Phân khúc bất động sản nào sẽ dẫn dắt thị trường trong quý cuối năm?

Sáng ngày 6/10, Batdongsan.com.vn đã tổ chức sự kiện công bố Báo cáo thị trường Bất động sản quý III/2022 theo hình thức trực tuyến.

Thị trường BĐS "ngấm đòn" siết tín dụng

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nền kinh tế thế giới đang có diễn biến tương đối phức tạp khi áp lực từ lạm phát cùng với động thái tăng lãi suất từ hàng loạt quốc gia trên thế giới trong đó có Việt Nam đang khiến toàn nền kinh tế đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Hơn nữa, xung đột Nga - Ukraine đã có ảnh hưởng lớn đến chuỗi cung ứng toàn cầu. Điều này phần nào cũng đã tác động đến nền kinh tế chung của Việt Nam.

"Mặc dù kinh tế thế giới của thế giới có nhiều biến động nhưng xét về các chỉ số vĩ mô của Việt Nam trong quý vừa qua, mọi số liệu đều cho thấy kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực, đặc biệt khi so với thời kỳ cách ly diện rộng vào quý III năm ngoái", ông Quốc Anh nói.

Riêng với thị trường BĐS, theo đánh giá của ông Quốc Anh, hoạt động của doanh nghiệp BĐS có cải thiện. Trong 9 tháng đầu năm, lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 7.124 doanh nghiệp, tăng mạnh so với cùng kỳ. Lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động là 1.769, cao hơn con số 998 so với cùng kỳ 2021.

Song, trong quý vừa qua, câu chuyện về nguồn vốn vẫn là trọng điểm được nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm. Ông Quốc Anh cho rằng, chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao của Nhà nước, trong đó có BĐS đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường trong quý III/2022.

Cụ thể, số liệu từ báo cáo của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong quý III mức độ quan tâm với BĐS bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh. Đơn cử như nhu cầu mua BĐS Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%, Hà Nội giảm 1% so với quý 2 trước đó.

Nhu cầu tìm mua các loại hình BĐS đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022. Tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay trong khi người mua nhà cũng gặp khó khăn khi muốn tiếp cận dòng vốn vay mua BĐS từ phía ngân hàng.

Trong quý vừa qua, thị trường BĐS Hà Nội có sự suy giảm nhẹ mức độ quan tâm BĐS bán và vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh mảng BĐS cho thuê.

Cụ thể, nhu cầu tìm mua BĐS tại Hà Nội giảm 3% so với quý trước. Trong đó loại hình đất nền bán tại Hà Nội có sự sụt giảm mạnh nhất ghi nhận ở  mức giảm 18%, nhà riêng giảm 5%, biệt thự giảm 2%, tăng  nhẹ ở nhu cầu mua chung cư và nhà phố (tăng lần lượt 1% và 5%).

Riêng với thị trường BĐS Tp.HCM, diễn biến có phần tích cưc hơn khi nhu cầu tìm kiếm BĐS tăng ở cả thị trường bán và cho thuê. Nhu cầu tìm mua BĐS tăng 19% trong khi nhu cầu tìm thuê cũng tăng đến 70% và hầu như tăng ở mọi phân khúc. 

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra, còn lại phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền. Do đó, trên thực tế, giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý liền trước.

Kỳ vọng vào quý cuối năm

Trước diễn biến trên, ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án cơ sở hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội... Sự điều tiết này đã giúp tạo hành lang pháp lý thông thoáng, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch cho thị trường bất động sản.

Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Việt Nam với nền tảng kinh tế vĩ mô phát triển tốt khi thế giới vẫn đang tiếp tục biến động sẽ là yếu tố quan trọng, quyết định mức độ hấp dẫn của nền công nghiệp nước nhà đối với vốn đầu tư nước ngoài.

Trong quý IV, ông Tuấn dự đoán bất động sản công nghiệp sẽ "lên ngôi" và là phân khúc "nóng" dẫn dắt thị trường. Bên cạnh đó, nguồn cung các sản phẩm chung cư - sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân - sẽ gia tăng trong quý cuối năm.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Hảo - Quản lý Kinh doanh Cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng, trong quý IV/2022 nguồn vốn đổ vào bất động sản vẫn bị giới hạn dù đây là yếu tố mang tính sống còn đối với thị trường.

Ông Hảo chia sẻ trước thực trạng dòng tiền vẫn tiếp tục eo hẹp, ngân hàng vẫn giới hạn dòng tiền vào bất động sản, điều này sẽ khiến thị trường có sự thanh lọc tự nhiên, những sản phẩm tốt sẽ được ưu tiên tìm kiếm.

Trong bối cảnh đó, bản thân nhà đầu tư sẽ có động thái cơ cấu lại dòng tiền của mình, tìm mua những sản phẩm chất lượng tốt để đảm bảo an toàn trước rồi mới tính tới chuyện đầu tư sinh lời. Theo đó, ông Hảo đánh giá phân khúc nhà phố sẽ được quan tâm trong những tháng cuối năm.

"Với bất động sản hạ tầng công nghiệp nằm xung quanh các kho xưởng, bến bãi, logistics, đây sẽ là phân khúc có tiềm năng trong bối cảnh chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến tạo công ăn việc làm cho người dân hậu Covid-19", ông Hảo nói.