Làm rõ nguyên tắc và điều kiện đưa bất động sản có sẵn vào kinh doanh
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định đã sửa đổi nhiều quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
Theo hồ sơ thẩm định, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, giảm 23 điều (khoảng 30%) so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Đáng chú ý, dự thảo sửa đổi toàn diện các quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, từ nguyên tắc kinh doanh, điều kiện đưa bất động sản vào giao dịch đến quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư, bên bán, bên cho thuê, bên mua và bên thuê.
Về nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn, dự thảo quy định việc mua bán, thuê mua phải gắn với chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật về đất đai hoặc nhà ở có quy định khác.
Về điều kiện đưa bất động sản có sẵn vào kinh doanh, dự thảo quy định tổ chức, cá nhân chỉ được đưa bất động sản vào giao dịch khi có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp bị cấm hoặc bị đình chỉ giao dịch và đã thực hiện công khai thông tin theo quy định.
Với bất động sản có sẵn trong dự án, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn với bất động sản đưa vào kinh doanh (Ảnh; Hữu Thắng).
Đối với bất động sản có sẵn trong dự án, ngoài các điều kiện nêu trên, dự án phải được triển khai đúng mục tiêu, nội dung và tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; bất động sản đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng; chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn với bất động sản đưa vào kinh doanh.
Riêng căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình được bán, cho thuê mua phải đáp ứng thêm nhiều điều kiện như: Công trình được đầu tư đúng quy định; đủ điều kiện đăng ký quyền sở hữu tài sản; xác định rõ chức năng sử dụng, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai và được xây dựng trên loại đất phù hợp theo quy định.
Tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên
Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là quy định cụ thể hơn trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư phải bảo đảm nguồn lực tài chính để triển khai dự án đúng tiến độ; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác dự án theo quy định của pháp luật.
Dự thảo tiếp tục quy định chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục.
Dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải bảo đảm việc đầu tư xây dựng đúng quy hoạch, thiết kế, giấy phép xây dựng và nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư; bàn giao nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp bàn giao nhà xây thô không phải là nhà chung cư thì phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của công trình.
Dự thảo cũng quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên cho thuê, bên mua, bên thuê và bên thuê mua bất động sản.
Theo đó, bên bán, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên mua, bên thuê thanh toán đúng hạn, nhận bàn giao bất động sản theo hợp đồng; được từ chối bàn giao khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với hợp đồng thuê, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp như bên thuê chậm thanh toán từ ba tháng trở lên, sử dụng bất động sản sai mục đích, gây hư hỏng nghiêm trọng hoặc tự ý sửa chữa, cải tạo, cho thuê lại khi chưa được đồng ý bằng văn bản.
Ngược lại, bên bán, bên cho thuê phải giao bất động sản đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện đã cam kết; thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định; công khai đầy đủ thông tin về bất động sản; chịu trách nhiệm đối với thông tin do mình cung cấp; thực hiện đúng hợp đồng mẫu, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và chỉ được ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua sau khi đã chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có) trong các lĩnh vực liên quan.
Đối với các dự án có nhiều khách hàng mua căn hộ hoặc công trình xây dựng, dự thảo yêu cầu hợp đồng phải xác định rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng; phương án bố trí chỗ để xe; tổ chức quản lý vận hành; việc thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, phí dịch vụ; cũng như các nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án.
Về phía bên mua, bên thuê và bên thuê mua, dự thảo quy định các chủ thể này có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê thực hiện đầy đủ các thủ tục giao dịch, bàn giao bất động sản đúng thời hạn, bảo hành và bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng.
Bên thuê được tiếp tục thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nếu đáp ứng các điều kiện theo hợp đồng; được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không bảo đảm điều kiện sử dụng bất động sản, tự ý tăng giá thuê hoặc quyền sử dụng bất động sản bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba.
