Cẩn trọng "bẫy" lãi suất từ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Loạt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản lãi suất cao

Mới đây, trong báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2021, bộ Xây dựng cho biết, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đạt 192.203 tỷ đồng, trong đó TPDN phát hành riêng lẻ đạt 176.828 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020; khối lượng phát hành TPDN ra công chúng là 15.375 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2020.

Về tình hình phát hành trái phiếu đối của các doanh nghiệp BĐS, tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỷ đồng và nổi bật là các doanh nghiệp BĐS như: Đợt phát hành TPDN trong nước 500 tỷ đồng của Công ty cổ phần Gelex Homes; 1.500 tỷ đồng của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). 

Ngoài ra, trong quý có II đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế gồm: Tập đoàn Vingroup (500 triệu USD) và trái phiếu xanh của Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (200 triệu USD). 

Ngoài các doanh nghiệp trên, còn khá nhiều các doanh nghiệp BĐS huy động vốn từ trái phiếu như: Tập đoàn Tân Hoàng Minh huy động 800 tỷ; Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond lãi suất tới 13%/năm hay Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va cũng vừa thông qua phương án phát hành tối đa 1.500 tỷ đồng trái phiếu...

Trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng thì có 26% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phần, cổ phiếu. Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản chủ yếu dao động trong khoảng 9,5-11%/năm.

"Như vậy, có thể thấy, vào cuối quý II/2021 trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp tăng cao, trong đó nhóm ngành BĐS thể hiện nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu lớn" – báo cáo của Bộ Xây dựng nêu.

Trái phiếu "3 không"

Trước "làn sóng" đầu tư trái phiếu doanh nghiệp gần đây, vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) đưa ra khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư TPDN riêng lẻ, tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, đặc biệt cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ; doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo và nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu trong đó có việc xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không mua TPDN chỉ vì lãi suất cao và rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường BĐS có biến động tiêu cực.

Đồng tình với khuyến cáo của Bộ Tài chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng: “Rủi ro của kênh đầu tư TPDN chính là nằm ở lãi suất. Lãi suất trái phiếu được phát hành càng cao thì càng rủi ro. Và nhà đầu tư muốn có lợi nhuận cao thì phải chấp nhận rủi ro cao. Do đó, nhà đầu tư cần phải có kinh nghiệm đánh giá doanh nghiệp, phải tính toán kỹ về các rủi ro xảy và khả năng chấp nhận được rủi ro đến đâu để đưa ra quyết định có đầu tư hay không”. 

Đề cập đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, trao đổi với Người Đưa Tin Pháp luật, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích: “Thời gian vừa qua, việc các doanh nghiệp vay vốn tại ngân hàng có những khó khăn nhất định. Hệ thống ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, do đó nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của doanh nghiệp BĐS khá cao, đặc biệt là những doanh nghiệp bị hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Điều đó đã khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS tăng giá trị phát hành và lãi suất trái phiếu”.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh: “Thậm chí, thị trường TPDN còn có loại trái phiếu 3 không: Không tài sản bảo đảm, không bảo lãnh thanh toán, không xếp hạng. Rõ ràng, với loại trái phiếu này độ rủi ro còn càng cao hơn nữa”.

“Lãi suất cao đã là một rủi ro. Trái phiếu đảm bảo bằng cổ phiếu tiếp tục tiềm ẩn rủi ro lớn hơn bởi cổ phiếu doanh nghiệp phản ánh tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, thị giá cổ phiếu lên xuống có khi tăng nóng rồi giảm mạnh. Và khi doanh nghiệp khó khăn, giá cổ phiếu sẽ đi xuống, giá trị tài sản đảm bảo sẽ sụt giảm. Với loại trái phiếu 3 không thì càng không có cái gì để đảm bảo”, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nhận định. 

Không nên mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao

Trong báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của SSI Research mới công bố, đơn vị này nhận định, rủi ro với trái phiếu doanh nghiệp đang tăng lên, đặc biệt đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, ngoại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác, còn lại hầu hết trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường không có tài sản đảm bảo.

Trong số các trái phiếu còn lại được phát hành trong nửa đầu năm 2021 có 18,6% được bảo đảm bằng bất động sản; 11% được đảm bảo bằng tài sản; 33% được đảm bảo bằng một phần tài sản, bất động sản và một phần là cổ phiếu; 9,3% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 28% là không có tài sản đảm bảo.

Trong khi đó, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Báo cáo của SSI Research nhấn mạnh, môi trường lãi suất thấp giúp dòng tiền đầu tư cũng tìm đến kênh BĐS nhiều hơn và các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh huy động vốn trái phiếu để triển khai các dự án, là nhóm phát hành nhiều nhất từ 2019 đến nay. Tuy nhiên, dịch bệnh dai dẳng đang khiến cho môi trường kinh doanh của nhóm này bớt thuận lợi.

Cụ thể, thanh khoản của thị trường bất động sản có xu hướng giảm cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần; các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh; hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng đang chậm hơn dự kiến. Các yếu tố này làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc lãi trái phiếu của doanh nghiệp.

Đứng trước những rủi ro như vậy, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng: "Không nên mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao. Nhà đầu tư cần phải cẩn trọng, tìm hiểu kỹ về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành và nên mua loại có đảm bảo, nhà bảo lãnh thì độ an toàn cao hơn”.