Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HOSE: HDC) đạt doanh thu thuần 116 tỷ đồng trong quý, tăng gần 14% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 20 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp 17,3%.
Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 63 tỷ đồng, giảm 88% so với mức 538 tỷ đồng cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nền so sánh cao khi quý III/2025, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi 696 tỷ đồng từ chuyển nhượng cổ phần liên quan đến dự án Đại Dương.
Trong quý vừa qua, hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận lỗ gộp khoảng 0,7 tỷ đồng, khi doanh thu thuần đạt 11,6 tỷ đồng nhưng giá vốn lên tới 12,3 tỷ đồng. Cùng với đó, doanh thu tài chính của Hodeco giảm mạnh còn 93 tỷ đồng, trong khi chi phí lãi vay tăng từ 19 tỷ đồng lên 43 tỷ đồng.
Hodeco lãi sau thuế 9 tháng giảm 73%, dòng tiền kinh doanh âm 534 tỷ đồng, trong khi tiền mặt còn 20,6 tỷ đồng và dư nợ vay vượt 2.000 tỷ đồng (Ảnh: Hodeco).
Điểm sáng giúp lợi nhuận quý III/2026 của Hodeco vẫn là con số dương có sự đóng góp của các khoản thu nhập không thường xuyên. Trong đó, Hodeco ghi nhận hơn 78 tỷ đồng lãi bán cổ phần Đại Dương. Số tiền này bằng đúng khoản "chi phí phải trả dự án Đại Dương" đã về 0 trong kỳ.
Doanh nghiệp cũng ghi nhận 40,67 tỷ đồng thu nhập từ nhận đền bù đất. Nếu loại hai khoản này, lợi nhuận trước thuế quý III/2026 của doanh nghiệp ước lỗ khoảng 49 tỷ đồng.
Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của Hodeco đạt 459 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 165 tỷ đồng, giảm 73%.
Trong kỳ, doanh nghiệp ghi nhận 159 tỷ đồng thu nhập khác và 10 tỷ đồng chi phí khác, tương ứng lợi nhuận khác khoảng 149 tỷ đồng. Kết quả này có đóng góp đáng kể từ các khoản thu nhập không thường xuyên, trong đó có khoản thu nhập phát sinh trong quý II/2026 liên quan đến việc xác định lại tiền sử dụng đất tại dự án The Light City.
Với kết quả này, doanh nghiệp mới thực hiện khoảng 23% kế hoạch doanh thu 1.959 tỷ đồng và 33% mục tiêu lợi nhuận sau thuế 493 tỷ đồng đề ra cho cả năm 2026.
Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Hodeco đạt khoảng 5.766 tỷ đồng, giảm 5,2% so với đầu năm. Hàng tồn kho và chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn chiếm khoảng 3.881 tỷ đồng, tương đương 67% tổng tài sản.
Các khoản mục lớn gồm chi phí dở dang tại dự án The Light City khoảng 960 tỷ đồng, Long Điền 805 tỷ đồng, Cỏ Mây 719 tỷ đồng và Phước Thắng 579 tỷ đồng.
Trong khi đó, lượng tiền và tương đương tiền giảm từ gần 499 tỷ đồng đầu năm xuống còn 20,6 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng âm 534 tỷ đồng, một phần do doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và thanh toán lãi vay.
Tổng dư nợ vay, bao gồm trái phiếu chuyển đổi, ở mức khoảng 2.087 tỷ đồng cuối quý III/2026. Trong đó, vay ngắn hạn chiếm gần 963 tỷ đồng. Lượng tiền hiện có chỉ tương đương khoảng 2,1% dư nợ vay ngắn hạn. Chi phí lãi vay 9 tháng đạt 127 tỷ đồng, gấp khoảng 2,5 lần cùng kỳ.
Trong thời gian tới, Hodeco còn phải theo dõi nghĩa vụ nợ khi trái phiếu chuyển đổi mã HDC425001 có điều khoản chuyển đổi bắt buộc 40% vào ngày 25/12/2026, tương đương khoảng 20 triệu cổ phiếu mới theo tỉ lệ chuyển đổi được công bố trong báo cáo tài chính. Việc chuyển đổi giúp giảm nghĩa vụ nợ nhưng đồng thời làm tăng số lượng cổ phiếu lưu hành.
Một diễn biến khác là khoản phải thu Success Real Estate giảm từ gần 336 tỷ đồng xuống còn 44,4 tỷ đồng. Mức giảm này phù hợp với thông tin Hodeco đã thu thêm khoảng 291 tỷ đồng từ giao dịch chuyển nhượng vốn trước đó.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 148,5 tỷ đồng thuế nộp thừa, chủ yếu liên quan đến các khoản tiền đất chưa được khấu trừ.
Trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh còn âm và chi phí vốn tăng, giao dịch chuyển nhượng dự án Khu nhà ở phía Đông đường 3/2 (Hodeco Seavillage) là một yếu tố đáng chú ý đối với triển vọng những tháng cuối năm.
Trước đó, Hodeco đã thông qua nghị quyết chuyển nhượng toàn bộ dự án với tổng giá trị dự kiến 1.050 tỷ đồng. Tuy nhiên, báo cáo tài chính quý III/2026 chưa ghi nhận giao dịch này.
