Chủ tịch Quốc hội: Luật Đất đai khó nhất là vấn đề tài chính đất đai

Quy định rõ để tránh “chẳng phải đầu lại phải tai”

Sáng 9/6, góp ý tại tổ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), liên quan đến vấn đề giá đất, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ dẫn Nghị quyết 18 quy định phải có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định rõ phương pháp xác định giá đất.

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất; nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, Luật Đất đai khó nhất là vấn đề tài chính đất đai. Và trong tài chính đất đai khó nhất là vấn đề định giá đất. Do đó trong Luật này phải quy định về nguyên tắc xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến.

Chủ tịch Quốc hội dẫn nghị quyết cho Tp.HCM áp dụng thí điểm lần này, một trong những điểm quan trọng nhất là Thành phố kiên trì đề xuất vẫn thí điểm phương pháp hệ số K, bởi phương pháp này minh bạch và dễ làm. Với hệ số K sẽ giải quyết được vấn đề giá đất giáp ranh. Trong cùng một tỉnh, nhất là vấn đề giữa hải tỉnh với nhau. Một bên là đô thị đặc biệt, một bên tỉnh thường.

“Nếu không quy định rõ phương pháp xác định giá đất trong Luật thì làm sao Quốc hội an tâm để thông qua dự án Luật này. Quan điểm của chúng tôi là Chính phủ trình vấn đề này ra, đưa vào một chương hay một vài điều trong Luật, trong đó quy định về nguyên tắc, quy định về phương pháp xác định giá đất”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Về vấn đề lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần quy định thế nào cho thực chất, tránh chuyện lấy cho có, hình thức.

“Nếu như không đạt được tỉ lệ 100% đồng ý thì bao nhiêu phần trăm có thể ra được quyết định. Trong trường hợp người dân không đồng ý thì thì trường hợp nào xác định là đồng thuận và không đồng thuận?”, Chủ tịch Quốc hội nói, đồng thời nhấn mạnh phải quy định rõ vấn đề này.

Ngoài ra, nếu trường hợp ý kiến của nhân dân không đồng thuận với dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh hay quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thì cơ quan thẩm quyền có xem xét sửa đổi nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không? Sửa đổi toàn bộ, hay sửa đổi một phần? Trong trường hợp bảo lưu thì trách nhiệm giải trình thế nào?

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh nếu không quy định cụ thể thì tính khả thi rất thấp, rất khó cho những người điều hành ở dưới. “Cải tạo chung cư cũ mà cứ đòi 100% đồng thuận như Hà Nội thì không bao giờ làm được. Lấy ý kiến quy hoạch phải thực chất”, Chủ tịch Quốc hội khẳng định.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội cũng cho rằng việc rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng sẽ phát sinh nhiều vấn đề nếu không quy định kỹ sẽ rất khó vận hành và nếu vận hành thì chưa biết “chẳng phải đầu lại phải tai”.

Theo Chủ tịch Quốc hội, việc rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là điều khó tránh khỏi, tất yếu.

Do đó cần bổ sung quy định, nguyên tắc của việc rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy định các tiêu chí cơ bản để thực hiện rà soát việc điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để hạn chế việc thay đổi không cần thiết, tuỳ tiện. Quy định bổ sung chế tài xử lý với tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới có đủ sức răn đe.

Chênh lệch địa tô có nơi lên tới vài chục triệu/m2

Cũng liên quan đến vấn đề giá đất, đại biểu Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) cũng nhấn mạnh trong Luật phải đưa ra công cụ, phương thức nhất quán để tính giá.

Theo ông Vân, có một mối liên hệ giữa khảo sát đánh giá các khu vực có giá đất phức tạp với bảng giá đất. Trong trường hợp có giá vượt trội hơn thì xử lý thế nào thì trong Luật chưa có lời giải cho vấn đề này.

“Ví dụ tại một địa điểm khảo sát, đánh giá có giá trị đất cao hơn trong bảng giá đất thì phương án xử lý thế nào? Tôi nghĩ rằng cần phải có một công cụ, phương pháp cụ thể”, ông Vân cho biết.

Theo quan điểm của đại biểu Lê Thanh Vân, ở một địa điểm không xác định được giá đất tại sao không lấy giá bình quân trong 5 năm gần nhất để chia bình quân. Nếu những vùng không có nhiều quan hệ tương tác về mặt thương mại giao dịch như vùng sâu vùng xa thì chúng ta có thể lấy giá trị sản xuất hàng hoá (như trồng ngô, trồng lúa) 5 năm gần nhất cộng lại chia ra. Bên cạnh đó tính toán thêm các yếu tố giao thông, thổ nhưỡng…

Góp ý tại Tổ, đại biểu Đinh Ngọc Minh (đoàn Cà Mau) cho rằng dự thảo Luật Đất đai lần này không nêu được mục tiêu của Dự án luật. Theo ông Minh, khi dự luật không có mục tiêu sau này sẽ không thể giám sát đánh giá, đặc biệt sau này nếu có khác nhau về cách hiểu luật thì sẽ không thể diễn giải luật đúng được vì không có mục tiêu ban đầu.

Đại biểu Minh đề nghị Dự luật bổ sung vào tờ trình 3 mục tiêu. Đầu tiên phải giảm được các khiếu kiện về đất đai khi thi hành luật. Đại biểu đoàn Cà Mau cho biết, hiện nay khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 60% về các các khiếu kiện của dân gửi đến Ban Dân nguyện.

“Sửa đổi lần này Cơ quan soạn thảo đánh giá tác động xem sẽ giảm được khiếu kiện này như thế nào khi triển khai thực hiện Luật?”, ông Minh đặt vấn đề.

Mục tiêu thứ 2 theo ông Minh là cần phải phân phối lại được chênh lệch địa tô khi chuyển mục đích các loại đất khác sang đất ở.

“Hiện nay chênh lệch lợi tức từ việc chuyển các loại đất không phải là đất ở sang đất ở là rất lớn nhất là khu vực đô thị, có nơi chênh lệch tới cả vài chục triệu/m2, phần lợi tức này chủ yếu doanh nghiệp bất động sản đang hưởng”, ông Minh cho biết.

“Sửa luật lần này cần phân phối lại một phần lợi tức (địa tô) khi chuyển mục đất sử dụng đất cho toàn dân theo Hiến pháp (đất đai là sở hữu toàn dân) đề nghị quy định hướng điều tiết trong dự luật”, ông Minh nhấn mạnh.

Cuối cùng, ông Minh cho rằng sửa đổi Luật Đất đai lần này cần tạo được điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai để mở các công xưởng nhà máy. Nhằm tận dụng cơ hội ngàn năm của đất nước về “Dân số vàng – Địa điểm vàng và Thời cơ vàng”.