Nghịch lý thị trường bất động sản và người quyết định giá trị thực

Cung khan hiếm khiến giá tăng mạnh 

Trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm nhưng nhu cầu sở hữu nhà của người dân ở đô thị lớn như Hà Nội ngày càng tăng cao. Điều này làm chênh lệch cung - cầu ngày càng lớn buộc giá thành càng tăng cao. Bên cạnh đó, từ xưa tới nay, người dân đa phần thích sở hữu nhà thổ cư hơn là chung cư bởi khả năng tăng giá cao.

Chỉ riêng từ đầu năm 2021 tới nay, nhiều nơi tại Hà Nội giá nhà đã tăng lên tới 30%, thậm chí kể cả những nơi xa trung tâm cũng giá vài chục triệu đồng mỗi m2.

Đơn cử, tại khu vực Nam Dư (phường Lĩnh Nam, Hoàng Mai), một căn nhà có diện tích 30m2, đã xây dựng 5 tầng, nằm ở mặt ngõ ô tô tránh nhau, thời điểm cuối năm 2021 có giá 3,5 tỷ đồng thì nay đã tăng lên 4,3 - 4,8 tỷ đồng, tăng khoảng 30%.

Một lô đất 40m2 mặt đường Thanh Đàm (phường Thanh Trì, Hoàng Mai, Hà Nội) cách đây 1 năm có giá chỉ khoảng 100 - 105 triệu đồng/m2, nay đã được người mua “chốt” với giá 140 triệu đồng/m2.

Còn ở khu vực phía Tây Hà Nội, một lô đất rộng 45m2 tại phường Phú Đô (Nam Từ liêm), nằm ở mặt ngõ rộng 3m, cách đây 1 năm chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2, thì nay cũng được giao dịch với giá 70 - 75 triệu đồng/m2.

Đa phần các khu vực tại Hà Nội trong 1 năm trở lại đây, giá nhà đất đều đồng loạt tăng từ 15 - 30%. Giá nhà thổ cư tăng chóng mặt khiến nhiều người tiếc mất ăn mất ngủ.

Không gặp được người mua 

Tưởng rằng, chỉ những người mua bất động sản khi tăng giá khó khăn nhưng những người bán hiện nay cũng rất khó thoát, bởi tín dụng bị kiểm soát người mua khó vay nên không có khả năng mua.

Đang rao bán nhà một căn nhà có diện tích 50m2, đã xây dựng 5 tầng, ở mặt ngõ ô tô chạy qua, thuộc địa bàn Hà Đông (Hà Nội) với mức giá 6 tỷ đồng, tương đương, anh Mạnh Linh, chủ của căn nhà cho biết, dù nhờ môi giới và tự chủ động đăng tải lên các hội nhóm bất động sản những suốt 5 tháng nay anh vẫn chưa bán được.

“Năm 2021 tôi đã thử rao bán và khách hàng trả mức giá như vậy nên giờ tôi vẫn rao bán giá này. Nhưng rao mãi không có người mua. Tôi bán đi để chuyển vào căn hộ mới ở, để không cũng phí, bán lấy tiền tôi đầu tư mảng khác”, anh Linh chia sẻ với Tổ Quốc. 

Theo anh Vũ Thanh Tùng, chủ phòng giao dịch tại Hà Nội cho biết, thực tế hiện nay không chỉ đất nền mà ngay cả các sản phẩm dành cho người sử dụng thực đang xảy ra nghịch lý, người cần thì không mua được còn người bán thì không có ai mua.

“Nguyên nhân bắt nguồn từ việc nguồn cung nhà ở không có nhiều nên giá thành tăng. Tuy nhiên, người mua ở thực đa phần sẽ phải sử dụng đòn bẩy tài chính, hiếm khi người nào có mấy tỷ trong tay để mua thẳng. Trong khi đó, việc giải ngân của các ngân hàng hiện nay cũng khó nên người cần không thể mua được. Từ đó, dẫn tới tình trạng ít người mua nhưng giá vẫn tăng đều”, anh Tùng nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, những đợt "sốt nóng" đã đẩy giá nhà đất lên cao hơn rất nhiều giá trị thực và mặt bằng chung, nên thời điểm hiện tại nhà đầu tư không dám bỏ tiền vào nữa. Người dân có nhu cầu để ở cũng không đủ khả năng mua, nên thị trường không có giao dịch.

Người mua sẽ quyết định giá trị thật 

Trước thực tế trên, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra phân tích, trước đây khi dòng tiền đổ vào thị trường BĐS dễ, chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc này. Tại Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Đà Nẵng hiện không còn nhà dưới 25 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung căn hộ hàng chục tỷ đồng lại dư thừa. 

Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền (phân khúc mang tính đầu cơ cao), các giao dịch từ tình trạng phân lô, bán nền sai quy định có giá cao gấp nhiều lần các sản phẩm chính thống. Hiện tượng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, phát triển kinh tế, phát triển ổn định thị trường BĐS tại các địa phương. Hầu hết doanh nghiệp BĐS đều khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và hạn chế nguồn cung khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, giao dịch chững lại...

Theo khảo sát của VARS, giá căn hộ ở một số vùng ven các thành phố lớn đã bị đẩy lên quá cao (50 - 60 triệu đồng/m²). Những cơn sốt đất trong cuối năm 2021, đầu năm nay tại các các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên... có những lô đất nền đã tăng lên 30 - 50% giá trị. Tuy nhiên, từ quý II/2022, hiện tượng này đã không còn, vì với mức giá này, các giao dịch khó thành công trước tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. 

Theo thông tin từ Báo Tin tức, lãnh đạo VARS cho rằng, người dân có nhu cầu thật sẽ quyết định mức giá thật của các sản phẩm BĐS. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng BĐS vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn. Khi đó, mức giá sẽ giảm về giá trị thật và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. Việc đầu tư, đầu cơ mua nhà đất sử dụng các đòn bẩy tài chính sẽ dần hạn chế, dòng tiền vào BĐS chỉ đón nhận những cơ hội an toàn trong tương lai. 

VARS cũng kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường BĐS, để tạo ra hành lang thông thoáng, thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác, tạo hành lang đa dạng hóa nguồn vốn; đồng thời, sớm có các biện pháp kiểm soát lạm phát, cân đối dòng tiền đầu tư vào các phân khúc BĐS khác như nhà ở xã hội, BĐS du lịch, BĐS công nghiệp...

“Ở thời điểm này, BĐS tăng ở khu vực nào, ở đó có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá BĐS tăng cao như thời gian qua không còn, trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư… Chưa kể, Chính phủ và các địa phương đang có động thái điều tiết thị trường về giá trị thật”, lãnh đạo VARS chia sẻ. 

Hương Anh (tổng hợp)