Nửa đầu năm 2023, diễn biến thị trường bất động sản gần như “đóng băng” với thực trạng lệch pha cung - cầu, chủ đầu tư vướng mắc pháp lý khó triển khai các dự án dang dở, người dân có nhu cầu ở thực e dè trong việc mua bất động sản, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường,… khiến thanh khoản thị trường nhà đất gần như không có.

Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, trong 8 tháng đầu năm 2023 cả nước có 3.066 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm hơn 53% so với cùng kỳ. Ở chiều ngược lại số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng gần 11% với 855 doanh nghiệp. Điểm sáng là số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động trong 8 tháng gấp đôi cùng kỳ với 1.721 doanh nghiệp.

Theo Báo cáo chuyên đề tháng 8/2023 của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng doanh nghiệp BĐS giải thể tiếp tục xu hướng tăng là minh chứng rõ nhất về việc các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Dữ liệu từ Khảo sát của VARS với các Hội viên VARS là sàn giao dịch bất động sản cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt.

Khảo sát cũng chỉ rõ, nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3/2023, nếu khó khăn tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao.

Để đồng hành với doanh nghiệp, Nhà nước và Chính phủ đã tung ra hàng loạt chủ trương để hỗ trợ doanh nghiệp, nhất là chính sách liên quan đến giảm lãi suất, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ. Đồng thời, những khoản nợ trái phiếu đến ngày đáo hạn đã được Nhà nước ban hành chế tài giúp doanh nghiệp đàm phán, giải quyết đa số. Đặc biệt là cuối năm nay, tất cả những hành lang pháp lý, luật pháp có liên quan đến bất động sản sẽ được Quốc hội thông qua.

Nhìn lại giai đoạn vừa qua, chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng thị trường bất động sản sau giai đoạn khó khăn đang dần trở nên lành mạnh nhờ những quyết sách đúng đắn và kịp thời của Chính phủ.

Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường chững lại khi thanh khoản mua bán bất động sản sụt giảm đáng kể, niềm tin nhà đầu tư bị lung lay. Nhưng trong quý III/2023, thị trường bất động sản bắt đầu có nhiều dấu hiệu tích cực, nguồn cung một số phân khúc được phục hồi, giao dịch mua bán dần tăng trở lại, nhà đầu tư có xu hướng quay lại lựa chọn bất động sản làm nơi trú ẩn của dòng tiền.

Ông Khôi nhận định, đây là kết quả sau những sự cố gắng, nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc minh bạch hoá thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận xét thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn “đau thương” nhất.

Để giúp minh bạch, lành mạnh hoá thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, Chính phủ đã rất mạnh tay trong việc thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trên tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế, không ngại khởi tố các vụ án kinh tế quy mô lớn trên cả nước, tại nhiều doanh nghiệp đầu ngành.

Ông Quốc Anh khẳng định dù động thái có phần mạnh bạo này của Chính phủ phải đánh đổi lại là sự “đóng băng” của toàn thị trường, làm chậm lại “bánh xe” tăng trưởng của nền kinh tế nhưng đây là một sự hy sinh xứng đáng.

Đặc biệt trong bối cảnh khó khăn, Chính phủ vẫn rất nhiệt tình trong việc tháo gỡ và hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản song cũng đảm bảo không tiếp tay, hợp thức hoá những sai phạm, làm thất thoát tài sản Nhà nước, giải quyết đồng bộ chính sách an sinh xã hội.

Phân tích thêm, lãnh đạo của Batdongsan.com.vn cho rằng trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam đang tích cực đẩy mạnh quan hệ ngoại giao với các nước lớn trong và ngoài khu vực như Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc… để phát triển kinh tế.

“Hành động của Chính phủ thời gian qua thể hiện sự quyết tâm và dũng cảm của cả một hệ thống cả về chính trị lẫn kinh tế, để xây dựng nền tảng vững chắc cho tương lai phát triển về trung – dài hạn cả ở trong nước lẫn hợp tác quốc tế. Vì vậy, thà rằng trong ngắn hạn chúng ta chấp nhận đau thương để đổi lại một tương lai ổn định trong lâu dài cho nền kinh tế”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Bày tỏ quan điểm về thời điểm thị trường bất động sản đang quay trở lại chu kỳ phát triển, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường so sánh thực trạng hiện nay với khủng hoảng của thị trường bất động sản giai đoạn 2008 -2013.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng bản chất của hai chu kỳ khủng hoảng không giống nhau nhưng xét về thời gian hồi phục rất có thể sẽ có sự tương đồng.

Sở dĩ đưa ra nhận định như vậy, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, hiện nay có hai phương án tối ưu để giải cứu thị trường bất động sản là hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và khơi thông nguồn vốn.

Về việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, dù thời gian qua Chính phủ rất nghiêm túc trong việc nghiên cứu, tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhưng ông Võ đánh giá sự chồng chéo, xung đột trong các bộ Luật vẫn còn hiện diện.

Về việc khơi thông nguồn vốn, Việt Nam đã rất tích cực trong việc hạ lãi suất, có các chương trình ưu đãi, hỗ trợ vốn ngân sách Nhà nước cho doanh nghiệp bất động sản. Thế nhưng sự khó khăn trong việc huy động vốn từ thị trường trái phiếu, chứng khoán, các quỹ đầu tư trong và ngoài nước đã đẩy bài toán vốn của doanh nghiệp bất động sản cho tín dụng, gây gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

Việc Nhà nước thôi thúc ngân hàng gỡ bỏ các điều kiện tín dụng để giúp đỡ cho doanh nghiệp bất động sản cũng khiến các ngân hàng đối mặt với hàng loạt rủi ro như nợ xấu, chất lượng tín dụng đi xuống, đổ vỡ dây chuyền… hoàn toàn có thể xảy ra.

“Giai đoạn năm 2008, bất động sản phải mất đến 5 năm để có thể quay trở lại đà tăng trưởng thì hiện nay trong một kịch bản tích cực nhất, có thể sẽ chỉ mất 3 năm để thị trường khôi phục lại được như trước khi xảy ra khủng hoảng”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Khác với nhận định của GS Đặng Hùng Võ, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn lại cho rằng có thể trong một kịch bản đẹp nhất, sớm nhất là đầu quý II/2024 thị trường bất động sản sẽ đến điểm đảo chiều và tới quý IV/2024 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.

Ông Quốc Anh đánh giá, đó là thời điểm mà các quyết sách của Chính phủ bắt đầu “ngấm” vào thị trường, qua đó giúp giải quyết một loạt các khó khăn còn tồn đọng. Đặc biệt là về vấn đề pháp lý, cuối năm 2023 Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản xử lý được vấn đề pháp lý trong việc triển khai dự án, mua bán trao đổi… theo đó giúp chủ đầu tư bất động sản và khách hàng “tìm thấy nhau”.

Trong thời gian chờ thị trường bắt đầu “ấm lên”, GS Đặng Hùng Võ cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần phải tự mình cứu mình.

Ông Võ chia sẻ, giai đoạn vừa rồi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn có động thái “cầu cứu” sự hỗ trợ, giúp đỡ của nhà nước trong việc gỡ vướng pháp lý, thông tắc thanh khoản, bổ sung nguồn vốn… nhưng lại chưa thực sự nhìn nhận vào việc phải tự mình cứu lấy mình.

Tại thời điểm các quyết sách còn đang “trên giấy”, chính sách luôn tồn tại độ trễ thì vị giáo sư cho rằng các doanh nghiệp bất động sản nên ngừng kêu cứu mà nên đánh giá lại sự việc theo một góc nhìn khác.

Cụ thể, ông Võ cho biết nguồn vốn đổ vào doanh nghiệp bất động sản để triển khai dự án bao gồm rất nhiều nguồn: vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài, người mua trả tiền trước… Trong bối cảnh hiện nay, khi doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn tín dụng, kênh trái phiếu rủi ro cao khó huy động vốn thì cả doanh nghiệp và Nhà nước đều nên xem xét đến nguồn tiền của người dân - người mua trả tiền trước cho bất động sản hình thành trong tương lai.

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh nguồn tiền trong dân vô cùng dồi dào và tính rủi ro thấp, nếu lấy lại được niềm tin của người dân với doanh nghiệp bất động sản thì việc mở đường cho dòng vốn này vào bất động sản là vô cùng dễ dàng.

Để làm được như vậy, trong thời gian này doanh nghiệp bất động sản cần phải củng cố năng lực của bản thân, hoàn thiện pháp lý cho các dự án, tập trung xây dựng phân khúc đáp ứng đại đa số nhu cầu của người dân thay vì đua nhau phát triển các sản phẩm bất động sản hạng sang – phân khúc rất ít người mua để đáp ứng nhu cầu ở thực mà chỉ mang nặng tính đầu cơ, lựa chọn các dự án phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp để triển khai.

Theo đó, vị chuyên gia khẳng định “Nhà nước và Chính phủ chỉ có thể hỗ trợ tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh và thuận lợi cho sự phát triển của doanh nghiệp. Còn việc giải cứu thì doanh nghiệp bất động sản phải tự có sự hy sinh để giải cứu chính mình, không nên có tư tưởng khó thì tìm đến đòi hỏi được Nhà nước cứu”.

Ở phía Nhà nước, thay vì lập các Tổ công tác để gỡ vướng nhất thời cho một số dự án bất động sản, GS Đặng Hùng Võ cho rằng Quốc hội nên xem xét hoàn thiện các bộ Luật liên quan đến bất động sản sao cho có sự liên kết, đồng bộ, không xâm lấn lẫn nhau.

Đặc biệt, GS cũng lưu ý các bộ Luật nên tập trung xử lý tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản, đánh thuế cao cũng như trừng phạt nếu bất kỳ cá nhân, tổ chức nào thực hiện hành vi “ôm” đất, đẩy giá đất lên cao, trục lợi từ việc mua – bán bất động sản… để xoá bỏ hoàn toàn tư duy “ở Việt Nam cứ muốn giàu thì đi buôn đất”.

Đồng thời, tranh thủ thời điểm này sẽ khuyến khích các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp hướng tới việc kinh doanh các ngành nghề sản xuất, tạo ra giá trị thực cho xã hội, đưa nền kinh tế trở về thế cân bằng và phát triển ổn định, lâu dài.

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư, TS Phạm Anh Khôi cho biết thời điểm hiện nay đã qua giai đoạn “bắt đáy” bất động sản bởi nền giá trên thị trường đang dần có những tín hiệu khôi phục trở lại.

Dù vậy, nhà đầu tư vẫn nên chuẩn bị tâm thế thật tốt về cả kiến thức, kinh nghiệm cũng như nguồn tài chính để ngay khi các chính sách có hiệu lực và thị trường bất động sản quay trở lại trạng thái bình thường sẽ “bước chân” vào thị trường.

Bổ sung thêm, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết khi quyết định đổ tiền vào thị trường bất động sản, dù là nhà đầu tư hay khách hàng có nhu cầu ở thực cũng nên nhìn vào tiềm năng dài hạn của sản phẩm bất động sản mình muốn sở hữu. Việc đầu tư bất động sản cần được chuẩn bị kỹ lưỡng và tìm hiểu cẩn trọng, nếu không đủ hiểu biết cần tìm đến sự tư vấn của các chuyên gia chuyên ngành này và các nhà phát triển bất động sản uy tín trên thị trường.

“Để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư bất động sản nên chuẩn bị tâm lý và một kịch bản đầu tư cẩn trọng, chi tiết khi quyết định dấn thân vào thị trường nhà đất”, ông Quốc Anh lưu ý.