“Làn sóng” trả mặt bằng
Trong thời kỳ khó khăn, thị trường bất động sản cả nước nói chung và các tỉnh phía Nam gặp nhiều khó khăn. Những biến động về kinh tế thị trường đã tác động mạnh đến hàng loạt ngành nghề kinh doanh, buôn bán tại thành phố Hồ Chí Minh, từ đó “làn sóng” trả mặt bằng cho thuê, căn hộ, văn phòng… xuất hiện khiến phân khúc này lao đao.
Theo báo cáo của batdongsan.com cho thấy, trong quý 1/2023 nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố tại thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng giảm với 40% so với cùng kỳ, khu vực các quận 7, quận 3, quận Phú Nhuận có thống kê sơ bộ giảm từ 45 - 50%. Thị trường cho thuê được đánh giá là giảm mạnh sau khi chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, các trung tâm thương mại, sàn cho thuê hay những shophouse đều chịu chung cảnh thanh lý.
Nhiều mặt bằng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh treo biển tìm khách.
Hiện nay, mặt bằng cho thuê tại khu vực các tỉnh phía Nam như thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương… rơi vào tình trạng ế ẩm. Ghi nhận trên tuyến đường Võ Thị Sáu (quận 1, thành phố Hồ Chí Minh), trước mặt nhiều căn nhà, cửa hàng kinh doanh đều dán kín hàng loạt các số điện thoại, địa chỉ cho thuê mặt bằng, thuê mặt bằng giá rẻ, chính chủ…
Một số tuyến đường như Tú Xương, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Lê Quý Đôn, Nguyễn Đình Chiểu (quận 3, thành phố Hồ Chí Minh) cũng được các chủ cho thuê treo băng rôn kín mít nhưng vẫn không có khách thuê, hoạt động.
Trao đổi với PV, ông Phạm Nhật Phúc (ngụ quận 3, chủ mặt bằng) cho hay: “Từ sau dịch Covid-19, nhiều chủ kinh doanh bắt đầu trả mặt bằng, tôi có hơn 200m2 sàn cho thuê nhưng gần 3 tháng nay chào cho thuê song không ai ngó ngàng tới, không phải vì giá thuê đắt mà cả nguyên khu của tôi hầu như mọi người đều trả mặt bằng”.
Chị Hương, ngụ Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh cũng chia sẻ: “Tôi có một căn nhà trên đường Hoàng Sa, quận 1, diện tích hơn 60m2 có 3 tầng, trước đây cho thuê tầm hơn 30 triệu/tháng để vừa kinh doanh vừa ở. Tuy nhiên, khách thuê trả vì không kinh doanh được. Hơn 2 tháng sau tôi mới tìm được khách, nhưng họ thuê ở nên phải giảm giá để cân đối”.
Một trường hợp khác là anh Trần Thanh Tùng, ngụ quận Bình Thạnh có mặt bằng cho thuê hơn 100m2, trên đường D5, quận Bình Thạnh. Tuy nhiên, đến đầu năm nay, căn nhà đã bị khách thuê trả lại, trong suốt thời gian qua treo biển cho thuê nhưng anh vẫn chưa tìm được khách thuê mới.
Việc mặt bằng bị trả làm ảnh hưởng rất nhiều đến phân khúc bất động sản cho thuê.
Theo ghi nhận của PV, các khu vực trung tâm tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay mặc dù “làn sóng” trả mặt bằng vẫn diễn ra, tuy nhiên, giá cho thuê hầu như không giảm nhiệt. Khu vực đường Lê Lợi, quận 1 với diện tích hơn 100m2 đang được rao cho thuê với mức giá 50 triệu/tháng (hơn 2.000 USD/tháng). Khu vực mặt tiền đường Hai Bà Trưng, quận 1 giá chào thuê 40 triệu/tháng (gần 2.000 USD/tháng) cho diện tích 150m2.
Nhiều tuyến đường đẹp nhất nhì tại trung tâm Thành phố này như Pasteur, Nguyễn Huệ... vẫn còn hàng loạt mặt bằng đóng cửa để trống do không có khách thuê, dù vậy nhưng giá thuê vẫn cao chót vót từ 3.500 USD – 20.000 USD/tháng.
Mở cửa hàng kinh doanh ăn uống tại quận 3, nhưng không thể cầm cự được, chị Lê Thị Hoa, ngụ tỉnh Bình Thuận cho biết: “Từ năm 2019, chị mở cửa hàng kinh doanh ăn uống tại đường Lê Quý Đôn, quận 3, mặt bằng thuê hơn 30 triệu/tháng. Tuy nhiên từ sau dịch, chủ nhà vẫn không giảm tiền thuê, khách ế ẩm nên buộc phải trả mặt bằng và ngưng kinh doanh tìm một công việc khác”.
“Chìa khoá” giúp bất động sản cho thuê trở mình
Thực tế, mặt bằng kinh doanh ế ẩm là do nhiều yếu tố, trong đó yếu tố quan trọng nhất là giá cho thuê. Chi phí cho thuê mặt bằng sẽ được tính toán dựa trên giá đất khu vực của mặt bằng đó.
Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có mức tăng trưởng nóng kéo theo giá nhà lên cao, đồng thời đẩy chi phí cho thuê cao tương ứng. Trong khi đó, nhiều người mua mặt bằng đã sử dụng vốn vay ngân hàng cùng mức lãi suất cao, khi thị trường hoặc kinh tế chững lại, các ngành nghề kinh doanh dịch vụ bị ảnh hưởng do không có khách, cho nên việc phải trả mặt bằng đang dần trở nên lan rộng hơn.
Các chuyên gia vẫn kỳ vọng và đánh giá cao về phân khúc cho thuê, trong năm 2024 sẽ tiếp tục mang lại nguồn lợi cho thị trường.
Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group nhận định: “Hiện nay nhìn mặt bằng chung có thể thấy, thị trường cho thuê đang gặp rất nhiều khó khăn, nhiều chủ kinh doanh lựa chọn đóng cửa hàng trả mặt bằng. Đến nay khi bất động sản chịu ảnh hưởng, các ngành nghề có doanh thu sụt giảm thì phân khúc mặt bằng cho thuê càng rơi vào thế khó”.
Theo ông Hải, ngoài việc chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế, thì các chủ thuê trả mặt bằng còn gặp rất nhiều lý do, kinh doanh không thuận lợi, chuyển hướng, kinh doanh online, thuê văn phòng ảo… “Thay vì mở rộng kinh doanh như trước, các nhà đầu tư dần co cụm lại, cắt bỏ những địa điểm kinh doanh không lợi nhuận hoặc lợi nhuận giảm để kéo chi phí, đầu tư tập trung hơn vào một địa điểm. Điều này là tất yếu trong kinh doanh”, ông Hải thông tin.
Những toà nhà văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai xây dựng hứa hẹn tạo nguồn cung lớn cho phân khúc này trong năm 2024.
Mặc dù thị trường văn phòng, shophouse, nhà cho thuê trong năm 2023 gặp nhiều khó khăn. Nhưng số liệu cho thấy, từ quý 3/2023, thị trường này vẫn có những sôi động và thu được sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE cho biết, thị trường văn phòng thành phố Hồ Chí Minh đã trở nên sôi động hơn trong quý 3/2023 với sự xuất hiện của 2 tòa nhà văn phòng mới tại khu vực Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức The Mett và The Hallmark với tổng diện tích cho thuê khoảng 85.000m2 sàn.
Nhờ vào nguồn cung mới này mà tổng diện tích văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh đã đạt xấp xỉ 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê. Phần lớn các giao dịch thuê lớn trong quý này đều diễn ra ở các tòa nhà mới với chất lượng tốt được hoàn thành từ năm 2020 trở lại đây.
Thị trường bất động sản cho thuê bán lẻ tại thành phố Hồ Chí Minh trong quý 3/2023, giá thuê tại khu vực trung tâm cho tầng trệt ở thành phố Hồ Chí Minh đạt hơn 200 - 350 USD/m2/tháng.
Nguồn cung về bất động sản cho thuê ngày càng tăng.
Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group cho biết: “Hiện nay “chìa khóa” quan trọng nhất chính là việc giá thuê phải trở nên hợp lý, do vậy để giữ chân được khách thuê thì cần hạ giá thuê mặt bằng bằng với giá trị thực của bất động sản. Tuy nhiên, các chủ nhà cần cân đối theo từng vị trí mặt bằng, cũng như khả năng tài chính để đưa ra mức giá phù hợp. Việc chấp nhận thu tiền thuê nhà thấp hơn so với thời điểm trước đây sẽ giữ được chân khách thuê dài hạn, đồng thời hạn chế nguy cơ bỏ trống mặt bằng, tránh được thời gian không có khoản thu nhập khi phải tìm khách thuê mới. Ngoài ra, chủ nhà nên tạo điều kiện thuận lợi đối với khách thuê về tiến độ thanh toán, để dòng tiền của khách thuê được linh động”.
Cũng theo ông Hải, những chủ thuê, chủ trung tâm thương mại đã đầu tư một số tiền lớn cho chính những mặt bằng, sàn cho thuê… vì vậy cần lượng khách hàng có nhu cầu thuê lại. Trong năm 2024 chắc chắn vẫn còn những thử thách, nhưng nếu như cân bằng được lợi ích người cho thuê - người đi thuê, các bên đều cùng hướng về nhau và điều chỉnh giá cả từng khu vực, từng địa điểm thì cơ hội trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng vẫn rộng cửa.
Bà Phạm Thu Hoa, chuyên gia bất động sản cho hay: “Trong năm 2023 dù thị trường có gặp khó khăn, các khách thuê, nhà đầu tư trả mặt bằng nhiều nhưng họ vẫn có chiến lược kinh doanh khác nhau. Trong năm 2024, thành phố Hồ Chí Minh sẽ triển khai nhiều chương trình kích cầu du lịch, mua sắm dịch vụ thu hút khách du lịch và phát triển mạnh các cơ chế đặc thù của Thành phố. Đây cũng là cơ hội để cho các ngành nghề kinh doanh quay trở lại, lĩnh vực văn phòng, lĩnh vực cho thuê mặt bằng bán lẻ cũng sẽ gia tăng”.
