Sau 9 tháng đầu năm chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đợt dịch lần thứ 4, thị trường căn hộ bán Tp.HCM đã có dấu hiệu phục hồi trong quý cuối cùng của năm 2021 với nguồn cung mới bùng nổ. Nguồn cung mới trong quý IV đóng góp 48% tổng nguồn cung mới trong năm 2021.
Xu hướng mới - Bất động sản siêu sang
Về phân khúc, phân khúc cao cấp vượt qua trung cấp để dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với 59% nguồn cung mới năm 2021, theo sau là trung cấp và hạng sang với tỉ trọng lần lượt là 30% và 10%.
Phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới. (Ảnh: Hữu Thắng)
Trong khi phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới năm thứ hai liên tiếp, thị trường ghi nhận dự án siêu sang đầu tiên – dự án căn hộ có thương hiệu với mức giá trên 15.000 USD/m2, bàn giao hoàn thiện theo tiêu chuẩn quốc tế và được quản lý vận hành bởi thương hiệu khách sạn chuyên nghiệp với nhiều dịch vụ tiện ích đẳng cấp. Loại hình này dự kiến sẽ đón chào nhiều dự án mới và trở thành xu hướng trong tương lai.
Về vị trí, tất cả các khu vực đều có nguồn cung mới. Với tám dự án hạng sang và cao cấp ra mắt, khu Đông duy trì vị thế thống trị, chiếm 52% nguồn cung mới. Các khu vực phía Tây và phía Nam với thị phần lần lượt là 22% và 17%. Phía Bắc và khu Trung tâm, mỗi khu vực ghi nhận một đợt mở bán mới. Đáng chú ý, khu vực Trung tâm ghi nhận sự trở lại của nguồn cung mới kể từ năm 2019.
Giá sơ cấp bình quân tăng 6,9% so với cùng kỳ lên mức 2.306 USD/m2 (không bao gồm thuế GTGT) nhờ nguồn cung mới từ các phân khúc cao cấp trở lên. Giá sơ cấp trung bình của phân khúc siêu sang đạt 15.375 USD/m2 từ một dự án căn hộ hàng hiệu. Trừ phân khúc hạng sang, ba phân khúc còn lại ghi nhận mức tăng giá nhẹ. Phân khúc trung cấp có tốc độ tăng giá cao nhất là 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái trong khi cao cấp và bình dân tăng khoảng 2%.
Các đợt ra mắt tại khu vực ngoại thành như quận Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức có xu hướng nâng cấp từ phân khúc trung cấp lên cao cấp. Đối với phân khúc hạng sang, lượng mở bán mới tăng ở khu vực ngoài trung tâm bao gồm các phường An Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi với mức giá thấp hơn so với khu vực truyền thống của phân khúc này (khu vực Thủ Thiêm và quận 1) khiến giá giảm 4,4% theo năm.
Do nguồn cung hạn chế trong giai đoạn giãn cách trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất cao đã tiếp tục thúc đẩy toàn bộ thị trường. Song song với nguồn cung mới, số lượng căn chào bán thành công là 14.639 căn, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước. Tỉ lệ bán bình quân trong quý mở bán đầu tiên của các dự án mới mở bán đạt 74%, tăng 1 điểm phần trăm so với năm 2020. Nhiều dự án hạng sang và cao cấp tại khu Đông đã được hấp thụ hết trong ngày mở bán. Theo các giao dịch thứ cấp, chủ nhà có thể lời từ 15-40% trên giá mua ban đầu tùy thuộc vào đặc điểm từng căn.
Trong quý IV, ranh giới giữa các kênh bán hàng trực tiếp và trực tuyến được xóa nhòa, đây được xem là biểu hiện của trạng thái “bình thường mới”. Cả hai kênh đều ghi nhận lượng quan tâm tốt từ người mua. Trong khi nhu cầu từ người nước ngoài trong thời gian đóng cửa sụt giảm, người Việt Nam trở thành đối tượng khách mua chính, góp phần duy trì hoạt động ổn định của thị trường.
Nguồn cung hồi phục trong năm 2022
Theo dự báo của CBRE, trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ phục hồi và kéo theo sự cải thiện tương ứng về số lượng căn bán thành công. Kỳ vọng thị trường sẽ chào đón gần 22.000 căn hộ trong năm 2022, đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Hàng loạt dự án đã triển khai chiến dịch tiếp thị và bắt đầu nhận đặt chỗ cho đợt mở bán năm 2022. Giá sơ cấp trung bình dự kiến sẽ tăng chậm lại khi các dự án ở vùng ngoại thành được nâng cấp và mở bán ở các phân khúc cao hơn. Tuy nhiên, giá cao và quỹ đất khu vực nội thành hạn chế sẽ đẩy nhu cầu sang các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường nhà ở tại các địa phương vệ tinh với mức giá hấp dẫn, sản phẩm đa dạng sẽ vừa hỗ trợ vừa cạnh tranh với Tp.HCM.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam.
Về xu hướng thị trường trong tương lai, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam: “Thị hiếu và khẩu vị của khách hàng đã thay đổi không ngừng sau Covid-19 với những đặc tính hoàn toàn mới như công nghệ, người ảnh hưởng (KOL), xu hướng nghỉ dưỡng tại gia (staycation).
Ngoài ra, thị trường bất động sản ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng từ thế hệ Z, những người đang và sẽ là người mua chính ở phân khúc cao cấp trở lên. Vì vậy, các chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ nhu cầu của tầng lớp này để đưa ra sản phẩm phù hợp. Việc nối lại các chuyến bay quốc tế, hoạt động kinh doanh trở lại bình thường và nhu cầu nhà ở bền vững là nền tảng giúp duy trì giá và tỉ lệ bán cho thị trường bất động sản nhà ở”.
