“Khát” căn hộ bình dân và bài toán khó của doanh nghiệp bất động sản

Khan hiếm căn hộ bình dân

Trước đây, nhà ở "vừa túi tiền" tại các quận, huyện vùng ven phía Tây Sài Gòn ở mức 1,2 - 1,5 tỷ đồng/căn thì hiện nay cầm khoảng 2 tỷ đồng cũng khó tìm mua được căn hộ vừa ý.

Theo Bộ Xây dựng, với phân khúc bình dân (từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2), các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.

Như tại Tp. Hồ Chí Minh là dự án The East Gate tại Tp. Thủ Đức có giá khoảng 27 triệu đồng/m2, dự án Tecco Town tại quận Bình Tân có giá khoảng 24 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, dự án Lavita tại Tp. Thuận An có giá khoảng 26 triệu đồng/m2.

"Nguồn cung loại căn hộ này ngày một hạn chế trong khi nhu cầu của người dân vẫn còn nhiều dẫn đến giá bán tiếp tục tăng", Bộ Xây dựng cho biết.

Theo Bộ Xây dựng, sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp (giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2), chiếm phần lớn nguồn cung mở bán mới trong Quý II.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở Hà Nội. Mới đây, trong báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội Quý III/2021, Savills chia sẻ, nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm 8% theo quý và giảm 27% theo năm. Đáng chú ý, phân khúc bình dân không có nguồn cung mới.

Sự khan hiếm nguồn cung cộng với thuế đất, giá nguyên vật liệu, thiết bị, chi phí nhân công gia tăng có thể sẽ khiến giá BĐS tiếp tục tăng cao. Người có thu nhập trung bình tại Hà Nội, muốn sở hữu nhà đã khó lại càng khó.

Hiện tại, khảo sát thị trường Hà Nội, các căn hộ giá bán khoảng 25 triệu đồng/m2, khách hàng không có nhiều lựa chọn. Các dự án hiếm hoi còn lại phải kể đến như Hanhomes Blue Star, Tecco Diamond, Eurowindow River Park.

Dự án Hanhomes Blue Star (Gia Lâm) do Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội số 5 làm chủ đầu tư. Dự án có giá bán từ 23 – 25 triệu đồng/m2. Dự án Tecco Diamond (Thanh Trì) do Tập đoàn Tecco làm chủ đầu tư với 665 căn hộ. Giá bán căn hộ tại dự án dao động từ 24 – 25,5 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam, sự bất hợp lý về cung cầu giữa các phân khúc: Nhà ở vừa túi tiền đã gần như biến mất 2 năm trở lại đây, trong khi đó giá bất động sản liên tục tăng ở mọi phân khúc, thậm chí là "kỷ lục" mặt bằng giá luôn bị xô đổ.

Và để tìm một căn hộ giá 1 tỷ đồng tại khu lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai cũng trở nên "xa xỉ" ở thời điểm này. Thực tế, nếu làm được căn hộ giá mềm ở lúc này có lẽ chỉ còn Long An – địa phương còn quỹ đất rộng, mức độ tăng giá BĐS ở mức ổn định. Đây cũng là địa phương theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, sẽ là nơi nổi lên là thị trường phát triển căn hộ 1 tỷ đồng, bổ sung nguồn cung nhà giá mềm cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

Bài toán khó của doanh nghiệp bất động sản

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 bùng phát, không chỉ riêng Tp.HCM, Hà Nội mà nhiều tỉnh, thành đang đối mặt với bài toán khó: Phát triển nhà ở vừa túi tiền cho số đông người lao động.

Theo Bộ Xây dựng, tốc độ phát triển nhà ở dành cho người lao động hiện nay quá chậm, chỉ đạt khoảng 41% so với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia tâm nhìn đến năm 2030. Trong khi đó, nhiều gia đình ở các đô thị lớn và hàng triệu lao động nhập cư đang phải thuê nhà với giá cao và tăng liên tục. Dịch Covid-19 càng khiến cho nhu cầu sở hữu nhà ở trở nên bức thiết nhưng để mua được nhà ở thời điểm này là rất khó vì mặt bằng giá quá cao so với thu nhập.

Báo cáo mới đây của JLL Việt Nam cho thấy tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập tại Tp.HCM không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, đạt 5,4 lần vào năm 2020 và gần bằng ngưỡng kỷ lục 5,8 lần so với thời điểm 2007. Điều này có nghĩa tốc độ tăng giá nhà ở đang vượt xa mức tăng thu nhập của người dân và khả năng mua nhà lần đầu của giới trẻ trở nên xa vời.

Nhìn nhận về thị trường những tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS cho rằng, nguồn cung trên thị trường không có nhiều cải thiện, các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư chắc chắn vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn, chưa thể tham gia thị trường ngay trong thời điểm cuối năm.

Sự khan hiếm nguồn cung cộng với thuế đất, giá nguyên vật liệu, thiết bị, chi phí nhân công gia tăng có thể sẽ khiến giá BĐS tiếp tục tăng cao. Người có thu nhập trung bình tại Hà Nội, muốn sở hữu nhà đã khó lại càng khó.

Các doanh nghiệp bất động sản thừa nhận, nhà ở giá rẻ luôn có giao dịch tốt, đảm bảo thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là họ không có quỹ đất để xây. Ngoài ra, chi phí xây dựng dự án như: giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí nhân công đều tăng, đã gây khó cho doanh nghiệp.

Vì thế, doanh nghiệp nào còn làm được nhà giá mềm ở thời điểm này phải tính toán đến câu chuyện hài hoà giữa lợi nhuận của doanh nghiệp và lợi ích khách hàng. Đó là bài toán mà không phải doanh nghiệp, chủ đầu tư nào cũng giải quyết hợp lý được nếu không có sự dung hoà và chấp nhận hi sinh về câu chuyện lợi nhuận.

Đào Vũ (Tổng hợp)