Hội thảo: Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Sửa Luật Đất đai "vừa phức tạp, vừa khó"

Phát biểu khai mạc, TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam, ĐBQH khóa XV bày tỏ sự vui mừng được đón tiếp các đại biểu, các chuyên gia, nhà khoa học đã đến dự Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất”.

Theo TS. Trần Công Phàn, ngày 30/9, Hội Luật gia tổ chức Hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) chủ đề “Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất”, với tinh thần, trách nhiệm của Hội Luật gia trong tình hình công tác mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ban hành Chỉ thị 14 về tiếp tục tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với Hội Luật gia Việt Nam trong tình hình mới; trong đó có nhiệm vụ đặt ra đối với Hội Luật gia đó là tích cực, chủ động tham gia góp ý một cách tích cực, trách nhiệm trong việc xây dựng chính sách và xây dựng pháp luật.

“Đây là cũng một yêu cầu theo tình hình mới, từ trước đến nay Hội Luật gia vẫn làm, nhưng hiện đòi hỏi làm sâu hơn, tích cực hơn và có hiệu quả hơn. Thực hiện Chỉ thị 14, Đảng đoàn Quốc hội cũng đã có kế hoạch trong việc triển khai thực hiện Chỉ thị 14, cũng yêu cầu Hội Luật gia Việt Nam tham gia góp ý sâu, có trách nhiệm vào trong các dự án Luật”, TS. Trần Công Phàn nêu.

Riêng về Luật Đất đai, theo TS. Trần Công Phàn, Chủ tịch Quốc hội có chỉ đạo Hội Luật gia vừa tham gia trực tiếp vào ban soạn thảo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa tham gia là cơ quan phản biện, góp ý. Với tinh thần đó, lãnh đạo Hội Luật gia cũng mong muốn tổ chức, nghiên cứu để góp ý vào dự thảo Luật Đất đai.

“Đây là một Luật có nhiều vấn đề vướng, liên quan đến 112 đạo luật khác nhau, trong đó có những luật không có một chữ nào về đất đai nhưng khi sửa Luật Đất đai thì phải sửa nó, phức tạp và tác động đến toàn dân, vừa phức tạp vừa khó và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác, liên quan đến lợi ích của toàn xã hội, mọi người dân và mọi tầng lớp”, TS. Trần Công Phàn nhấn mạnh.

Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội cho ý kiến tại ba kỳ họp thể hiện tầm quan trọng của dự án luật này, theo lộ trình ấy, Hội Luật gia cũng muốn có nhiều cuộc hội thảo để góp ý về dự án Luật này.

Theo TS. Trần Công Phàn, hội thảo hôm nay với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” là vấn đề khó. Việc giá đất thế nào, giá trị đất ra sao, khung giá đất thế nào, định giá và ai là thẩm định giá, giá thị trường thế nào là việc cực kỳ khó, trị giá đất ấy là lợi ích của người dân, doanh nghiệp, lợi ích của người đi thu hồi đất, người được sử dụng đất mới sau khi thu hồi… tất cả những vấn đề này liên quan đến chính sách tài chính về đất đai.

Phó Chủ tịch Hội Luật gia mong muốn các đại biểu theo dõi, góp ý kiến sát với tình hình thực tế để Hội Luật gia tập hợp một cách đầy đủ nhất, phát biểu một cách có trách nhiệm nhất đến với Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội để sửa Luật đất đai làm sao khả thi nhất.

Mỗi địa phương đang có một cách định giá đất khác nhau

Phát biểu tham luận tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai Đại học Luật Hà Nội đánh giá pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không phản ánh tính khách quan của hoạt động này mà thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu của chủ thể quản lý. Theo đó, tính định hướng thị trường trong định giá đất bị hạn chế rất nhiều.

Do đó, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cho rằng vấn đề này cần phải được nhận diện một các trung thực, khách quan, đúng đắn để có định hướng sửa đổi một các toàn diện, phù hợp và đúng đắn trong Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới, nhằm hiện thực hóa có hiệu quả tinh thần của Nghị Quyết 18/NQ-TW.

Chỉ rõ những bất cấp trong pháp luật hiện hành, chuyên gia này cho rằng hiện nay quy định không thống nhất giữa thẩm quyền tập thể và thẩm quyền cá nhân và phân cấp, phân quyền trong việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013 hoặc tại Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, Điều 2, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP) thì giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định và không có bất kỳ quy định nào cho phép UBND được phân cấp, phân quyền cho cơ quan, cá nhân có thẩm quyền nào khác.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Thông tư này còn tùy tiện quy định cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh được ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện để phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

“Điều này khiến nảy sinh ra tình trạng mỗi địa phương hiểu một cách khác nhau trong quyết định giá đất, có địa phương là ông Chủ tịch UBND tỉnh quyết, còn có địa phương lại do tập thể UBND tỉnh quyết sách tập thể”, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cho biết.

Thứ hai, bà Nga cho rằng cần phân rõ thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân.

Theo đó, quy định hiện nay thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền tuy nhiên dường như bồi thường đất bằng đất là không có, đó là một quy định trên giấy vì thực tế làm gì còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường, do đó hầu như là bồi thường bằng tiền. Tuy nhiên theo quy định hiện hành việc định giá đất nhằm làm cơ sở cho bồi thường chỉ nêu chung chung là “do UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

“Quy định nêu trên chưa cho thấy rõ ràng và rành mạch về cấp có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường là UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện, các cấp đó quyết định trong trường hợp cụ thể nào. Sẽ cụ thể và tránh sự hiểu lầm, Luật cần quy định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện trong từng trường hợp cụ thể”, bà Nga đánh giá.

Theo đó, chuyên gia này đề xuất phân cấp theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài. Còn UBND cấp huyện xác định, thẩm định về phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Thứ ba, theo PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Luật Đất đai hiện hành cho phép cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, có địa phương cho rằng đó là quyền nên họ được lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng dịch vụ tư vấn giá.

Mặt khác, giá đất do tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp đưa ra chưa thực sự đảm bảo chất lượng và độ tin cậy do không thoát khỏi được sự chi phối của Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

“Chuyên môn hóa việc tư vấn định giá là hoàn toàn đúng đắn. Nhưng vấn đề giá đất phải được định đúng với giá trị thị trường của nó không chỉ phụ thuộc vào phương pháp, nghiệp vụ thẩm định giá mà còn phụ thuộc vào độ chuẩn xác của dữ liệu đất đai đầu vào, trong đó có thông tin thị trường”, bà Nga cho biết.

Bà Nga cũng cho rằng hiện nay việc thẩm định giá đất và quyết định khung đất còn thiếu bám sát yếu tố thị trường. “Sở Tài nguyên & Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định thì không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một, rõ ràng đang thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất”, bà Nga đánh giá.

Theo đó bà Nga cho rằng cấn hướng tới việc bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, nâng cao vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất, các định giá viên. Trong đó cần quan tâm đến việc đào tạo, nâng cao năng lực và đạo đức của các định giá viên, hướng tới chuẩn hóa, cấp chứng chỉ hành nghề.

Đặc biệt, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cũng cho rằng cần bổ sung thêm vai trò của cơ quan tài chính mà trước hết là Sở Tài chính trong quá trình định thẩm định giá, quyết định khung giá đất chứ không thể duy trì trạng thái “độc quyền” của Sở Tài nguyên & Môi trường.

Xây dựng cơ chế thực hiện khi chưa có thủ tục

Phát biểu tham luận, Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế, Hiêp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt cần có những cơ chế, chính sách riêng về quyền sở hữu, phương thức lưu thông…

Từ đó, Luật sư Trương Anh Tuấn nêu quan điểm đầu tiên về vấn đề luật đất đai hàng hoá đưa vào lưu thông phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lý do là bởi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay đang tách biệt giữa quản lý đất quản lý tài sản khác gắn liền với đất. Các điều kiện này đang phù hợp với các điều luật riêng của bộ TN&MT nhưng không phù hợp với thuộc tính tự nhiên sự vật, hiện tượng ở đây là đất.

Điều này đang gây khó khăn cho nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc quản lý, từ đó gây thất thu thuế cho nhà nước, khó khăn về tiếp cận cho người dân, doanh nghiệp.

Ông Trương Anh Tuấn cho rằng bộ TN&MT cần phối hợp với các bộ ngành khác có liên quan để sửa đổi nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thực hiện một cách phổ biến, theo yêu cầu của người có tài sản; ghi nhận toàn bộ đất và tài sản gắn liền với đất.

Ví dụ công trình xây dựng phụ thuộc và pháp luật xây dựng để nghiệm thu; đối với cột điện thì đi theo pháp luật của điện lực sẽ đưa vào khai thác sử dụng. Tuy nhiên ghi nhận một công trình xây dựng dang dở một cột điện đang được xây dựng dang dở vẫn cần ghi nhận tài sản.

Vì vậy, ông Tuấn đề xuất nên sửa đổi khoản 1 Điều 142 Dự thảo để cấp giấy chứng nhận đối với đất và tài sản gắn liền với đất một cách phổ biến, theo yêu cầu của người có tài sản; đồng thời, cả Nhà nước và người sử dụng đất đều có quyền thực hiện cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thay thế bằng hình thức cả giấy lẫn dữ liệu điện tử.

Bên cạnh đó, trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã/phường/thị trấn mà có yêu cầu cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, ông Tuấn cho rằng người sử dụng đất nên được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó theo đúng mong muốn của họ.

Cùng với đó, trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản liên quan đến đất tại khu vực đó bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý.

Thứ hai, về yêu cầu “thực hiện các quyền liên quan đến chuyển nhượng thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mới được thay đổi đăng ký sang tên, ngoại trừ quyền thừa kế”.

Ông Tuấn cho biết, thực tiễn áp dụng luật trong thời gian qua chứng minh việc này không mang lại hiệu quả. Việc không cấp được sổ, giữa người dân và nhà nước thì nhà nước thiệt hại nhiều hơn. Không có sổ nhà nước không thể tiến hành quản lý.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng nên áp dụng nguyên tắc: không buộc phải thu tài chính ngay từ lúc ban đầu khi cấp giấy chứng nhận mà có thể cấp sổ cho người dân; thực hiện các quyền liên quan đến chuyển nhượng thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mới được thay đổi giấy chứng nhận, ngoại trừ quyền thừa kế.

Thứ ba là vấn đề lưu thông hàng hoá, ông Tuấn cho biết đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt được lưu thông trên thị trường. Khác với điều kiện sử dụng, khai thác hàng hóa đất đai, tài sản gắn liền với đất đai thì đất đai hợp pháp mới được phép lưu thông.

Theo ông Tuấn, việc những nhà đầu tư không hoàn thành theo thủ tục đầu tư, xây dựng thì phải có biện pháp quản lý bằng cách khác, không vì chưa hoàn thiện mà không cho vào lưu thông.

“Ví dụ, nếu bán chưa hoàn thiện thì đánh thuế cao, bán đã hoàn thiện thì thu thuế thấp; đồng thời tiến hành đánh thuế tiêu thụ đặc biệt với người mua đất chưa hoàn thiện hạ tầng”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Qua đó, chuyên gia này đề nghị cần rà soát các điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ Điều 57 tới Điều 61. Phân biệt giữa đất hợp pháp, đưa vào kinh doanh khác với việc nghiệm thu, hoàn thiện công trình trên đất để đưa vào sử dụng.

Liên quan đến việc lưu thông đất, ông Tuấn nhấn mạnh các thủ tục hành chính liên quan trực tiếp đến việc lưu thông đất cần thể hiện, quán triệt được quan điểm lấy người dân, doanh nghiệp làm trung tâm.

“Nếu chưa có thủ tục thì xây dựng cơ chế thực hiện khi chưa có thủ tục. Không vì đợi cơ chế, thủ tục hành chính mà đợi cơ quan Nhà nước thực hiện, duyệt, thông qua”, ông Tuấn nói.

Đặc biệt cần bổ sung nguyên tắc xây dựng, thực hiện thủ tục hành chính đất đai trong Chương XIV thủ tục hành chính về đất đai (từ điều 224 đến điều 227) để giải quyết được những nội dung công việc chưa có trong thủ tục hành chính.
Đồng thời cần có hạn mức thời gian để xây dựng những thủ tục hành chính mới, đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Chống đầu cơ đất để trả lại giá trị thật của đất

Trình bày tham luận về chủ đề: “Làm thế nào để kiên quyết khắc phục tình trạng đầu cơ đất ở theo Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022”, Luật sư Trương Anh Tuấn đặt ra câu hỏi: Liệu vấn đề chống đầu cơ đất ở có làm ngăn chặn hoặc hạn chế phát triển thị trường sử dụng đất không? “Theo tôi là không. Vấn đề đầu cơ đất khác với việc phát triển thị trường sử dụng đất, đầu cơ đất là tạo nên hiện tượng ảo trong cung hoặc cầu. Chính vì vậy, vấn đề này sẽ liên quan đến giá đất bị thay đổi và tăng cao. Việc của chúng ta hiện tại là tìm cách để có giá đất phù hợp với giá thị trường hoặc giá thực, đồng nghĩa với việc chúng ta cần chống đầu cơ đất để trả lại giá trị thật của đất, thay vì chạy theo đẩy giá theo giá đầu cơ.

Theo ông Tuấn, đầu cơ đất gây nên nhiều hệ luỵ. Thứ nhất là hệ luỵ về kinh tế, giá đất bị đẩy cao phi mã gây tăng chi phi sản xuất, dịch vụ và tăng tỉ lệ chi phí mặt bằng liên quan đến đất. Ngoài ra, giá đất cao còn làm giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, giảm sức hút đầu tư của quốc gia và khiến nguồn thu ngân sách của Nhà nước bất ổn, không ổn định.

“Giá đất còn làm hạn chế năng lực cạnh tranh quốc gia. Ví dụ khi cùng đưa một mặt bằng, nhà xưởng vào sản xuất, nếu chi phí giải phóng mặt bằng chỉ khoảng một tỷ đồng, còn 9 tỷ đồng lại để đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, công nghệ, và con người. Rõ ràng sản phẩm, dịch vụ đó rất tốt. Nhưng còn nếu đầu tư từ 4-6 tỷ đồng chỉ để giải phóng mặt bằng, còn lại để đầu tư vào công nghệ và con người, rõ ràng chi phí để phân bổ cho cốt lõi và năng lực sản xuất bị hạn chế. Chi phí mặt bằng cao dẫn đến năng lực sản xuất của doanh nghiệp thương mại dịch vụ giảm. Năng lực của doanh nghiệp giảm cũng dẫn đến năng lực của vùng, của quốc gia giảm sút”, ông nói.

Ông Tuấn cũng cho biết hệ luỵ thứ hai là về xã hội, phân hoá giàu nghèo và xuất hiện nguy cơ lợi ích nhóm. Còn về hệ luỵ về trật tự, ổn định xã hội là khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về đất đai diễn ra thường xuyên. Vấn đề này cũng mang tới hệ luỵ về an ninh, quốc phòng khi tiềm ẩn nguy cơ tổn hại tới tình hình an ninh, trật tự và quốc phòng.

Từ đây, ông Tuấn có đưa ra một số đề xuất, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất.

“Chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí”, Luật sư đề xuất.

Theo ông Tuấn, chúng ta cần tham khảo pháp luật nước ngoài về kinh nghiệm chống đầu cơ đất. Như Tại Hàn Quốc có quy định: “Cá nhân nào được sở hữu quá 660m2 bất động sản. Nếu vượt con số này họ sẽ bị đánh thuế khoảng 7-11% tính trên giá thị trường của khoảng đất dư ra đó hàng năm cho đến khi chịu bán lại mới thôi.” Tại Singapore : “Đánh thuế cao với hành vi đầu "cơ, căn cứ vào thời gian giữa mua và bán: đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau 2 năm thì mức thuế là 50%, sau 3 năm là 25% (giảm dần)”

Ông Tuấn cũng đề xuất một số giải pháp bổ sung vào Điều 39 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Theo đó, hạn mức diện tích đất ở chỉ tối đa được trong hạn mức sử dụng đất ở đối với đô thị và nông thôn trong phạm vi cả nước. Nhà, đất vượt hạn mức số lượng, diện tích thì nguồn vốn được thế chấp để mua hoặc mua xong rồi thì dùng nhà đất để thế chấp, vay vốn: không được dùng nhà, đất sắp mua để thế chấp vay vốn hoặc dùng nhà đất đã mua rồi để thế chấp, vay vốn

“Nhà, đất vượt hạn mức số lượng, diện tích thì đánh thuế chuyển nhượng khi chuyển nhượng trong thời gian ngắn, từ 1 đến 3 năm, sau khi mua: đánh thuế 300% khi chuyển nhượng. Ngoài ra, nhà, đất vượt hạn mức số lượng, diện tích thì đánh thuế tiêu thụ đặc biệt khi mua nhiều nhà, đất: tăng thuế tiêu thụ đặc biệt lên 200%. Bên cạnh đó, nhà, đất vượt hạn mức số lượng, diện tích thì đánh thuế sử dụng nhiều nhà đất trở lên: đánh thuế 500.000đ/m2/ năm đối với đất, nhà ở đô thị; đánh thuế 300.000đ/m2/năm đối với đất, nhà ở nông thôn”, ông nói.

Bên cạnh đó, ông Tuân cho rằng, việc cơ cấu lại giá đất ở sẽ phù hợp với cơ cấu giá của các loại đất. Cơ cấu giá đất đang thiên lệch, giá nhà cũng thiên lệch, làm cơ cấu giá không ổn định, không tương xứng với khả năng đại đa số của người dân. Trong quy luật cung – cầu của thị trường, khi đã có hàng hóa thì yếu tố giá là cầu nối cho cung và cầu gặp nhau. Vì vậy, yếu tố giá hài hòa, hợp lý để cung và cầu luôn gặp nhau, giao dịch, chuyển nhượng được thì không còn tình trạng đóng băng hoặc vỡ thị trường.

Cơ cấu lại giá đất để phù hợp với khả năng, nhu cầu của đại đa số người dân thì thị trường bất động sản sẽ ổn định, bền vững, không còn tình trạng quá nóng, quá lạnh, đóng băng, vỡ thị trường.

Đảm bảo tính khách quan của giá đất và xây dựng giá đất

Đóng góp ý kiến tại Hội thảo, ông Phan Văn Lâm, Tạp chí Pháp luật và Phát triển cho biết: “Giá đất là vấn đề quan trọng nhất và nóng bỏng nhất hiện nay trong Luật Đất đai. Bởi giá đất thể hiện tính hợp lý để quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất được đảm bảo, trong đó đảm bảo rõ nhất trong việc giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất”.

Theo ông Lâm, việc xác định giá đất hài hoà rất quan trọng và ý nghĩa vì hiện nay trong các vụ tranh chấp đất thì chủ yếu sẽ gặp nhiều thắc mắc liên quan đến giá đất. Hiện nay giá đất giao dịch trên thị trường lớn hơn nhiều so với giá thẩm định. Và thực tế sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai, giá đất có những nơi được áp dụng khung giá đất, sau khi điều chỉnh lên gấp 15-20 lần vẫn không thể đảm bảo được sự hợp lý. Điều đó để thể hiện việc xây dựng khung giá đất là không hợp lý và rất rộng.

ThS. Phan Văn Lâm nêu quan điểm rằng, việc xây dựng giá đất ngoài thỏa mãn công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đối với quyền lợi của người dân được hưởng thì phần quan trọng còn phải thể hiện được ý chí của nhà nước, để nhà nước đóng vai trò điều tiết phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các chủ thể.

Cần phải nhấn mạnh mục đích của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất là nhằm đảm bảo tính khách quan của giá đất và xây dựng giá đất dựa trên cơ sở của thị trường, không mang nặng ý chí của cơ quan quản lý nhà nước. Vì nếu ý chí của Nhà nước thể hiện hoàn toàn trong việc xây dựng giá sẽ không đảm bảo tính khách quan của thị trường.

Giải thích lý do, ông Lâm, Nhà nước thể hiện ý chí theo cách nhà nước điều phối, còn thị trường là nhu cầu của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng. Nếu xây dựng giá đất mà các chủ thể không thực hiện được quyền của mình như ra giá thì quyền của họ sẽ không được đảm bảo. Giá đất sẽ mang nặng tính hành chính và áp đặt gây ra mâu thuẫn, không có tính đồng thuận, kéo dài tiến độ của các dự án.

Trên thực tế, giá đất hiện nay chưa đảm bảo đúng với thực tế trên thị trường, gây nên thất thu rất nhiều cho nhà nước. Vậy nên đảm bảo xây dựng hài hoà để khi các chủ thể thực hiện đúng nghĩa vụ với nhà nước khi nộp thuế và khi được đền bù có thể đáp ứng được đúng được tinh thần của giá đất, đảm bảo được đúng bản chất của giá, và quyền và nghĩa vụ của cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

Cần tạo ra cơ chế xác định giá đất chuẩn gắn với thị trường

Phát biểu thảo luận tại Hội thảo, GS.TS Lê Hồng Hạnh (Hội Luật gia Việt Nam) cho biết, những bất cập liên quan đến đất đai có nhiều nguyên nhân khác nhau, cấp giấy chứng nhận đất, quản lý, quy hoạch đất đai… mỗi vấn đề phát sinh nhiều hệ lụy khác nhau, nhưng nghiêm trọng nhất và hệ lụy đặc biệt lớn đó là giao đất, cho thuê đất. Trong vấn đề giao đất, cho thuê đất đang vận hành theo cơ chế đấu thầu, định giá…

Về vấn đề đấu thầu, GS.TS Lê Hồng Hạnh chỉ ra nếu hiểu đúng bản chất, đấu thầu là một phương thức để lựa chọn nhà thầu có chất lượng đảm bảo đúng tiến độ. Là giai đoạn đầu tiên của việc ký kết hợp đồng, sau đó triển khai dự án…

Đấu thầu dự án có sử dụng đất nguyên lý là đang tìm tới một nhà đầu tư có đủ điều kiện để thực hiện.

“Nếu hiểu đúng đấu thầu theo kiểu vậy, thì cách chúng ta đang làm đấu thầu dự án có sử dụng đất có hợp lý hay không? Khái niệm đó là khái niệm tích hợp nhiều khái niệm khác nhau và nội hàm vô cùng mông lung”, GS.TS Lê Hồng Hạnh nêu băn khoăn về khái niệm “đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất” và cho rằng không nên dùng khái niệm này.

GS.TS Lê Hồng Hạnh đặt câu hỏi: “Có dự án nào trên thế giới này mà không sử dụng đất?, doanh nghiệp nào cũng cần đất, không làm trụ sở thì làm hạ tầng sản xuất, máy móc thiết bị… vậy đất đưa vào dự án là đất gì?”.

GS.TS Lê Hồng Hạnh cũng cho biết, nguyên tắc của đấu thầu là phải đủ các thông số cần thiết, trên thế giới đưa ra 7, 8 tiêu chí để đưa ra đấu thầu. Mỗi tiêu chí đó có những biến số khác nhau, nên việc đấu thầu rất chú trọng đến các biến số tức là những thay đổi nhất định nào đó về đất, giá đất.

Ví dụ: Khi đấu thầu thì đã có mọi thông số cần thiết, nhưng bây giờ khi đấu thầu một dự án mà chỉ nghĩ tới giá đất mà dự án đầu tư đó sẽ sử dụng thì làm sao bao quát được hết tính chất của dự án, do đó mới có những dự án lúc đầu chỉ 5 nhà 10 tầng, nhưng sau đó tiến hành xây dựng thì mọc lên hàng chục tòa nhà cao tầng.
Vì sao xảy ra tình trạng đó, câu trả lời là khi đấu thầu dự án chỉ chăm chăm vào đất sử dụng của dự án đó như thế nào còn tổng thể dự án chưa tính đến. Do đó, khi thực hiện đấu thầu dự án, quy hoạch xây dựng một dự án nào đó thì phải tính tổng thể của dự án…

Thêm vào đó, GS.TS Lê Hồng Hạnh mong muốn làm sao sửa đổi Luật Đất đai phải tạo ra được cơ chế xác định giá đất chuẩn xác, gắn với thị trường, gắn với cung và cầu về đất đai.

“Nếu không làm được điều đó thì những quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất, đấu giá sử dụng đất còn luẩn quẩn, sẽ là cội nguồn của tham nhũng, cội nguồn của lãng phí, lợi ích nhóm…”, GS.TS Lê Hồng Hạnh nhấn mạnh.

Vì thế, ông đề nghị cần tìm mọi cách để hoàn thiện quy định này để định giá đất, đưa việc đấu thầu sử dụng dự án đất về đúng quỹ đạo của kinh tế thị trường.

Giá thị trường là thế nào?

PGS.TS. Phạm Hữu Nghị, Nghiên cứu viên cao cấp Viện Nhà nước và Pháp luật đánh giá, trên thị trường vẫn tồn động một số yếu tố bao cấp, chộp giật. Vì vậy, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một điều vô cùng khó khăn và đặt ra nhiều thách thức. Trong khi đó, giá đất gắn liền với vấn đề quyền lực và lợi ích của mọi chủ thể trên thị trường.

“Nhà đầu tư muốn có đất giá rẻ để trao đổi mua – bán kiếm lời trở thành đại gia, người dân muốn nộp thuế thấp nhưng lại bán được giá cao, được đền bù nhiều”, ông Nghị nêu quan điểm.

Như vậy, theo vị chuyên gia lợi ích là một vấn đề vô cùng nhạy cảm, vì vậy để có thể thực hiện được trọn vẹn Nghị quyết 18 của Đảng cần một quá trình dài hơi, có lộ trình.

Theo ông Nghị, khi tiến hành khảo sát thực tiễn, chính quyền địa phương tại nhiều nơi vẫn muốn quay lại phương án đền bù của năm 2003 để có sẵn hệ số đền bù nhân lên đơn giản, nhanh chóng.

Theo đó, ông Nghị cho rằng hiện nay việc có thể làm được trong ngắn hạn là đảm bảo tính độc lập, nghiệp vụ, trung thực, khách quan của các tổ chức định giá - thẩm định - quyết định giá đất.

Để tránh xảy ra vấn đề lợi ích riêng, PGS.TS đề nghị một khi cán bộ đã ngồi ở vị trí định giá đất thì không được ngồi ở vị trí thẩm định giá đất, đã làm chức trách thẩm định sẽ không được quyền quyết định giá đất.

Theo đó, việc định giá đất cần phải có lộ trình, bước đi cụ thể và dài hơi. Thực tế hiện nay, chưa có cơ sở cho việc định giá đất, chưa chuyển sang chính quyền điện tử, bản đồ còn rời rạc, bộ máy số hoá còn yếu kém.

Qua đó, PGS.TS cho rằng nên áp dụng giá đất cho việc tính thuế, phí, lệ phí, sử phạt vi phạm,… liên quan đến đất đai. Nhưng không nên áp dụng bảng giá đất trong quan hệ cho thuê, giao đất.

Bên cạnh đó, cần xác định rõ giá thị trường là như thế nào. Cần hiểu rõ, giá theo thị trường là theo cung - cầu. Nhưng cung cầu còn đang méo mó vì bị tác động bởi quy hoạch, khi quy hoạch thay đổi giá đất sẽ ngay lập tức bị tăng đột biến.

Kết luận, ông Phạm Hữu Nghị khẳng định cần có lộ trình phân biệt từng quan hệ để chuyển sang bảng giá đất.

Không nên để Công an tỉnh vào Hội đồng thẩm định giá đất

Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng Nghị quyết 18 mới đây Trung ương ban hành đã nêu rõ “HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất”, có sự khác biệt với cơ chế hiện hành ở Luật đất đai 2013 và một số Luật khác về chức năng, nhiệm vụ của HĐND.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nêu UBND cùng cấp trình HĐND thông qua và quyết định ban hành, vậy trong trường hợp này ai là người quyết định? Nếu như đúng tinh thần của Nghị quyết 18 thì việc vận hành này phải khác ngay, theo đó HĐND phải ban hành một Nghị quyết về khung giá đất chứ không chỉ đơn thuần là thảo luận để UBND quyết định bảng giá đất. Như vậy Dự thảo Luật chưa bám sát tinh thần của Nghị quyết 18”.

Bên cạnh đó, ông Phúc cho rằng trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần bổ sung điều khoản quy định cụ thể về trình tự thủ tục để trình HĐND quyết định về bảng giá đất để đảm bảo tính công khai minh bạch.

Liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, ông Phúc cho rằng cần nghiên cứu kỹ lượng thành phần của Hội đồng để cơ quan này đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong hoạt động.

Cụ thể, theo chuyên gia này, khi HĐND đã là cơ quan quyết định thì cũng không nên tham gia vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất.

Ngoài ra, cũng không nhất thiết phải có vai trò của Mặt trận Tổ quốc trong Hội đồng thẩm định giá đất. “Hãy để cho Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội có chức năng thẩm định, giám sát một cách độc lập như đúng chức năng vai trò của họ chứ không nên quy định vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất như dự thảo”, ông Nguyễn Văn Phúc cho ý kiến.

Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng cho rằng không nên để Công an tỉnh vào Hội đồng thẩm định giá đất. “Nếu Công an tham gia thì sau này quá trình điều tra sẽ diễn ra như thế nào”, ông Phúc đặt câu hỏi và cho rằng nên để Công an là một bộ phận độc lập với Hội đồng để đảm bảo yếu tố khách quan.

Trong khi đó, ông Phúc cho rằng cần có vai trò của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch bởi nhu cầu đất đai liên quan đến chức năng nhiệm vụ của cơ quan này tương đối nhiều.

“Chúng ta có thể nghiên cứu phương án trong dự thảo chỉ quy định thành phần cứng, còn cụ thể thành phần thì giao cho Chính phủ thực hiện”, ông Nguyễn Văn Phúc đề xuất.

Điều chỉnh giá đất để chi phí đầu vào cho doanh nghiệp không bị cao quá

Nhận xét về các ý kiến tại hội thảo, ông Nguyễn Ngọc Tuyến, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng các ý kiến tập trung này đều tập trung vào quy trình thực hiện quyền và quá trình định giá đất để theo cơ chế và nguyên tắc thị trường. Cũng có rất nhiều ý kiến góp ý liên quan đến kỹ thuật đang thể hiện trong Dự thảo Luật Đất đai.

“Thay mặt cho cơ quan soạn thảo, tôi xin ghi nhận và tiếp thu. Nhưng trong quá trình thảo luận, sẽ có rất nhiều ý kiến khác nhau. Các ý kiến đều có lý ở một góc nhìn nào đó, nhưng về phía cơ quan soạn thảo cũng có một số ý kiến riêng để đảm bảo được cơ chế giá đất theo đúng Nghị quyết 18 và người dân được hưởng giá đất thoả mãn hơn”, ông nói.

Theo ông Tuyến, hiện nay có một số vấn đề ảnh hưởng đến giá đất. Thứ nhất, việc nhà nước cung đất ra thị trường, nhưng đây đã là thị trường hay chưa? Thứ hai, giá trị của hàng hóa là quyền sử dụng đất đã phản ảnh đủ giá trị ở trong thửa đất chưa? Và thứ ba là cách cung ra thị trường. Cuối cùng là trong quá trình tổ chức định giá đất.

Dự thảo Luật đất đai về mặt nguyên tắc là đã khắc phục rất nhiều. Thứ nhất là việc cung đất ra thị trường, quyền quyết định giá đất trong Nghị quyết cũng như trong dự thảo đều do Nhà nước quyết. Nhưng nếu Nhà nước cung đất thị trường và để đảm bảo đó đúng là thị trường, thì không thể giao cho một vài cá nhân quyết định về mặt hành chính. Nhưng hiện nay, rất khó để chúng ta một cơ chế để tạch bạch các cá thể này. Giá đất vẫn phải do Ủy ban nhân dân quyết định vì đây là hoạt động thường ngày Uỷ ban.

“Cá nhân tôi nghĩ rằng có cách khác, như Tp. Đà Nẵng vừa rồi đã giao cho doanh nghiệp khi đó, doanh nghiệp tung ra thị trường sẽ đúng bản chất thị trường hơn. Hay kinh nghiệm của Hàn Quốc cho thấy, họ giao cho các tập đoàn nhà đất để bán đấu giá. Rõ ràng nếu chúng ta làm cách tung ra thị trường mà đúng bản chất của thị trường sẽ tốt hơn là việc giao cho cơ quan hành chính nhà nước”, đại diện cơ quan soạn thảo nhận định.

“Việc thứ hai vấn đề hàng hóa, hàng hóa chưa phản ánh đúng bản chất của quyền sử dụng. Vì giá trị của đất rất lớn, nhưng khi thể hiện trong giá trị quyền về tài sản trên đất thì không được đầy đủ. Khi giá trị của đất không phản ánh đúng thị trường sẽ dẫn đến quá trình định giá sẽ không bao giờ đúng. Trong Nghị quyết Đại hội Đảng 13 cũng nêu quan điểm này nhưng đến thể chế cụ thể trong Nghị quyết 18 vừa rồi, Đảng cũng không chỉ đạo gì hơn. Vậy nên, chúng tôi đề xuất nên cho quyền sử dụng đất rộng hơn và giá trị sử dụng đất phản ánh đúng hơn”, ông Tuyến nhấn mạnh.

Còn việc người dân mua bán đất sẽ nộp thuế với giá thấp nhưng lại muốn bồi thường với giá cao, hiện nay trong Luật đất đai đã có giải pháp bằng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ khẳng định cho người dân nộp thuế theo giá đó. Nhưng lại có mâu thuẫn với cơ quan thuế và Bộ Tài chính lại muốn nộp thuế theo hợp đồng, vì người dân lại muốn trốn thuế nếu thuế quá cao.

Ngoài ra, ông Tuyến cho biết, còn có một quy định là vì giá này đẩy lên và sẽ tiệm cận với thị trường hoặc bằng 75% so thị trường. Trong thời gian tới, Chính phủ nên đưa ra khung ổn định mức thu không để mức giá lên cao gây ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Bởi người dân đang nộp 500 nghìn đồng đến  1 triệu đồng hàng năm đối với thuế thửa đất nông nghiệp thì sang năm 2-3 nữa lên đến chục lần người dân sẽ không thể chịu được. Cần phải có cơ chế điều chỉnh hệ số đi xuống, đã được giao cho Chính phủ quy định.

Như vậy chúng tôi hy vọng trong lần này giá phải ổn định với thị trường, nhưng vẫn phải đủ hợp với việc thu hút đầu tư. Điều chỉnh giá đất để chi phí đầu vào cho doanh nghiệp không bị cao quá, có thể có khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp không chỉ trong nước mà còn nước ngoài.

Chúng ta cũng không nên đặt người dân vào thế chấp nhận giá bồi thường thấp để thu hút đầu tư. Như vậy để nói rằng mình cần phải quan tâm đến cuộc sống của người dân, nên suy nghĩ cho người dân rằng tôi vẫn để cho người dân giá cao, còn đối với các chính sách khu vực thì sẽ có sự miễn giảm riêng. Với những thứ như vậy thì chúng tôi thấy rằng cơ bản khắc phục được những bất cập. Những điều mà dự thảo chưa được đề cập thì chúng tôi sẽ thảo luận để cải thiện, tiếp tục chỉnh sửa.

Phát biểu bế mạc hội thảo, TS. Trần Công Phàn ghi nhận những ý kiến phát biểu, đóng góp của các chuyên gia, các nhà khoa học tại hội thảo về hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.

Theo TS. Trần Công Phàn, giá đất là chủ đề quan trọng vì tất cả các lĩnh vực trong đất đai đều được quyết định trên nền tảng của giá đất. Luật Đất đai là một chuyên đề khó, phức tạp, Hội Luật gia hy vọng trong thời gian tới có thể nhận được thêm sự quan tâm, ý kiến của các đại biểu, các chuyên gia để có thể góp ý cho Quốc hội với mục đích xây dựng một Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2023 phạm vi hơn, đem lại lợi ích tốt hơn.

Hoàng Bích - Mạnh Quốc - Hồng Nhung - Phương Anh - Thanh Hồng

Ảnh: Hữu Thắng