Mua nhà đất là cách gọi phổ biến của nhiều người dân, theo pháp luật đất đai thì đây là việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay không có văn bản pháp luật nào sử dụng cụm từ “mua bán nhà đất bằng giấy viết tay”, đây là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay trước ngày 1/7/2014
Trường hợp thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
Thứ nhất, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008.
Thứ hai, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Thứ ba, sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.
Theo đó, nếu đã chuyển nhượng trên thực tế (một bên trả tiền, bên còn lại giao đất nhưng chưa sang tên) thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa mà phải thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận.
Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định thì người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có giấy chứng nhận mới.
Khi đó bên mua cần thực hiện theo quy định như sau:
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay từ ngày 1/7/2014 đến nay
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phải đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực. Hay nói cách khác, phải có công chứng hoặc chứng thực (điều kiện về hình thức) thì mới có hiệu lực.
Nội dung này được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó, chỉ trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó, về lý thuyết thì có thể thực hiện việc sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất bằng giấy tờ viết tay nhưng phải yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận việc chuyển nhượng, tặng cho đó. Tuy nhiên, trên thực tế rất khó thực hiện, mất thời gian.
Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định. Khi đó mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Hay nói cách khác, nếu chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất bằng giấy tờ viết tay thì không sang tên sổ đỏ được, trừ trường hợp khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự như phân tích ở trên.
Hoàng Mai
