Bước sang nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn tái cấu trúc rõ nét.
Trong khi đầu tư hạ tầng quy mô lớn, những thay đổi về thể chế và dòng vốn quốc tế mở ra triển vọng cho một chu kỳ phát triển mới, thị trường trước mắt vẫn phải đối diện với nhiều lực cản, từ lãi suất cao, thanh khoản chậm đến áp lực nợ ngày càng lớn.
Nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm
Theo dữ liệu 6 tháng đầu năm 2026 của S&I Ratings, nguồn cung sơ cấp bất động sản trên toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12%.
Tỉ lệ hấp thụ vì vậy giảm xuống 25,5%, thấp hơn đáng kể so với mức 47,5% của cả năm 2025, trong khi lượng hàng tồn sơ cấp lên tới khoảng 76.400 sản phẩm.
Một trong những nguyên nhân chính là chi phí vốn vẫn ở mức cao. Lãi suất vay mua nhà phổ biến trong khoảng 12-14%/năm, mức cao nhất kể từ quý I/2023. Chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động cũng nới rộng lên khoảng 7,2 điểm phần trăm.
Sức ép lãi suất đã bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu tín dụng. Trong quý II/2026, dư nợ cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank gần như đi ngang, trong khi Techcombank giảm 1,4%.
(Ảnh: Báo cáo Bất động sản quý II/2026 S&I Ratings).
Người mua nhà đang có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền khi chi phí vay tăng lên. Trong khi đó, doanh nghiệp phát triển dự án cũng khó giảm giá bán để kích cầu do chi phí đầu vào tiếp tục leo thang. Chi phí vay vốn phổ biến ở mức 12-14%, chi phí nhân công có nơi tăng tới 25% và giá nguyên vật liệu tăng khoảng 10-20%.
Sự lệch pha giữa giá bán và sức mua thể hiện rõ tại Hà Nội. Hơn 70% nguồn cung mở bán mới tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, trong khi gần như không có sản phẩm mới dưới 60 triệu đồng/m2.
Trong quý II/2026, giá bán thứ cấp tại Hà Nội, bao gồm cả căn hộ và biệt thự, liền kề, đã giảm khoảng 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp tại Thủ đô ghi nhận xu hướng giảm kể từ năm 2022.
Trước áp lực thanh khoản, các chủ đầu tư đang chuyển sang cạnh tranh bằng chính sách tài chính. Nhiều doanh nghiệp tung ra các gói hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và ưu đãi trực tiếp để giảm áp lực trả nợ ban đầu cho khách hàng.
Xu hướng này cho thấy thanh khoản đang trở thành vấn đề trung tâm của thị trường. Khi giá bán sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đầu vào tăng, các chính sách tín dụng và ưu đãi tài chính trở thành công cụ quan trọng để thúc đẩy giao dịch.
Đòn bẩy tăng cao, tăng trưởng tập trung vào doanh nghiệp lớn
Áp lực thanh khoản không chỉ xuất hiện ở phía người mua mà còn thể hiện rõ trong cấu trúc tài chính của doanh nghiệp bất động sản.
Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước. Hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý.
Đáng chú ý, nợ dài hạn chiếm khoảng 67,3% tổng dư nợ, cho thấy nguồn vốn đang được tập trung vào việc triển khai các dự án quy mô lớn trong bối cảnh chu kỳ phát triển kéo dài.
Bức tranh kinh doanh của toàn ngành cũng cho thấy mức độ phân hóa mạnh. Trong số 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết được khảo sát, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%.
Tuy nhiên, phần lớn mức tăng trưởng tập trung vào một doanh nghiệp. Vinhomes chiếm khoảng 86% tổng doanh thu, 90% tổng lợi nhuận và 82% mức tăng nợ vay mới của toàn nhóm.
Nếu loại trừ Vinhomes, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại thực tế giảm 3,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận của một số doanh nghiệp vẫn duy trì tăng trưởng nhờ các khoản thu nhập tài chính hoặc yếu tố đột biến hơn là sự cải thiện đồng đều của hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Sự phân hóa này cũng xuất hiện trên thị trường trái phiếu. Trong quý II/2026, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 102.400 tỷ đồng, nhưng hơn 83% lượng phát hành tập trung vào Vingroup, Masterise và Sun Group. Lãi suất coupon bình quân tăng lên khoảng 11,4%.
(Ảnh: Báo cáo Bất động sản quý II/2026 S&I Ratings).
Áp lực đáo hạn tiếp tục là vấn đề lớn. Giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm 2027 được ước tính khoảng 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026. Trong khi đó, thị trường đã ghi nhận hơn 28.500 tỷ đồng trái phiếu chậm thanh toán.
Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn, bán hàng và tái cấu trúc các khoản nợ trở thành yếu tố quyết định đối với từng doanh nghiệp trong giai đoạn tới.
Vốn ngoại tìm kiếm những dự án "sạch"
Trong bối cảnh tín dụng trong nước đắt đỏ, áp lực nợ gia tăng, dòng vốn quốc tế được kỳ vọng đóng vai trò lớn hơn trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Theo Savills Việt Nam, 7 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38,06 tỷ USD, tăng 58% so với cùng kỳ. Hoạt động góp vốn, mua cổ phần tăng 61,6%, trong khi bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn với 5,65 tỷ USD.
Tuy nhiên, dòng vốn ngoại ngày càng chọn lọc, không chỉ dựa vào quy mô quỹ đất hay kỳ vọng tăng giá mà chú trọng khả năng triển khai và tạo dòng tiền dài hạn.
Theo ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, Việt Nam không thiếu cơ hội đầu tư nhưng cần chuyển những cơ hội đó thành các dự án có khả năng thu hút và sử dụng vốn hiệu quả. Nhà đầu tư quốc tế hiện đánh giá kỹ pháp lý, cấu trúc sở hữu, tính khả thi của kế hoạch phát triển và khả năng triển khai dài hạn.
Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam (Ảnh: Savills Việt Nam).
Tổng Giám đốc Savills Việt Nam chỉ ra ba yếu tố quan trọng gồm pháp lý rõ ràng, cấu trúc cổ đông minh bạch và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Điều này khiến các dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đất khó còn sức hấp dẫn như trước.
M&A và liên doanh vì vậy được kỳ vọng tiếp tục là kênh kết nối vốn. Doanh nghiệp trong nước có lợi thế về thị trường, pháp lý, giải phóng mặt bằng và triển khai dự án, trong khi đối tác ngoại mang đến nguồn vốn dài hạn cùng năng lực quản trị và kiểm soát rủi ro.
Theo ông Neil MacGregor, vấn đề không chỉ là Việt Nam thu hút được bao nhiêu vốn ngoại, mà quan trọng hơn là dòng vốn đó được kết nối với những dự án phù hợp như thế nào. Muốn tiếp cận nguồn vốn quốc tế, doanh nghiệp vì vậy không chỉ cần quỹ đất mà phải có dự án đủ điều kiện để thẩm định và giải ngân.
Hạ tầng và thể chế được kỳ vọng tạo nền tảng cho chu kỳ bất động sản mới, với đầu tư công và các dự án giao thông lớn mở thêm dư địa phát triển. Cùng với đó, các chính sách tháo gỡ pháp lý, xử lý đất bỏ hoang và dự án đình trệ có thể cải thiện tính minh bạch, rút ngắn thời gian triển khai.
Giai đoạn 2026-2030 vì vậy sẽ chứng kiến sự sàng lọc mạnh hơn, ưu tiên doanh nghiệp có pháp lý rõ, tài chính lành mạnh, khả năng triển khai và tạo dòng tiền bền vững.
