bằng việc đầu tư các khu đô thị NƠXH có quy mô lớn để đồng bộ về hạ tầng, tiện tích, thiết kế xanh, quản lý thông minh.

NĐT: Ông có thể chia sẻ kỹ hơn về mô hình “NƠXH 5 sao” mà APEC Group đang muốn tiên phong triển khai?

Ông Nguyễn Quang Huy: Chúng tôi đầu tư các khu NƠXH thành những khu đô thị NƠXH 5 sao hoặc tốt hơn nữa là có thể đầu tư lên thành các Khu đô thị nhà ở an sinh xã hội 5 sao với quy mô lớn, đáp ứng 5 tiêu chí gồm: Chất lượng cao, thẩm mỹ đẹp, sinh thái, thông minh, tiện ích đầy đủ (công viên, bể bơi, hồ điều hòa, vườn hoa chủ đề, đường riêng cho xe đạp, quảng trường, phố đi bộ, trung tâm thương mại, khu thể thao văn hóa đa năng, trường liên cấp, vườn giáo dục, trung tâm y tế, trung tâm đổi mới sáng tạo, vườn ươm khởi nghiệp, sử dụng năng lượng tái tạo, quản lý vận hành chuyên nghiệp).

Tập đoàn APEC sẽ tập trung vào các sản phẩm căn hộ có diện tích căn hộ từ 25 - 70 m2/căn; giá bán tại Hà Nội và Tp.HCM khoảng 13 - 16 triệu đồng/m2, các thành phố còn lại khoảng 9 - 14 triệu đồng/m2. Với chính sách ưu đãi thanh toán linh hoạt, người dân chỉ cần 30% giá trị căn hộ để sở hữu căn hộ, 70% giá trị còn lại được hỗ trợ vay vốn ngân hàng hoặc tổ chức tài chính với thời hạn 10 - 20 năm.

NĐT: Theo ông, đâu là khó khăn của APEC trong việc phát triển NƠXH?

Ông Nguyễn Quang Huy: Nếu chỉ nêu khó khăn thì luôn luôn có. Nhưng nếu có sự đồng thuận từ Chính phủ đến người dân thì chắc chắn sẽ làm được các khu đại đô thị NƠXH cho người dân.

Chúng tôi khắc phục được mọi khó khăn mà các doanh nghiệp làm NƠXH vướng mắc. Tuy nhiên, chúng tôi không xin Chính phủ, Quốc hội tiền chỉ xin cơ chế, đồng thuận chính trị, có sự quy hoạch.

Chẳng hạn với Hà Nội, quy hoạch 5.000ha là một con số cực kỳ nhỏ, Tp.HCM cũng vậy. Chúng tôi kiến nghị Hà Nội, Tp.HCM cho phép chuyển đổi 5-10% đất công nghiệp sang đất ở, cơ bản giải quyết được vấn đề nhà ở cho toàn bộ người dân Hà Nội, Tp.HCM. Hai thành phố này không còn các khu nhếch nhác, không còn các khu ổ chuột, xóm ven sông. Tôi nghĩ dù có khó khăn tới đâu nhưng nếu thực sự quyết tâm, chắc chắn chúng ta làm được.

NĐT: Hiện nay, giá thành nguyên vật liệu tăng cao, việc làm nhà ở xã hội chất lượng 5 sao nhưng giá bình dân, có vẻ khá là khó. APEC sẽ làm thế nào để giá nhà sẽ không bị đội lên?

Ông Nguyễn Quang Huy: Về sản phẩm, kiến trúc sư của chúng tôi môdun hóa thiết kế quy hoạch thông minh, vận dụng tối đa lắp ghép các thiết bị.

Về vật liệu thi công xây dựng, chúng tôi thu mua trực tiếp tại nhà cung cấp, thiết kế nội thất đặt hàng tận xưởng và gia công hàng loạt. Về thi công, chúng tôi chọn nhà thầu thi công có tâm và có tiềm lực để thi công thần tốc, giải yếu tố trượt giá và tránh áp lực do lãi suất trả hàng năm.

Về giám sát thi công, chúng tôi có đội ngũ giám sát và giám sát theo chu trình công nghệ 4.0 đảm bảo tiết giảm chi phí trong quá trình làm.

Cuối cùng, về truyền thông, khi phân khúc của chúng tôi đã đánh trúng đối tượng thì chúng tôi tin tưởng, khi triển khai dự án sẽ có nhiều nơi đến xin mua và tất nhiên chúng tôi sẽ phối hợp với các ban ngành, đoàn thể địa phương để rà soát đối tượng làm sao đảm bảo minh bạch, không bị mất bình đẳng.

Đồng thời, khi quản lý vận hành, chúng tôi có đội quản lý vận hành chuyên nghiệp cũng giống như chúng tôi đang quản lý vận hành hệ thống khách sạn 5 sao.

Tổng thể như vậy, mỗi một hạng mục chi phí giảm được 5-10%, chúng ta hạ được giá thành xuống và đảm bảo đủ sức cạnh tranh lớn ở trên thị trường.

NĐT: APEC Group đã, đang và sẽ triển khai phát triển mô hình NƠXH 5 sao như thế nào?

Ông Nguyễn Quang Huy: Chúng tôi ưu tiên phát triển những nơi có quỹ đất như 200ha tại Tp. Hải Phòng, 50ha tại Thái Nguyên, 200ha ở Cần Thơ và một số tỉnh/thành khác, chúng tôi cũng sẽ chuyển đổi 1 phần đất công nghiệp, đất mục đích khác sang nhà ở xã hội.

Đối với khu vực Hà Nội, Tp.HCM, chúng tôi đã gửi văn bản đề xuất tham gia nghiên cứu, đầu tư làm NƠXH. Những chỗ nào có quỹ đất sạch chúng tôi sẽ làm luôn, trong trường hợp nếu chưa có quỹ đất sạch, chúng tôi cũng sẵn sàng ứng tiền ra để giải phóng mặt bằng và sau này Nhà nước sẽ bù trừ vào tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà nước. Đây là một cách doanh nghiệp và Nhà nước cùng làm.

NĐT: Với mục tiêu xây dựng 10 triệu NƠXH, APEC sẽ huy động nguồn vốn như thế nào để triển khai xây dựng?

Ông Nguyễn Quang Huy: Về nguồn vốn, APEC thành lập Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở xã hội 5 sao Việt Nam với vốn điều lệ 10.000 tỷ đồng. Chúng tôi có kế hoạch IPO niêm yết trên sàn chứng khoán để tận dụng nguồn vốn của xã hội.

Phần còn lại chúng tôi sẽ huy động từ các tổ chức như ngân hàng, định chế tài chính trong và ngoài nước, từ các đối tác, nguồn lực của xã hội với quy mô từ 50.000 - 100.000 tỷ và sẽ tăng lên phù hợp với mỗi thời kỳ đầu tư.

NĐT: Về mặt cơ chế, chính sách, doanh nghiệp có kiến nghị, đề xuất gì để tháo gỡ các vướng mắc về NƠXH hiện có?

Ông Nguyễn Quang Huy: Khung pháp lý của Việt Nam hiện nay cũng không hề kém; đất, NƠXH được miễn tiền thuê đất. Do đó, chúng tôi chỉ kiến nghị với Bộ Xây dựng, Chính phủ đề nghị cho phép tính vào giá thành các tiện ích công cộng ví dụ đầu tư sân chơi, trường học, trạm y tế, thư viện, nhà văn hóa…

Vì sao NƠXH bị mang tiếng chất lượng thấp, không có các tiện ích là vì trong luật Bộ Xây dựng không cho phép tính tất cả cái đó vào. Mà, khu đô thị NƠXH không có trường học thì trẻ nhỏ biết đi học ở đâu. Thực tế, ở Tp.HCM, có những khu xây xong để trống vì chơ vơ giữa đồng do không có tiện ích, không có chợ, siêu thị…

Bên cạnh đó, chúng tôi kiến nghị bỏ room cho vay NƠXH ra khỏi room bất động sản. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước cho vay BĐS là ngành rủi ro cao. Tuy nhiên, NƠXH là nhóm ngành có mức độ rủi ro thấp, nhu cầu lớn, không là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản. Thực tế phải coi NƠXH như một ngành đáp ứng nhu cầu thiết yếu của xã hội. Chính sách này sẽ nâng hạn mức tín dụng cho vay, từ đó các ngân hàng thương mại sẽ có các chính sách ưu tiền về nguồn vốn vay và chính sách lãi suất hấp dẫn cho cả nhà phát triển NƠXH cũng như các đối tượng để mua nhà.

Chính phủ xem xét tạo cơ chế cho phép các tỉnh, thành phố được ưu tiên một phần vốn ngân sách của địa phương để cấp bù lãi suất cho vay thương mại mua nhà ở xã hội xuống mức 3 - 4% giúp tăng giá trị đồng vốn và tạo nguồn lực cho mua nhà ở xã hội. Mặc dù đây không phải là chính sách tiên quyết nhưng khi có chính sách này cũng sẽ thúc đẩy cho sự phát triển của NƠXH.

Ngoài ra, Chính phủ, Bộ Tài chính tạo các diễn đàn, hội nghị để hỗ trợ giới thiệu doanh nghiệp tiếp xúc và làm việc cùng các định chế tài chính trong và ngoài nước như Worldbank, IFC, Ngân Hàng Chính Sách để tiếp cận nguồn vốn ưu đãi dành cho phát triển (dưới 3%/năm).