An toàn hay rủi ro khi mua dự án “bán lúa non”

“Bán lúa non” là gì?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, dự án phải đảm bảo thi công hoàn thành móng và được cấp giấy cho phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được tiến hành giao dịch chuyển nhượng với khách hàng. Tuy nhiên, từ thời điểm được cấp phép xây dựng đến khi hoàn thành móng và được các cơ quan chức năng nghiệm thu là một khoảng thời gian rất dài.

“Thông thường, thời gian hoàn thành móng kéo dài. Công trình càng lớn, thời gian thi công càng lâu. Nếu chờ đủ điều kiện mở bán thì các dự án khác đã rầm rộ triển khai, tính cạnh tranh không còn”, đại diện một chủ đầu tư chia sẻ.

Chính vì lý do đó, nhiều công ty bất động sản đã phải đưa ra một phương án mang tính tạm thời và thường được gọi là “bán lúa non”.

Trường hợp này, khách hàng có mong muốn sở hữu nhà sớm, chọn những vị trí đẹp. Do đó, chủ đầu tư sẽ ký kết thỏa thuận với khách hàng để thu một khoản tiền để giữ chân. Trong đó, chủ đầu tư cam kết sẽ giữ lại sản phẩm mà khách hàng đã chọn khi đủ điều kiện chuyển nhượng. Về mặt pháp lý, đây là một thỏa thuận dân sự về quyền lợi của hai bên và ràng buộc bằng một khoản tiền tương ứng do hai bên thống nhất.

Theo ghi nhận trên thị trường, nhiều dự án hiện nay, các chủ đầu tư đều thực hiện các hình thức này trong khuôn khổ pháp luật cho phép để đảm bảo hoạt động kinh doanh và quyền lợi của khách hàng.

An toàn hay rủi ro?

Trao đổi với luật sư Dương Minh Trung, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, hình thức mua nhà hình thành trong tương lai đã tồn tại ở Việt Nam gần 20 năm nay. Giai đoạn những năm 2008 – 2013, nhiều dự án được rao bán nhưng sau đó không xây dựng dù đã huy động vốn rất nhiều từ khách hàng. Có dự án đã huy động đến 95% giá trị nhà. Do đó, từ năm 2014, nhiều điều kiện được luật quy định khắt khe hơn. Trong đó, quy định về việc hoàn thành xong phần móng mới được mở bán đã hạn chế tình trạng huy động vốn quá nhiều mà không xây dựng, tránh được rủi ro cho người mua nhà.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, việc hoàn thành thủ tục để đủ điều kiện mở bán đã gây áp lực lên dòng tiền chủ đầu tư, làm tăng giá thành và giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Theo điều 57 - Luật nhà ở 2014, việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai quy định lần đầu không được thu quá 30% và các lần tiếp theo theo tiến độ xây dựng  nhưng không quá 70% giá trị nhà ở đã hạn chế việc lạm thu của chủ đầu tư. Thêm vào đó, những năm gần đây, các dự án không còn tình trạng nằm im dù đã thu nhiều tiền từ khách hàng. Do đó, việc cho rằng chủ đầu tư thu tiền trước trong một thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa hai bên là lách luật hoặc đem lại nhiều rủi ro là chưa hoàn toàn chính xác.

Thỏa thuận dân sự để đảm bảo quyền mua căn hộ khi chưa đủ điều kiện mở bán không bị pháp luật ngăn cấm nên không thể gọi là lách luật. Thêm vào đó, số tiền thu của khách hàng chỉ là khoản tiền đảm bảo tự nguyện đóng góp trong thỏa thuận dân sự nên không thể khẳng định là vi phạm quy định của pháp luật. Trong khi chờ hướng tháo gỡ từ chính quyền các cấp thì đây là cách duy nhất để các doanh nghiệp bất động sản có thể tồn tại và đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả.

Ông Trung cho rằng hiện nay các dự án đều có pháp lý được công bố rõ ràng và người mua có thể tìm hiểu các thông tin trên phương tiện truyền thông hoặc các cơ quan chức năng. Nếu một dự án được cấp phép quy hoạch, được cấp chứng nhận đầu tư và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì có thể xem xét mua. Tất nhiên, việc hoàn thành thủ tục pháp lý thường kéo dài nên người mua sớm sẽ có thể nhiều rủi ro hơn, bù lại sẽ có mức giá tốt hơn.

Do đó, an toàn hay rủi ro phải xét trên nhiều khía cạnh gồm: tiềm lực tài chính chủ đầu tư, tiến độ pháp lý, nguồn gốc đất… chứ không phải bất kỳ dự án nào “bán lúa non” cũng rủi ro.

Người trong cuộc nói gì?

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Group chia sẻ một số dự án của công ty từng công bố ra thị trường chẳng hạn như Marina Tower, Saigon Intela hay mới đây là LDG Sky luôn bị cho rằng là “bán lúa non”, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, các dự án của LDG Group đến hiện nay đều bàn giao cho khách hàng theo đúng cam kết. Do đó, nếu cho rằng các thỏa thuận với khách hàng để giữ sản phẩm là rủi ro, là không đúng quy định thì khá chủ quan.

Bà Lê Thị Thảo Hạnh, Phó Tổng Giám đốc công ty Đất Xanh Miền Nam cho biết: “Với nhiều năm kinh nghiệm triển khai dự án, các chủ đầu tư đều thực hiện các thỏa thuận dân sự về việc giữ chỗ cho sản phẩm mà người mua nhà mong muốn sở hữu khi chưa đủ điều kiện mở bản. Điều này không chỉ giúp cho khách hàng có thể sở hữu nhà sớm mà còn giúp cho các sàn môi giới thuận tiện trong quá trình tư vấn, hỗ trợ người mua nhà và giúp đảm bảo các quyền lợi khác cho khách hàng”.

Luật sư Trung cũng đưa ra quan điểm rằng luật hiện nay được xây dựng nhằm đảm bảo lợi ích cho người mua nhà tránh các rủi ro nhưng lại chưa quan tâm đến những khó khăn mà doanh nghiệp và cả chính người mua nhà cũng gặp phải trên nhiều mặt. Do đó, trong thời gian chờ đợi các cơ quan chức năng xem xét sửa đổi các quy định, việc các doanh nghiệp thực hiện các thỏa thuận trong điều kiện pháp luật cho phép vẫn là giải pháp tạm thời để cả người mua nhà và doanh nghiệp đảm bảo được lợi ích của mình.

Cho rằng bán lúa non là nhiều rủi ro vẫn chỉ là nhận định chủ quan. Quan trọng nhất vẫn là chủ đầu tư thực hiện đúng các cam kết trong quá trình giao dịch và người mua nhà nhận được sản phẩm mình mong muốn sở hữu là yếu tốt cốt lõi, ông Trung nhận định.

Thu Hà