Nguồn cung BĐS 6 tháng đầu năm "nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt"

Thị trường 6 tháng đầu năm 2023 vẫn khát nguồn cung

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây đã công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2023 và 6 tháng đầu năm 2023 với chủ đề “Giới hạn thị trường”.

Theo báo cáo của VARS cho biết, thị trường địa ốc quý II/2023 diễn ra như dự đoán, với những diễn tiến tích cực hơn quý I nhưng vẫn cần thêm các động lực mạnh mẽ hơn để có thể tạo sức bật, giúp thị trường sớm “đảo chiều”. 

Báo cáo của VARS thông tin, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn chưa có nhiều cải thiện. Quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán với nguồn cung đưa ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Tuy nhiên, hầu hết nguồn cung đến từ các dự án trong các giai đoạn tiếp theo, gần như không có dự án mới.

Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

6 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn duy trì tình trạng “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

“Nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua”, báo cáo của VARS nêu rõ.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản nhà ở thứ cấp, đặc biệt là sản phẩm đất nền trong dân có sự phân hóa theo phân khúc giá. Dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có giá dưới 2 tỷ đồng/sản phẩm, ghi nhận mức giá tăng khoảng 5-7% so với quý trước, một số khu vực ghi nhận hàng trăm giao dịch thành công. 

Nguồn cung ra thị trường trong quý đạt khoảng 20.000 sản phẩm. Hàng loạt dự án được gia hạn tiến độ, kickoff, tái kickoff,....

Lượng giao dịch trong quý ghi nhận phục hồi nhẹ, đạt khoảng 3.704 giao dịch ( xấp xỉ 18% tổng nguồn cung mở bán mới), tăng hơn 30% so với quý trước nhưng vẫn giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Các sản phẩm được giao dịch đều là các sản phẩm có chất lượng xây dựng cao, pháp lý minh bạch với giá thành phù hợp. Trong đó, 80% lượng giao dịch là căn hộ chung cư có pháp lý “sạch”, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Phát sinh từ cả các khách hàng mua phục vụ nhu cầu ở thực và cả nhà đầu tư. 

Đối với đề án nhà ở xã hội, thống kê của VARS cho thấy tính đến ngày 18/5, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn, đạt 4,6% so với mục tiêu đề ra; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

VARS đánh giá gói 120 nghìn tỷ chưa có “cơ hội” phát huy tác dụng, phần lớn do các dự án thuộc đối tượng được vay vẫn đang trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư.

Cơ chế, chính sách cần "gãi đúng chỗ ngứa"

Để thị trường sớm "đảo chiều", VARs cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách mới nhằm tăng tính đồng bộ cho các giải pháp hỗ trợ thị trường Chính phủ cần mạnh tay hơn trong việc chỉ đạo, đảm bảo thúc đẩy các nghị định/nghị quyết/thông tư đã ban hành trong 6 tháng vừa rồi phát huy được tác dụng thiết thực.

“Để đảm bảo các cơ chế, chính sách được ban hành “gãi đúng chỗ ngứa”, tác động trực diện đến đúng các vướng mắc, tránh tình trạng mất công nghiên cứu và ban hành nhưng không giải quyết được vấn đề, thậm chí phản tác dụng. Đã đến lúc cơ quan quản lý nhà nước cần có thêm một kênh cung cấp thông tin chính thống, chuyên nghiệp, bám sát thị trường thông qua các đối tượng trực tiếp hoạt động trên thị trường”, VARS nêu quan điểm.

Đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án, các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, khách hàng,… hiệp hội kiến nghị nên xác định giai đoạn này là bài học kinh nghiệm sâu sắc để các đối tượng tham gia thị trường sẽ hoạt động theo hướng cẩn trọng hơn và biết lượng sức mình.

Theo đó, VARS đưa ra dự báo trong thời gian tới, gói tín dụng 120 nghìn tỷ khả năng cao sẽ được giải ngân vào cuối quý III cho các dự án đúng đối tượng; số lượng khách hàng tiếp cận được các gói vay với lãi suất ưu đãi sẽ tăng dần góp phần giúp thị trường trở nên nhộn nhịp.

Với M&A, lĩnh vực này sẽ tiếp tục sôi động. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III và rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý IV/2023.

Tuy nhiên số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý IV, thậm chí kéo dài sang quý II/2024.

Khi M&A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Bởi các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có vốn để quay lại thực hiện các dự án còn giữ lại.

VARS cũng bày tỏ tỏ mong muốn nguồn cung từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các chủ đầu tư uy tín sẽ được cải thiện; thị trường cũng sẽ rục rịch đón nhận thêm nguồn cung mới từ các dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm và đến cuối quý III/2023, VARS cho rằng có khả năng thị trường phân khúc bình dân sẽ có dấu hiệu hồi phục một cách rõ rệt hơn.