Đầu tư bất động sản: Không nên dùng đòn bẩy tài chính

Thị trường bất động sản sẽ trở về quỹ đạo

 Thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn trầm lắng với tín hiệu rõ nét về sự sụt giảm lượng giao dịch, nhiều ý kiến lo ngại thị trường đang lặp lại “vết xe” của 10 năm trước.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá: “Thị trường bất động sản thời gian qua có nhiều yếu tố tác động dẫn đến sự trầm lắng. Sự bùng nổ về sốt đầu tư, đầu cơ chiếm tới 70% (chủ yếu không phải do nhu cầu thực) khiến giá liên tục tăng mạnh gây nhiễu loạn thị trường.

Thêm vào đó là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm bất động sản- thị trường đang thiếu bất động sản phục vụ nhu cầu thực vừa túi tiền, dư thừa các dự án nhà ở cao cấp và các sản phẩm đầu tư. Điều đáng bàn, các chính sách hiện nay chưa tháo được những khó khăn của những dự án phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân.

Thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Có thể nói, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể vực dậy”.

Đánh giá về thị trường bất động sản trước đó, các chuyên gia dự đoán, quý III/2022 thị trường sẽ có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ tháng 10 vừa qua đã xuất hiện một số vụ việc vi phạm khiến cho tâm lý, niềm tin nhà đầu tư và doanh nghiệp ảnh hưởng khá nặng nề.

Đó là những biến số nằm ngoài tính toán, dự báo của tất cả các chuyên gia. Thêm nữa, niềm tin của các nhà đầu tư đối với thị trường chưa trở lại khi loạt yếu tố về lạm phát, lãi suất, tỷ giá… vẫn còn nhiều biến động. Trong khi đó, câu chuyện vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ, nguồn cung khó cải thiện, doanh nghiệp “đói” vốn.

“Tuy nhiên, nhìn từ bức tranh thực tế hiện nay, tôi cho rằng thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định, trở về quỹ đạo vốn có của nó”, ông Đính đưa ra nhận định.

Đưa ra nhận định thị trường bất động sản sẽ trở về quỹ đạo và có những điểm sáng trong năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính đưa ra lý giải, thị trường bất động sản sẽ phục hồi bởi nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn.

"Theo tôi, nhu cầu thực chính là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Sau nhiều chính sách siết chặt của Nhà nước, chúng ta có thể hy vọng vào một thị trường lành mạnh, minh bạch, chất lượng hơn. Với thị trường bất động sản, việc đầu tư hay kinh doanh trên tài sản bất động sản sẽ có những tín hiệu tích cực trong các phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, thị trường bán lẻ", ông Đính nhận định.

Phân khúc nào khởi sắc?

Mới đây, Thủ tướng cũng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. 

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, những động thái tháo gỡ của Chính phủ khi thành lập tổ công tác đặc biệt, thị trường sẽ có những giải pháp cụ thể trong thời gian tới và bắt đầu hồi phục từ nửa cuối năm 2023.

Động thái của các cơ quan quản lý Nhà nước thời gian qua là phù hợp, vừa hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp cũng như tôn trọng nguyên tắc bình đẳng của kinh tế thị trường, có sự rút kinh nghiệm từ những tình huống đã xảy ra trong khủng hoảng, đóng băng của thị trường bất động sản giai đoạn 2008 – 2013.

“Chúng ta cần nhìn nhận thế này, biện pháp “giải cứu” nếu có của Nhà nước chỉ nhằm gỡ những nút thắt của thị trường bất động sản chứ không phải là để cứu các doanh nghiệp bất động sản yếu kém.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp trong những năm qua đầu tư quá dàn trải, không tập trung vào các dự án trọng điểm, sản phẩm mà đại đa số người có nhu cầu cần thiết.

Các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động cứu lấy mình. Nếu sản phẩm đang bán giá quá cao, xem xét có sự điều chỉnh để người dân tiếp cận được. Còn Chính phủ tháo gỡ cho thị trường sẽ đưa ra các chính sách, giải pháp, còn đáp ứng, xoay xở được đến đâu là ở phía doanh nghiệp. Sẽ không có chuyện bơm tiền để cứu doanh nghiệp hay thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu, để doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh”, ông Đính nêu quan điểm.

Thời gian gần đây, nhiều môi giới tìm cách đẩy giá bất động sản lên cao rồi tung khuyến mãi ảo như do nợ nần, thua lỗ trong làm ăn… Có luồng ý kiến lo ngại có những “chiếc bẫy” từ chiêu thức hạ giá. Tuy nhiên, Chủ tịch VARS khẳng định, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

Trong thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản vì thế nếu có người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì những người trường vốn nên cân nhắc mua. Nhưng cần lưu ý cuộc chơi chỉ dành cho người có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn.

Mặc dù thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng các chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn. Quan trọng là đầu tư vào phân khúc nào, chỗ nào sinh lợi nhiều nhất thì xuống tiền đầu tư.

Thời điểm này, nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để quyết định và lựa chọn.

Các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng, tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì hãy xuống tiền.

Theo tìm hiểu của PV, hiện nay, sự chuyển dịch nhu cầu của người mua đang tập trung vào phân khúc chung cư trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và dự án lân cận vùng trung tâm có mức độ tăng giá cao. Bởi lẽ, nhu cầu sử dụng nhà chung cư rất lớn vì đây là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để người dân có thể chi trả. Với những chung cư trước đây có giá dao động từ 2-3 tỷ đồng đã tăng lên 4-5 tỷ đồng nhưng người dân vẫn có khả năng để mua.

Thậm chí với những dự án chung cư dù giá cao hơn nữa vẫn có thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu ở Việt Nam hiện hiện rất đông và tăng nhanh. Trong khi đó, giá đất nền tăng cao, có khu vực lên tới cả chục tỷ đồng và không đúng với giá trị thực.

“Mỗi thành phố có một chiến lược phát triển khác nhau, tuy nhiên Hà Nội và Tp.HCM đều có điểm chung là nguồn cung các chung cư mới khan hiếm, không có dự án được phê duyệt “ra hàng” để đáp ứng nhu cầu trên.

Hầu hết các sản phẩm mở bán hiện tại đều từ những dự án cũ mở bán thêm, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Do đó, trên thị trường bất động sản không còn bóng dáng của phân khúc bình dân mở bán mới. Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức rất cao”, ông Đính phân tích.

Các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp với thu nhập của người dân và một số dự án căn hộ trung và cao cấp tại khu vực nội đô - nơi có hạ tầng đồng bộ và quỹ đất ngày càng cạn kiệt không ngừng tăng giá trong giai đoạn vừa qua và dự báo sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới.

Minh Vy