Quý II/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn công bố lợi nhuận dương, thậm chí tăng trưởng so với cùng kỳ. Nếu chỉ nhìn vào những con số lợi nhuận sau thuế trên báo cáo tài chính quý II/2025 của nhiều doanh nghiệp, dễ có cảm giác ngành bất động sản đã phần nào vượt qua giai đoạn khó khăn.
Thế nhưng, khi đi sâu vào cơ cấu doanh thu – lợi nhuận, câu chuyện lại cho thấy một thực tế khác: mảng kinh doanh bất động sản, vốn là "trái tim", là hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp lại ghi nhận suy giảm mạnh; phần lớn lợi nhuận lại đến từ hoạt động thanh lý đầu tư, thoái vốn, lãi tiền gửi hoặc các khoản hoàn nhập dự phòng.
Điển hình như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận doanh thu thuần chưa tới 20 tỷ đồng trong quý II/2025, nhưng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp trong quý này lên tới 65 tỷ đồng, tăng gần 30% so với cùng kỳ.
Khoản thu tài chính 226 tỷ đồng chủ yếu từ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây (139 tỷ đồng) và hoàn nhập chênh lệch tỷ giá (85 tỷ đồng) mới là yếu tố quyết định giúp công ty đạt lợi nhuận cao gấp hơn 3 lần doanh thu thuần.
Bức tranh tài chính quý II/2025 của Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) cũng chỉ ra nghịch lý: doanh thu thuần âm, kinh doanh dưới giá vốn, nhưng vẫn báo lãi nhờ lợi nhuận khác tăng đột biến.
Cụ thể, trong quý này doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Địa ốc Hoàng Quân đạt 22,01 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản giảm trừ doanh thu lên tới 32,85 tỷ đồng khiến doanh thu thuần âm 10,83 tỷ đồng, giảm 15,86 tỷ đồng so với cùng kỳ 2024.
Do giá vốn hàng bán vẫn ở mức cao, lợi nhuận gộp của Địa ốc Hoàng Quân âm 17,92 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước ghi nhận dương 52,54 tỷ đồng.
Theo lý giải của doanh nghiệp, một số khách hàng mất khả năng thanh toán các đợt tiếp theo nên công ty đồng ý thanh lý, nhận lại sản phẩm để bán cho khách hàng khác với giá cao hơn. Quyết định này giúp điều chỉnh giá bán, nhưng đồng thời khiến doanh thu kỳ này bị điều chỉnh âm.
Địa ốc Hoàng Quân bị khách hàng trả lại một số sản phẩm bất động sản vì không còn khả năng thanh toán.
Về hoạt động tài chính, Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận doanh thu tài chính 28,78 tỷ đồng, tăng 56,5% so với cùng kỳ, chủ yếu từ lãi đầu tư và các khoản tương tự.
Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng tăng 4,3% lên 37,19 tỷ đồng, khiến phần lãi tài chính không đủ bù chi phí lãi vay và các khoản liên quan. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm mạnh 79,1%, còn 5,29 tỷ đồng – một phần nhờ cắt giảm hoạt động bán hàng trong giai đoạn trầm lắng.
Điểm then chốt giúp Địa ốc Hoàng Quân "thoát lỗ" là khoản lợi nhuận khác lên tới 37,83 tỷ đồng, gấp hơn 11 lần cùng kỳ (3,3 tỷ đồng). Đây là yếu tố đột biến, không xuất phát từ kinh doanh cốt lõi.
Kết quả, Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận lãi sau thuế 4,9 tỷ đồng trong quý, giảm 53,8% so với cùng kỳ.
Còn CTCP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) ghi nhận doanh thu thuần quý II/2025 đạt 421 tỷ đồng, vẫn tăng 8% so với cùng kỳ nhưng chủ yếu nhờ mảng cung cấp dịch vụ. Doanh thu từ bất động sản giảm nhẹ 6%, xuống 233 tỷ đồng. Việc giá vốn giảm 12% cùng biên lợi nhuận gộp cải thiện từ gần 26% lên 39% giúp lợi nhuận gộp tăng 64%, đạt gần 165 tỷ đồng.
Ngoài ra, doanh thu tài chính tăng 67% lên gần 21 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính, bán hàng và quản lý đồng loạt giảm. Kết quả, CEO Group báo lãi sau thuế hơn 60 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng, công ty hoàn thành gần 55% kế hoạch lợi nhuận năm.
Đối với CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL), doanh nghiệp chỉ ghi nhận doanh thu bất động sản hơn 3 tỷ đồng trong quý II/2025, gần như giảm toàn bộ so với cùng kỳ.
Lợi nhuận gộp âm 4,5 tỷ đồng nhưng nhờ khoản doanh thu tài chính gần 21 tỷ đồng, công ty vẫn báo lãi gần 2 tỷ đồng, giảm 99,7%. Do các dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, toàn bộ nguồn thu quý này của công ty đều đến từ tài chính. Sau 6 tháng hoạt động, Đô thị Từ Liêm cũng đã đạt gần 35% kế hoạch lợi nhuận năm.
CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HoSE: HDC) ghi nhận doanh thu quý II/2025 hơn 80 tỷ đồng, giảm 53% so với cùng kỳ, do mảng bất động sản sụt 89% còn gần 12 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp giảm mạnh xuống 13%.
Điểm sáng là doanh thu tài chính của công ty đạt gần 72 tỷ đồng, cao gấp hơn 10 lần cùng kỳ tới từ việc bán cổ phần tại Công ty Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu. Nhờ đó, Hodeco lãi ròng gần 58 tỷ đồng – cao nhất kể từ quý I/2023.
Việc báo lãi nhờ nguồn thu ngoài bất động sản không phải điều mới, nhưng mức độ xuất hiện dày đặc trong quý II/2025 phản ánh áp lực vẫn còn lớn của thị trường. Lãi từ thanh lý đầu tư, thoái vốn hoặc hoàn nhập dự phòng giúp doanh nghiệp cải thiện kết quả ngắn hạn, giữ được báo cáo tài chính đẹp nhưng thực chất đang không phản ánh đúng khả năng phục hồi tới từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của các doanh nghiệp.
