Năng lực trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đang rất yếu

Dương Thị Thu Nga
Thứ 5, 02/12/2021 | 19:26
“Năng lực trả nợ vay của các đơn vị phát hành BĐS chưa niêm yết hiện đang rất yếu. Các chỉ số đánh giá năng lực trả nợ vay và đòn bẩy đều đang ở mức đáng báo động”.

Theo số liệu từ FiinRatings, trong 5 năm qua, trái phiếu đã trở thành kênh huy động quan trọng của các doanh nghiệp (DN), với giá trị phát hành trung bình xấp xỉ 100.000 tỷ đồng/năm, đóng góp tỉ trọng 30 - 40% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành.

Chuyên gia của FiinRatings cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn, và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt, kênh trái phiếu sẽ tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn trung dài hạn cho các DN trong thời gian tới.

Trong 9 tháng năm 2021, tổng giá trị phát hành TPDN tăng 29% so với cùng kỳ năm trước và đạt 431 nghìn tỷ đồng. Trong đó, tỉ trọng giá trị phát hành lớn nhất thuộc về DN ngành bất động sản (BĐS), chiếm 40% với giá trị huy động, đạt 172 nghìn tỷ đồng và tỉ trọng này xấp xỉ cùng kỳ năm ngoái.

Bất động sản - Năng lực trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đang rất yếu

Theo FiinRatings, tính đến ngày 30/6/2021, dư nợ TPDN của các DN BĐS niêm yết đạt 116 nghìn tỷ đồng, tương đương với 17,3% dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh trong hệ thống ngân hàng. 

Xét riêng các DN bất động sản dân cư đã niêm yết cổ phiếu, hiện tại trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các DN này, thể hiện vai trò rất quan trọng trong cơ cấu nguồn vốn của các DN.

Đáng chú ý, do phần lớn TPDN được phát hành bởi các DN chưa niêm yết, nên FiinRatings cho rằng, tỉ trọng của TPDN ngành trong toàn hệ thống trên thực tế sẽ lớn hơn rất nhiều. 

Bất động sản - Năng lực trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đang rất yếu (Hình 2).

Phần lớn TPDN được phát hành bởi các DN chưa niêm yết.

FiinRatings cũng đưa thêm về số liệu để chứng minh, trong 9 tháng năm 2021, hơn 80% giá trị TPDN của ngành BĐS dân cư phát hành thuộc về các DN chưa niêm yết. Các DN này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. 

Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1x trong khi các DN niêm yết chỉ ở mức 2,5x.

“Chúng tôi cho rằng, mức độ đòn bẩy tính tới hiện tại còn cao nữa, khi giá trị trái phiếu phát hành mới bởi các DN chưa niêm yết trong 9 tháng năm 2021 đạt khoảng 100 nghìn tỷ đồng, tương đương 38% tổng tài sản của họ tại thời điểm cuối năm 2020, trong khi con số này với các DN đã niêm yết chỉ chiếm khoảng 4%”, chuyên gia của FiinRatings cho biết.

Cũng theo các chuyên gia, trái phiếu của các DN chưa niêm yết này hầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng, công ty chứng khoán và phần lớn có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. 

Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng, có sự phân hóa rất lớn về chất lượng tín dụng giữa các nhà phát hành. Điều này là đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư, không chỉ cá nhân chuyên nghiệp mà cả các nhà đầu tư định chế tài chính để có thể đánh giá được những rủi ro đi kèm.

Để hiểu hơn về sức khỏe của các nhà phát hành BĐS của Việt Nam, chuyên gia của FiinRatings đã thực hiện so sánh với Evergrande trước khi tập đoàn này gặp rắc rối về trả nợ vay.

Chuyên gia của FiinRtings nhấn mạnh, do môi trường kinh doanh khác nhay và những đặc thù của ngành, việc so sánh ngành BĐS Việt Nam với Trung Quốc nói chung và Evergrande nói riêng có thể có nhiều yếu tố không tương đồng. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn tiến hành đánh giá một số dữ liệu và ngụ ý về sức khỏe tính dụng của các DN BĐS Việt Nam".

Theo đánh giá, tình trạng của các chủ đầu tư BĐS dân cư đã niêm yết tại Việt Nam ở mức tốt hơn tương đối so với Evergrande, với mức đòn bẩy tài chính thấp hơn, tỷ suất sinh lời cũng như khả năng luân chuyển hàng tồn kho tốt hơn. Tuy nhiên, những thay đổi trong chính sách cấp tín dụng hoặc khó khăn ngoài dự đoán trong việc bán hàng do tác động của dịch bệnh có thể khiến tình trạng tài chính của DN thay đổi theo hướng tiêu cực hơn.

Như vậy, tín dụng BĐS tại Việt Nam chưa ở mức “nóng” như Trung Quốc để dẫn đến cuộc khủng hoảng như Evergrande vừa qua. Tuy nhiên chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu BĐS Việt Nam đang rất yếu trong khi chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua trái phiếu này.

Do đó, đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành bất động sản. Từ đó đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án. Đối với các khoản tín dụng mới, các định chế tài chính cần thẩn trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.

FiinGroup cũng khuyến cáo nhà đầu tư cũng không chỉ lựa chọn trái phiếu có mức lãi suất cao mà các yếu tố về chất lượng nhà phát hành và các điều khoản để đảm bảo quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro thu hồi lãi và gốc là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý.

VSETGroup bị phạt 600 triệu đồng vì bán trái phiếu sai quy định

Thứ 5, 02/12/2021 | 06:00
Tập đoàn VSETGroup chào bán chứng khoán ra công chúng nhưng không nộp hồ sơ đăng ký với UBCKNN.

Thông tư 16 - "chiếc van" nắn dòng vốn tín dụng vào bất động sản

Thứ 3, 30/11/2021 | 07:00
Việc ban hành Thông tư 16 của NHNN như "chiếc van nắn dòng vốn tín dụng không chảy vào những lĩnh vực nóng có thể gây bất ổn vĩ mô".

ADB quan ngại về lạm phát thúc đẩy lãi suất trái phiếu khu vực Đông Á

Thứ 6, 26/11/2021 | 10:01
Theo báo cáo của ADB, thị trường trái phiếu của Việt Nam đã tăng 8,1% so với quý trước lên mức 83,7 tỷ USD, trong đó trái phiếu Chính phủ là 62,1 tỷ USD.

NHNN siết quy định ngân hàng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp

Thứ 6, 19/11/2021 | 20:02
Từ ngày 15/1/2022, chỉ ngân hàng có tỉ lệ nợ xấu dưới 3% mới được mua trái phiếu doanh nghiệp cùng nhiều quy định bổ sung trong Thông tư 16 NHNN mới ban hành.

Xử lý nghiêm công ty vi phạm chào bán trái phiếu doanh nghiệp

Thứ 6, 17/09/2021 | 07:00
UBCKNN cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã xuất hiện một số hiện tượng chào bán, phân phối, chuyển quyền sở hữu chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Cùng tác giả

HAGL của bầu Đức xin "điều kiện thử thách" để thoát án hủy niêm yết

Thứ 5, 27/01/2022 | 17:47
Hoàng Anh Gia Lai kiến nghị áp dụng điều kiện thử thách là nếu kết quả kinh doanh bán niên và cả năm 2022 không có lãi thì hãy xem xét hủy niêm yết.

Xu hướng nào cho thị trường bất động sản bán lẻ năm 2022?

Thứ 5, 27/01/2022 | 15:10
Theo chuyên gia Savills, tiềm năng của mô hình kinh doanh qua mạng hướng các doanh nghiệp chú trọng đầu tư vào kênh trực tuyến hơn và giảm dần quy mô cửa hàng của họ

Một năm đầy biến cố của Nhà Thủ Đức, kinh doanh thua lỗ kỷ lục

Thứ 5, 27/01/2022 | 14:55
Năm 2021, Nhà Thủ Đức xảy ra nhiều sự cố liên quan đến thuế và lãnh đạo bị tạm giam. Cùng với đó, bức tranh kinh doanh ảm đảm, lỗ lũy kế lên đến 591 tỷ đồng.

10.000 tỷ đồng hàng tồn kho của Nam Long “om” tại 2 dự án

Thứ 5, 27/01/2022 | 07:30
Trong năm 2021, hàng tồn kho của Nam Long tăng mạnh gấp 2,6 lần lên mức 15.489 tỷ đồng, chủ yếu tăng bất động sản dở dang. 

Louis Land kinh doanh ra sao trong năm 2021 khi gia nhập "họ Louis"?

Thứ 5, 27/01/2022 | 07:00
Về với "họ Louis", Louis Land ghi dấu ấn bằng doanh thu tăng đột biến gấp hơn 7 lần cùng kỳ, đạt 493 tỷ đồng. Đây cũng là mức doanh thu cao nhất từ trước đến nay.
Cùng chuyên mục

Xu hướng nào cho thị trường bất động sản bán lẻ năm 2022?

Thứ 5, 27/01/2022 | 15:10
Theo chuyên gia Savills, tiềm năng của mô hình kinh doanh qua mạng hướng các doanh nghiệp chú trọng đầu tư vào kênh trực tuyến hơn và giảm dần quy mô cửa hàng của họ

Một năm đầy biến cố của Nhà Thủ Đức, kinh doanh thua lỗ kỷ lục

Thứ 5, 27/01/2022 | 14:55
Năm 2021, Nhà Thủ Đức xảy ra nhiều sự cố liên quan đến thuế và lãnh đạo bị tạm giam. Cùng với đó, bức tranh kinh doanh ảm đảm, lỗ lũy kế lên đến 591 tỷ đồng.

10.000 tỷ đồng hàng tồn kho của Nam Long “om” tại 2 dự án

Thứ 5, 27/01/2022 | 07:30
Trong năm 2021, hàng tồn kho của Nam Long tăng mạnh gấp 2,6 lần lên mức 15.489 tỷ đồng, chủ yếu tăng bất động sản dở dang. 

Công bố thông tin không đầy đủ, Vạn Phát Hưng bị phạt 140 triệu đồng

Thứ 4, 26/01/2022 | 21:27
Vừa rồi, Vạn Phát Hưng cũng mới được kinh doanh bất động sản sau khi bị đình chỉ do vi phạm về đất đai tại Nhơn Đức (Nhà Bè).

Bất cập trong đấu giá bất động sản nhìn từ vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm

Thứ 4, 26/01/2022 | 18:41
Không nên áp dụng hình thức đấu giá bằng lời nói mà nên bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp tại cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
     
Nổi bật trong ngày

API lên kế hoạch tăng vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng, gấp 5 lần hiện tại

Thứ 4, 26/01/2022 | 09:15
Nếu hoàn tất phương án phát hành cổ phiếu thưởng, chào bán cho cổ đông hiện hữu, ESOP và chào bán riêng lẻ, API sẽ tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ, gấp 5 lần hiện tại.

An Quý Hưng vẫn chưa thể thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex

Thứ 4, 26/01/2022 | 12:30
Giao dịch chuyển nhượng 278 triệu cổ phiếu VCG của An Quý Hưng vào Pacific Holdings không thành công do đang hoàn tất hồ sơ với các cơ quan nhà nước có liên quan.

Bất cập trong đấu giá bất động sản nhìn từ vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm

Thứ 4, 26/01/2022 | 18:41
Không nên áp dụng hình thức đấu giá bằng lời nói mà nên bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp tại cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Đất Xanh rót gần 300 tỷ thành lập công ty để làm dự án tại Hậu Giang

Thứ 4, 26/01/2022 | 09:15
Tính đến hiện tại, Tập đoàn Đất Xanh đã nâng số công ty con sở hữu trực tiếp lên 81 và số vốn góp vào khoảng gần 12.355 tỷ đồng.

Công bố thông tin không đầy đủ, Vạn Phát Hưng bị phạt 140 triệu đồng

Thứ 4, 26/01/2022 | 21:27
Vừa rồi, Vạn Phát Hưng cũng mới được kinh doanh bất động sản sau khi bị đình chỉ do vi phạm về đất đai tại Nhơn Đức (Nhà Bè).