Trải qua 2 năm Covid đầy khó khăn và thách thức, thị trường bất động sản vẫn hiên ngang hoạt động và tăng trưởng. Thế nhưng khi tình hình dịch bệnh dần được kiểm soát, diễn biến của đại dịch ngày một tích cực hơn thì thị trường nhà đất lại bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu chững lại.
Cho đến những ngày tháng cuối cùng của năm 2022, đã không còn ai mong chờ vào một phép màu có thể “cứu” thị trường.
Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng Tập đoàn Đất Xanh Services.
“Năm 2022 là một năm cực kỳ khó khăn với thị trường bất động sản tại Việt Nam, thậm chí còn khó khăn hơn cả giai đoạn 2020 - 2021 phải ứng phó với đại dịch. Nếu để so sánh, cái khó chỉ xếp sau giai đoạn khủng hoảng toàn thị trường bất động sản 2011 – 2012”, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản tại Đất Xanh Service chia sẻ.
Dẫn chứng từ thực tế, ông Khôi cho biết dù tập đoàn lớn hay doanh nghiệp vừa và nhỏ đều đang gặp lắm chữ “khó”. Khó do lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; khó do các kênh huy động vốn đều bị siết chặt, doanh nghiệp rơi vào tình trạng “đói vốn”; khó do nhiều cổ phiếu bất động sản “nằm sàn” theo diễn biến tiêu cực của thị trường chứng khoán; khó do sụt giảm sâu thanh khoản, nhiều doanh nghiệp thậm chí bị mất thanh khoản…
Cả người mua bất động sản với nhu cầu ở thực hay nhà đầu tư đều bị mất niềm tin vào thị trường. Người mua nhà để ở thì sợ thị trường biến động, e dè trong việc xuống tiền. Nhà đầu tư thì hoang mang trước các diễn biến tiêu cực, lựa chọn “án binh bất động” chờ ổn định.
Tiến sĩ Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM).
Chia sẻ với Người Đưa Tin, Tiến sĩ Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam vừa phải đối mặt với các vấn đề đã tồn tại còn thêm cả những vấn đề mới nổi.
Về những vấn đề đã tồn tại từ lâu, Tiến sĩ Võ Trí Thành phân tích bao gồm vấn đề pháp lý, nhiều doanh nghiệp gặp khó vì pháp lý chưa hoàn thiện, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở; vấn đề lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động…
Như là chưa đủ, thị trường bất động sản còn tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô, vấn đề xung đột địa chính trị trên thế giới tác động tới tỉ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng đều tăng dẫn đến chi phí của doanh nghiệp tăng theo.
Đồng thời, một vấn đề “vô tiền khoáng hậu” là kiểm soát chặt thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng trở nên hạn chế khi triển khai dự án. Từ đó gây ảnh hưởng nặng nề đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
“Sau nhiều vấn đề diễn ra, đà tăng trưởng của thị trường bất động sản đã bị chững lại trong năm 2022, nếu không được hỗ trợ sẽ để lại nhiều hệ lụy xấu đối với cả nền kinh tế”, ông Thành nói.
Thị trường được thanh lọc, bất động sản 2023 xứng đáng có một diễn biến tốt hơn.
Đánh giá cao những nỗ lực thanh lọc và ổn định thị trường bất động sản của Nhà nước trong năm 2022, tuy nhiên đại diện của Đất Xanh Services vẫn cho rằng sau những vụ việc xử lý sai phạm trên thị trường, những tin đồn trên thị trường tài chính liên quan doanh nghiệp bất động sản ngày một tăng cao đang tác động mạnh mẽ đến nhà đầu tư và thị trường.
Bên cạnh đó, việc thu hồi và xử lý sai phạm đối với hàng loạt lô trái phiếu trị giá lên đến hàng nghìn tỷ đồng đã khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp khó khăn, khối lượng phát hành mới sụt giảm, nhà đầu tư dần mất niềm tin vào kênh dẫn vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản.
Trước bối cảnh đó, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi cho biết: “Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải thực hiện các biện pháp “cắt máu” để tồn tại như cắt giảm lượng lớn nhân sự, buộc phải hoãn đầu tư mới, dừng kế hoạch tăng vốn, giảm hoặc hoãn lương…
Bên cạnh đó tiến hành tái cấu trúc doanh nghiệp, cắt bỏ những mảng kinh doanh chưa đem lại lợi ích ngay trước mắt cho công ty. Đối với vấn đề trái phiếu, phải nhanh chóng thu gom dòng tiền bằng cách bán hoặc chuyển nhượng nhiều sản phẩm với giá trị thấp hơn kế hoạch ban đầu, để trả nợ cho ngân hàng cũng như các gói trái phiếu bị đáo hạn sớm”.
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Khôi đánh giá dù đã và đang tiếp tục tìm giải pháp để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trên thị trường, nhưng đa phần các giải pháp trên đều chỉ mang tính tình thế chứ chưa phải là giải pháp tốt nhất cho toàn nền kinh tế cũng như cho xã hội.
Ông Phạm Anh Khôi đưa ra dẫn chứng, việc cắt giảm, tiết kiệm tối đa chi phí của doanh nghiệp đã khiến hàng nghìn lao động mất việc làm, tỉ lệ người lao động mất việc tăng cao sẽ dần chuyển hoá thành gánh nặng của thị trường và gánh nặng của xã hội.
Chưa kể, nhiều doanh nghiệp rơi vào trạng thái “thắt lưng buộc bụng” khiến hoạt động sản xuất kinh doanh bị giới hạn, kết quả kinh doanh sụt giảm nghiêm trọng và từ đó khiến tốc độ tăng trưởng của toàn nền kinh tế cũng đi xuống.
“Doanh nghiệp co cụm lại nghĩa là kinh tế không phát triển được”, ông Khôi nhấn mạnh.
Ông Võ Trí Thành đánh giá cao những nỗ lực tháo gỡ khó khăn mà các doanh nghiệp đang thực hiện, bởi đây là các giải pháp phù hợp nhằm tự cứu lấy mình trong giai đoạn khó khăn.
Đổi lại, các nỗ lực vượt khó sẽ bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp dẫn đến lợi nhuận sẽ bị mất đi tương ứng. Đây là câu chuyện doanh nghiệp phải hy sinh lợi nhuận ngắn hạn để có thể đi đường dài.
Nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên và tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Nhà nước đã đưa ra hàng loạt giải pháp để “cứu” thị trường bất động sản nói chung cũng như doanh nghiệp bất động sản nói riêng.
Một số giải pháp mạnh tay có thể kể đến như kiểm tra, rà soát, xử lý sai phạm để bảo vệ thị trường; hoàn thiện hành lang pháp lý bằng cách bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai để tháo gỡ những vướng mắc về pháp luật còn tồn tại trong thời gian vừa qua; thành lập Tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản;…
Dù sau nhiều nỗ lực của Nhà nước, thị trường bất động sản còn gặp nhiều “sóng gió”, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính vẫn đánh giá cao những nỗ lực của Nhà nước trong việc bình ổn thị trường.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính.
Theo ông Đinh Thế Hiển, các chính sách của Nhà nước chỉ góp phần giúp thị trường minh bạch hơn, chuẩn hóa để lành mạnh thị trường.
Còn ở phía doanh nghiệp thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý nên gặp khó khăn, vướng mắc… Một số doanh nghiệp ở các thành phố, vướng pháp lý đều liên quan đến đất công, nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự.
Nhìn nhận ở góc độ tích cực, ông Hiển cho rằng các chính sách, biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về tài chính – ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường bất động sản trở lại sự lành mạnh mà nó cần có.
“Sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật”, ông Hiển nói.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Võ Trí Thành cho rằng, Nhà nước chỉ đứng ra xây dựng khuôn khổ pháp lý cho doanh nghiệp hoạt động, đồng thời đưa ra những chính sách vĩ mô dài hạn để thúc đẩy sự lớn mạnh của toàn nền kinh tế.
Nhưng nếu doanh nghiệp sai phạm, để xuất hiện các vấn đề khiến thị trường xấu đi thì doanh nghiệp cũng phải tự mình chịu trách nhiệm đó.
“Không phải cứ doanh nghiệp gặp khó thì Nhà nước phải đứng ra, không phải cứ xuất hiện khó khăn, xuất hiện “cú sốc” thì đổ lên đầu Nhà nước. Doanh nghiệp tham gia vào “trò chơi” trên thị trường thì phải chấp nhận những diễn biến ấy”, ông Thành chia sẻ.
Theo đó, vị chuyên gia cho rằng cái khó lớn nhất hiện nay của Nhà nước là cùng lúc phải xử lý 3 bài toán: Thứ nhất là ổn định vĩ mô, thứ hai là câu chuyện tỷ giá và cán cân thanh toán quốc tế và cuối cùng là đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.
"Việc cân bằng các mục tiêu giữ ổn định vĩ mô với an toàn hệ thống ngân hàng và sự phục hồi sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là bài toán không đơn giản. Từ góc độ của doanh nghiệp thì cần vốn để hoạt động. Từ góc độ của người tiêu dùng thì nhu cầu là thu nhập, là đảm bảo đời sống, nhu cầu đó cũng chính đáng. Từ góc độ người quản lý vĩ mô, an toàn hệ thống, ổn định vĩ mô cũng rất quan trọng", ông nói.
Do đó, ông Thành cho rằng, nhiệm vụ là phải tìm được điểm cân bằng, quan trọng nhất là không gây ra sự đổ vỡ ở thị trường bất động sản, ở hệ thống ngân hàng và cả ở niềm tin thị trường và xã hội. Tiến sĩ cũng nhấn mạnh để tìm được điểm cân bằng giữa ba chủ thể này là một bài toán không hề đơn giản.
Nhận định về triển vọng năm 2023, về bức tranh vĩ mô, ông Đinh Thế Hiển dự báo năm 2023 kinh tế thế giới nói chung và khu vực ASEAN nói riêng sẽ còn đối mặt nhiều thách thức.
Theo vị chuyên gia đánh giá, đến quý I/2023 hệ thống trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản sẽ ổn định. Với nền tảng đó, đến quý II/2023 hệ thống tài chính, thương mại, dịch vụ sẽ ổn định, dòng vốn sẽ dần ổn định.
Biểu đồ: Giá trị trái phiếu đáo hạn ngành bất động sản.
Bổ sung thêm, Tiến sĩ Nguyễn Trí Thành phân tích kinh tế vĩ mô năm 2023 kỳ vọng sẽ dần ổn định, lạm phát và việc tăng lãi suất từ Fed sẽ có sự suy giảm, giúp xóa bớt gánh nặng và một số diễn biến xung đột địa chính trị có thể hạ nhiệt.
Ông Thành cho rằng trong năm 2023, niềm tin trên thị trường sẽ được củng cố sau những hành động quyết liệt của Chính phủ trong xử lý sai phạm. Khung pháp lý về bất động sản ít nhiều được hoàn thiện, đặc biệt trong bối cảnh hoàn thiện Luật Đất đai sửa đổi.
Đồng thời, những gói hỗ trợ theo chương trình phục hồi của Chính phủ hiện còn dư lượng tiền rất lớn, có khả năng sẽ chuyển đổi linh hoạt hơn các gói hỗ trợ để giúp đỡ doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp khơi thông kênh huy động vốn này, giúp cho doanh nghiệp bất động sản giải được bài toán nguồn vốn – gánh nặng của năm 2022.
Biểu đồ: Tăng trưởng ngành bất động sản qua các năm. Trước những phân tích trên, vị chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2023 có thể sẽ bắt đầu xuất hiện những gam màu tươi sáng hơn.
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi đặc biệt kỳ vọng niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản cũng như kênh trái phiếu sẽ được khôi phục nhờ vào sự hỗ trợ của Nhà nước, từ đó giúp bức tranh thị trường bất động sản 2023 khởi sắc.
NGUOIDUATIN.VN |