Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận hơn 430.000 giao dịch, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024. Tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 68%, gấp đôi so với năm trước và là mức cao nhất trong ba năm trở lại đây.
Song song với sự cải thiện về lượng giao dịch, giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn tăng mạnh. Thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2025 của 10 doanh nghiệp bất động sản đầu ngành cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho toàn ngành đã vượt 395.000 tỷ đồng, tăng hơn 32% so với đầu năm.
Novaland áp đảo với tồn kho khủng
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, HoSE: NVL) tiếp tục dẫn đầu toàn ngành với 152.285 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 4% so với cuối năm 2024 và chiếm khoảng 63% tổng tài sản.
Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm 145.238 tỷ đồng, bao gồm chi phí đất đai, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác tại các dự án trọng điểm như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu).
Ngoài ra, bất động sản hoàn thiện để bán đạt 7.342 tỷ đồng, hàng hóa bất động sản 100 tỷ đồng và hàng hóa khác hơn 25 tỷ đồng.
CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) xếp thứ hai với hơn 125.000 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng tới 130% so với đầu năm 2025. Phần lớn giá trị nằm tại siêu dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, Tp.HCM) và các khu đô thị đang xây dựng.
Bất động sản để bán đang xây dựng chiếm hơn 122.500 tỷ đồng, trong khi doanh số bán hàng chưa ghi nhận đến cuối tháng 9 đạt 223.937 tỷ đồng, tăng 93% so với cùng kỳ 2024.
Trong nhóm có quy mô tầm trung, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) ghi nhận 25.091 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 81% so với cuối năm 2024.
Chiếm phần lớn là dự án khu đô thị dịch vụ Tràng Cát (Hải Phòng) với 16.201 tỷ đồng, tiếp đến là khu công nghiệp Lộc Giang (Long An) 1.443 tỷ đồng, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (Bắc Giang)1.276 tỷ đồng và khu đô thị Phúc Ninh (Bắc Ninh) hơn 1.100 tỷ đồng.
Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) có tổng hàng tồn kho hơn 23.000 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm, tập trung tại các khu dân cư như Khang Phúc - Tân Tạo (Tp.HCM) và các dự án thấp tầng khác.
Tồn kho cao cho thấy nguồn cung bất động sản vẫn dồi dào.
CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận 14.977 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 6,4% so với cuối năm 2024, chiếm 61,8% tổng tài sản.
Trong đó, The EverRich 2 (River City) chiếm 3.598 tỷ đồng, Thuận An 1 & 2 (Bình Dương) 3.193 tỷ đồng, Tropicana Bến Thành Long Hải 1.994 tỷ đồng và Phước Hải 1.523 tỷ đồng.
CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có hàng tồn kho 14.635 tỷ đồng, tăng hơn 1.200 tỷ đồng so với đầu năm. Bất động sản dở dangchiếm 10.249 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm 3.809 tỷ đồng và hàng hóa bất động sản 570 tỷ đồng.
Hiếm hoi doanh nghiệp giảm nhẹ quỹ bất động sản
Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) là một trong số ít doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho giảm. Đến 30/9/2025, tổng giá trị còn 17.852 tỷ đồng, giảm 1% so với cuối năm 2024.
Bất động sản dở dang tại Izumi (Đồng Nai) chiếm 8.711 tỷ đồng, Waterpoint (Long An) 7.018 tỷ đồng, Cần Thơ 989 tỷ đồng và Ehome PG Hải Phòng 365 tỷ đồng.
Hay như DIC Corp (HoSE: DIG) cũng ghi nhận giảm 6%, còn 8.655 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu thuộc các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng đang triển khai.
Còn lại, kể cả doanh nghiệp quy mô vừa như Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) ghi nhận 1.539 tỷ đồng hàng tồn kho, cũng tăng 77% so với đầu năm 2025.
Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang là 770 tỷ đồng tại các dự án Sunshine Green Iconic, Noble Palace Tây Hồ, Sunshine Capital Tây Thăng Long, Sunshine Center và Phoenix Garden.
Phần còn lại gồm thành phẩm 612 tỷ đồng, hàng hóa 156 tỷ đồng, nguyên vật liệu 3 tỷ đồng và công cụ dụng cụ 206 triệu đồng.
Số liệu cho thấy, đến cuối quý III/2025, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục tăng mạnh, phản ánh quy mô đầu tư lớn và tiến độ triển khai các dự án trên thị trường.
Mức tăng tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và nhiều dự án đang xây dựng, trong khi một số doanh nghiệp ghi nhận giảm nhẹ nhờ đẩy nhanh bàn giao sản phẩm.
Tồn kho cao cho thấy nguồn cung bất động sản vẫn dồi dào, đồng thời thể hiện sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu hàng hóa và chiến lược phát triển của các doanh nghiệp trong giai đoạn cuối năm 2025.
