Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, HoSE: CRE) ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý III/2026 khi lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 180 triệu đồng, giảm 99% so với cùng kỳ năm trước.
Trong kỳ, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 201 tỷ đồng, giảm 39,6%. Giá vốn giảm nhanh hơn doanh thu, giúp lợi nhuận gộp đạt 62,3 tỷ đồng, thấp hơn 23,6% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp theo đó cải thiện lên 31% so với mức 24,5% của quý III/2025.
Tuy nhiên, áp lực chi phí gia tăng đã ảnh hưởng đáng kể đến kết quả cuối cùng. Đáng chú ý, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng hơn gấp đôi, lên 62 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu tài chính đạt 24 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ, nhưng chưa đủ bù đắp phần chi phí tăng thêm.
Sau khi trừ các khoản chi phí, lợi nhuận trước thuế đạt hơn 2 tỷ đồng, giảm 92%. Sau thuế, lợi nhuận còn khoảng 180 triệu đồng.
Một yếu tố đáng chú ý trong cơ cấu chi phí là khoản phân bổ lợi thế thương mại phát sinh từ các thương vụ mua lại doanh nghiệp. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, riêng 9 tháng, CenLand ghi nhận khoảng 26,4 tỷ đồng chi phí phân bổ lợi thế thương mại, trong đó 16,8 tỷ đồng liên quan đến lợi thế thương mại từ thương vụ LILAHA, phát sinh trong năm 2026.
Doanh thu CenLand tăng 34% trong 9 tháng đầu năm 2026, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm gần 67%. Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm sâu, trong khi dư nợ vay ngắn hạn tăng mạnh (Ảnh: CenLand).
Lũy kế 9 tháng đầu năm, CenLand đạt 1.102 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 34% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận gộp gần như đi ngang, đạt 222 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 67% còn 21 tỷ đồng.
Xét theo cơ cấu hoạt động, doanh thu môi giới bất động sản đạt 497 tỷ đồng, giảm 14%. Ngược lại, doanh thu từ hoạt động đầu tư, mua bất động sản để bán lại tăng mạnh lên 529 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ.
Dù đóng góp đáng kể vào mức tăng doanh thu chung, hoạt động đầu tư thứ cấp chưa tạo ra sự cải thiện tương ứng về lợi nhuận. Lợi nhuận gộp của mảng này đạt khoảng 94 tỷ đồng, thấp hơn mức 108 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Ở chiều ngược lại, mảng môi giới dù giảm doanh thu nhưng lợi nhuận gộp vẫn tăng từ 102 tỷ đồng lên khoảng 106 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 17,8% lên khoảng 21,5%, cho thấy hiệu quả sinh lời của hoạt động môi giới có chuyển biến tích cực.
Dẫu vậy, kết quả sau 9 tháng vẫn còn cách khá xa kế hoạch năm. Năm 2026, CenLand đặt mục tiêu doanh thu thuần 3.420 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 300 tỷ đồng. Với kết quả hiện tại, doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 32,2% chỉ tiêu doanh thu và 10,8% mục tiêu lợi nhuận trước thuế.
Bên cạnh kết quả kinh doanh, diễn biến dòng tiền và cơ cấu tài sản của CenLand cũng là những điểm đáng chú ý.
Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt gần 8.160 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn khác chiếm tỷ trọng lớn nhất với giá trị 4.449 tỷ đồng, tương đương 54% tổng tài sản.
Đáng chú ý, lợi thế thương mại tăng mạnh từ 127,5 tỷ đồng đầu năm lên 1.325 tỷ đồng vào cuối quý III/2026. Mức tăng chủ yếu đến từ việc ghi nhận lợi thế thương mại liên quan đến LILAHA. Khoản mục này hiện chiếm hơn 16% tổng tài sản và là yếu tố đáng kể trong cơ cấu tài sản dài hạn của doanh nghiệp.
Trong khi đó, lượng tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn giảm 39%, còn 211,6 tỷ đồng.
Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả tăng 21% lên 1.928 tỷ đồng. Đáng chú ý, dư nợ vay ngắn hạn tăng hơn gấp đôi từ 660 tỷ đồng lên 1.391 tỷ đồng. Toàn bộ dư nợ vay tại thời điểm cuối quý III/2026 đều được phân loại là nợ ngắn hạn.
Trong cơ cấu khoản vay, đáng chú ý có khoản vay 600 tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bình Minh, với lãi suất 11,5%/năm theo thuyết minh báo cáo tài chính. Ngoài ra, CenLand còn có dư nợ tại BIDV, MB, Indovina và một số tổ chức tín dụng khác.
Áp lực vốn còn thể hiện qua dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động này âm 701,7 tỷ đồng, riêng quý III/2026 âm 542,9 tỷ đồng. Trong khi đó, dòng tiền từ hoạt động tài chính dương chủ yếu nhờ nguồn tiền vay, phản ánh vai trò của vốn vay trong việc bù đắp nhu cầu dòng tiền của doanh nghiệp.
Một điểm khác cần lưu ý là các khoản đặt cọc, hợp tác đầu tư và phải thu vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản. Theo thuyết minh, CenLand có nhiều khoản phải thu liên quan đến các đối tác như Galaxy Land, Nhật Hằng, Âu Lạc và Hồng Lam.
Riêng số dư phải thu liên quan đến Galaxy Land khoảng 1.640 tỷ đồng, bao gồm khoản tiền hợp tác đầu tư và tiền thu hộ từ khách mua 22 căn tại dự án Louis City.
