Đầu tư bất động sản cần xác định mình là ai

Diễn ra vào chiều ngày 25/2 với chủ đề “Triển vọng đầu tư năm 2022”, tọa đàm thường niên FiinGroup Invest Summit đã mang tới những nhận định và đánh giá về triển vọng đầu tư qua các kênh đầu tư như cổ phiếu, trái phiếu và bất động sản từ các chuyên gia.

Năm 2021 thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng mạnh

Phát biểu tại Tọa đàm, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA), lý giải đà tăng của bất động sản trong năm qua bất chấp khó khăn do Covid-19 đến từ ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nguyên nhân đầu tiên đến từ vấn đề nguồn cung hạn chế, toàn bộ thị trường bất động sản thiếu nguồn cung, đặc biệt là thị trường phía Nam. Mặc dù nhu cầu của người dân có ghi nhận giảm, nhưng tốc độ giảm không nhiều như nguồn cung dẫn tới cung ít hơn cầu nên thị giá vẫn tăng.

Người có nhu cầu mua nhà thật để ở bắt buộc phải di chuyển ra các vùng ven với nguồn cung ổn định. Dân cư sinh sống ở các thành phố lớn có nhu cầu mua nhà chỉ có thể đi tìm kiếm ở vùng ngoại ô do thị trường bất động sản nội thành vô cùng khan hiếm.

Thứ hai, thời gian qua, chính sách lãi suất với chủ đầu tư và khách hàng có rất nhiều ưu đãi. Ngân hàng trong thời gian qua do tác động của Covid-19 nên hầu như đều giảm lãi suất cho khách hàng để khuyến khích mua và giải ngân vì áp lực giải ngân khó khăn.

Ngoài ra, chính các chủ đầu tư của những dự án bất động sản đã đưa ra nhiều chính sách hướng tới quyền lợi cho khách hàng như miễn lãi tới 36 tháng, thậm chí với số vốn bỏ ra thấp 0 đồng khách hàng vẫn được chấp thuận cho vay để mua bất động sản.

Thứ ba, nguyên nhân đến từ kỳ vọng nhà đầu tư đi sớm đón đầu. Khi thị trường rơi vào tình thế khó khăn thì nhà đầu tư chuyên nghiệp nhận định đây là thời điểm tốt nhất để giải ngân. Cũng không thể tránh tình trạng chốt lời chứng khoán, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn chốt lời để mua bất động sản khi có nguy cơ lạm phát tăng trong thời gian tới.

Đầu tư bất động sản cần xác định mình là ai

Cũng theo nhận định của vị chuyên gia này, khi đầu tư bất động sản, đa số nhà đầu tư có xu hướng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán, phân tích vĩ mô, từng khu vực, rồi đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Nhưng theo ông Khôi, việc này thực chất không phải yếu tố tiên quyết giúp nhà đầu tư có thể sinh lời, và thậm chí đôi khi việc đi sâu vào phân tích khu vực, hạ tầng quá kỹ sẽ khiến nhà đầu tư bị rối, khi nhìn đâu cũng thấy tốt nhưng sau đó lại có tâm lý nhìn đâu cũng thấy chưa tốt.

"Có thị trường tôi đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị "chết" như thường nên chúng ta phải cẩn thận với việc phân tích", ông Khôi nhấn mạnh.

Ông Phạm Anh Khôi cho biết đầu tư bất động sản được chia thành 5 giai đoạn: đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán và cuối cùng là để ở.

Ngay từ khi bắt đầu tham gia vào bất động sản, nhà đầu tư cần xác định xem mình là ai trong chuỗi đầu tư này. Trước hết, các nhà đầu tư nên biết rõ bản thân sẽ tham gia vào giai đoạn nào và mỗi giai đoạn sẽ đem lại kỳ vọng khác nhau, rủi ro cũng khác.

Ví dụ, tham gia ở giai đoạn đầu tiên sẽ được gọi là F0, thông thường người tham gia ở giai đoạn này sẽ là các nhà đầu tư đi theo lâu dài với bất động sản xuống tiền booking, chủ đầu tư chạy marketing và khi đó giá bắt đầu tăng.

Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán và F4 ở thực. 

"Ta phải nhìn xem mình đang ở con sóng nào. Tuỳ khẩu vị, muốn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn, đầu tư ở giai đoạn F0, F1. Còn muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm xong xuôi thì hãy mua", ông Khôi nói.

Theo Tổng Giám đốc FINA, dù tham gia đầu tư vào bất cứ giai đoạn nào thì vẫn luôn tồn tại những rủi ro tiềm tàng. Do đó, việc của nhà đầu tư là phải tự mình đánh giá, đưa ra nhận định chính xác và chuẩn chỉnh trước khi quyết định xuống tiền cho bất kỳ dự án nào đó.

Đáng chú ý, ông Khôi đặc biệt nhấn mạnh sau khi đã xác định được mình là ai trong chuỗi đầu tư, nhà đầu tư cần phải xác định tâm thế đầu tư của mình là như nào. Ông nhắc nhở các nhà đầu tư không nên mang tâm lý lướt sóng kiếm lời, đầu tư ngắn hạn để kiếm lợi nhuận trước mắt. Ông cho rằng việc đầu tư ngắn hạn vẫn đem về lợi nhuận đa phần là do may mắn, nhưng sẽ không có may mắn vào mãi mỉm cười với những nhà đầu tư theo xu hướng này. Vì vậy, khi đầu tư vào bất động sản nhà đầu tư bắt buộc phải có một tâm thế đúng đắn.

"Tâm thế đầu tư ngắn hạn thì đã là sai ngay từ đầu rồi, vì bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, lợi nhuận đạt được trong ngắn hạn không nhất thiết do quá giỏi mà do may mắn. Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ 3. Ta phải luôn tâm niệm, nhiều khi thanh khoản do chủ đầu tư đẩy thị trường chứ không phải do ta giỏi gì đâu. Luôn có tâm thế cho tầm nhìn trung và dài hạn", ông Khôi đưa ra khuyến cáo.