Thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế và tác động trực tiếp cũng như gián tiếp đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên trong năm 2023 vừa qua, thị trường địa ốc tại Việt Nam đã phải rơi vào tình trạng trầm lắng, ảm đạm bởi những tồn tại, hạn chế kéo dài, chưa được khắc phục triệt để với hàng loạt vấn đề mới phát sinh.
Trao đổi với Người Đưa Tin, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho biết, bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản gồm 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản.
Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2023, vị chuyên gia đánh giá đây là một năm đặc biệt khó khăn của ngành bất động sản.
“Dù đã nhận được nhiều tín hiệu tích cực nhưng thị trường vẫn chưa thể bật tăng do sự suy giảm mạnh của luồng vốn trong thời gian dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, dự án bị đình trệ”, ông Thịnh chia sẻ.
Theo đó, tổng lượng giao dịch bất động sản cả năm 2023 chỉ đạt 18.600 sản phẩm, gần như đi ngang so với năm 2022 ở ngưỡng 18.900 sản phẩm, nhưng chỉ bằng 17% so với thời điểm năm 2018.
Bổ sung thêm, TS.Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh doanh, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, trong quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam từng trải qua giải đoạn khủng hoảng vào năm 2010 - 2012.
Song khủng hoảng của thị trường bất động sản giai đoạn 2022 – 2023 lại đang nằm trong một tâm thế rất khác mà theo ông Nghĩa nhận định chính là khủng hoảng phân khúc.
Cụ thể, thị trường Việt Nam hiện nay thiếu một lượng lớn nhà ở giá rẻ, phù hợp với tài chính của đa số người dân. Trong khi đó, các phân khúc nhà hạng sang, nghỉ dưỡng,… lại đang dư thừa số lượng lớn sau thời gian tăng trưởng “nóng”.
Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng đã triển khai đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Dù vậy trên thực tế, việc thực hiện đề án chưa thể đạt được kết quả như kỳ vọng. Tính đến cuối năm 2023, đề án mới hoàn thành 46 dự án với 20.210 căn, đạt 4,7% so với mục tiêu đã đặt ra trong giai đoạn 2021- 2025.
Chia sẻ dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi cho rằng, thị trường địa ốc thời gian qua đang phải đối mặt với bài toàn vốn, đặc biệt là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, dù không có nhiều dự án mở bán nhưng giá nhà đất bị đẩy lên cao, từ đó gây mất cân bằng cung - cầu. Nêu ví dụ từ chính thực tế tại doanh nghiệp, ông Dũng cho biết tình hình kinh doanh của Tập đoàn bắt đầu khó khăn từ khoảng giữa năm 2022 và gần như chạm “đáy” vào giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023, lượng giao dịch sụt giảm và gần như không phát sinh giao dịch mới trong một khoảng thời gian dài.
Trong môi trường lợi nhuận giảm sâu và rủi ro pháp lý dự án tăng cao, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup đánh giá, các kênh dẫn vốn cho bất động sản đều đang phải đối mặt với thách thức lớn.
Thứ nhất, nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị kiểm soát rủi ro tín dụng, có tính rủi ro tín dụng cao và phát sinh câu chuyện rủi ro pháp lý dự án cao.
Thứ hai, kênh trái phiếu doanh nghiệp dính sự kiện vi phạm nghĩa vụ nợ cao làm cho niềm tin của nhà đầu tư vào sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp thấp. Vốn nước ngoài/FDI vào bất động sản bị ảnh hưởng so môi trường lãi suất quốc tế cao.
Thứ ba, nguồn tiền từ người mua trả trước bị thu hẹp do giá bất động sản neo ở mức cao và thu nhập người mua nhà cũng bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế khó khăn. Trong khi đó, lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm gần đây nhưng vẫn tồn tại rủi ro từ pháp lý và cơ chế thả nổi.
Cuối cùng, nguồn vốn từ hợp tác kinh doanh phải đổi mặt với chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng của Ngân hàng Nhà nước về việc sử dụng mục đích vay, hạn chế góp vốn và hợp tác kinh doanh theo các Thông tư. Đồng thời Nghị định 65 ban hành cũng khiến mục đíhc phát hành trái phiếu bị hạn chế.
Theo đó, Chủ tịch FiinGroup cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, khả năng thực thi cũng như bán hàng của các nhà phát triển bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể thể hiện qua tỉ lệ doanh thu nhận trước/hàng tồn kho giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2023.
Từ đó, sức khỏe tài chính và khả năng thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản cũng suy yếu khi áp lực trả nợ và gốc vay lớn trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không đủ để đáp ứng.
Trải qua thời điểm khó khăn nhất của thị trường, không thể không nhắc đến nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã có một năm làm việc hết sức quyết liệt cùng quyết tâm cao độ nhằm khôi phục lại thị trường.
Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động và 4 lần hạ lãi suất điều hành. Nhiều ngân hàng đã giảm mạnh 3% - 5% lãi suất huy động so với đầu năm.
Thị trường bất động sản cũng hưởng lợi từ các động thái của Chính phủ như quyết định thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, gói hỗ trợ 2% lãi suất (tương đương 40.000 tỷ đồng), gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.
Hay ban hành Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 (sửa đổi) gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết 33 thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững; Nghị định 10 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng; Thông tư 02 và Thông tư 06 đưa ra hướng giải quyết nợ,...
Từ những nỗ lực trên, thị trường bất động sản đã có sự tăng trưởng rõ rệt qua từng quý, thể hiện qua khối lượng giao dịch tăng dần về cuối năm với tổng giao dịch 4 quý của năm 2023 lần lượt là 2.700, 3.700, 5.778 và 5.710 sản phẩm.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá, gần 20 động thái được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập xuyên suốt năm 2023, đã góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia.
Chưa kể, càng ngày các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ càng sát sao hơn với thực tiễn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và doanh nghiệp. Qua đó cho thấy Chính phủ đã và đang thực sự quan sát, lắng nghe từng động thái của thị trường để đưa ra quyết sách phù hợp.
Cũng được hưởng lợi từ việc thị trường ấm lên, Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi cho biết doanh nghiệp đã “sống lại” trong quý III và tăng trưởng đột phá trong 3 tháng cuối năm 2023.
Theo chỉ số cho thấy, mức tăng trưởng này lên đến 70% so với cùng kỳ năm trước và số lượng giao dịch mà doanh nghiệp đạt được lên đến 800 căn/tháng.
“Lượng giao dịch tăng trưởng đột biến trên cho thấy tiềm lực tài chính trong dân còn rất nhiều và bất động sản vẫn được người dân lựa chọn là nơi trú ẩn của dòng tiền”, ông Dũng đánh giá.
Để đạt được kết quả trên, ông Dũng cho rằng niềm tin của người dân, nhà đầu tư đang dần quay trở lại với các chủ đầu tư bất động sản, từ đó dẫn đến quyết định xuống tiền giúp cho giao dịch trên thị trường địa ốc dần nhộn nhịp hơn.
Nhìn lại thời điểm khó khăn nhất đã qua, vị lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng đó vừa là khó khăn, thách thức nhưng cũng đi kèm theo là cơ hội. Ông Dũng phân tích trong thời khó, nhiều doanh nghiệp đã có bước trở mình, cơ cấu lại doanh nghiệp, nâng cao năng lực nhân sự và tiềm lực tài chính, nâng cấp lên một phiên bản hoàn thiện hơn.
Từ đó, những doanh nghiệp có sự chuẩn bị kỹ càng trong giai đoạn khó khăn đã ngay lập tức lao vào “đường đua” trong tâm thế chủ động với một phiên bản tốt hơn ngay khi thị trường có dấu hiệu tích cực trở lại.
Chia sẻ về tương lai của bất động sản, ông Bạch Dương - Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng dù ngành bất động sản hiện nay đang phải đối diện với nhiều khó khăn và thách thức nhưng tiềm năng của thị trường là rất lớn vì nhu cầu sở hữu và ở thực của người dân luôn hiện hữu.
Theo thông tin nêu ra tại Báo cáo và Chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) do Batdongsan.com.vn thực hiện, đo lường cảm nhận những người mua/bán bất động sản về thị trường hiện tại và kỳ vọng về triển vọng tương lai. Theo đó, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023, đây là lần tăng đầu tiên sau 4 lần chỉ số này liên tục giảm.
“Chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng”, ông Bạch dương chia sẻ.
Chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhìn nhận việc tâm lý người mua, bán bất động sản tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023.
Theo chuyên gia tài chính Lê Xuân Nghĩa, trước bối cảnh chung của thị trường, dự báo một số phân khúc cơ bản như bất động sản công nghiệp, nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực; đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shop house sẽ sớm phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm hơn.
Đáng chú ý, vị chuyên gia vẫn đặc biệt nhấn mạnh về việc nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ là mấu chốt giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu giải quyết được các vấn đề liên quan trực tiếp đến nhà ở xã hội như hành lang pháp lý, thủ tục hành chính, lợi nhuận của doanh nghiệp,… giúp cho phân khúc này được bổ sung nguồn cung sẽ thúc đẩy tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản.
Trong đó, bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được nhu cầu tài chính của người dân. Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Chia sẻ về những tín hiệu tích cực của thị trường vào cuối năm 2023, bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, quý IV/2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự cải thiện cả về nguồn cung lẫn giao dịch.
Theo bà Miền, tình hình bất động sản Việt Nam sẽ thay đổi dựa vào tình hình kinh tế thế giới và điều hành kinh tế vĩ mô. Thời gian tới, cùng với việc tiệc tục hoàn thiện để thông qua Luật Đất đai, Chính phủ vẫn tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách tích cực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường.
Bà Miền cũng cho rằng, trong giai đoạn tiếp theo “phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024”.
Chia sẻ về giải pháp vốn cho doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng doanh nghiệp bất động sản nên hiểu rõ vấn đề pháp lý dự án vẫn là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông nguồn vốn nào.
Theo đó, doanh nghiệp cần đa dạng hoá kênh dẫn vốn không chỉ trực tiếp từ ngân hàng và từ kênh trái phiếu doanh nghiệp mà kênh vốn huy động trong xã hội từ hợp tác kinh doanh và người mua.
“Bên cạnh các giải pháp mang tính tình thế, việc cải thiện minh bạch thông tin để thị trường “tự chữa lành” sẽ là giải pháp mang tính tình thế ngắn hạn và vừa có tính nền tảng dài hạn”, ông Thuân chia sẻ.
NGUOIDUATIN.VN | Thứ 5, 15/02/2024 | 10:50