“Điểm nghẽn” thị trường BĐS du lịch
Tại hội thảo, ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng thường trực Bộ Tư Pháp khẳng định, Đảng và Nhà nước đang rất quan tâm đến việc khơi dậy mọi tiềm năng và nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời coi việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là một trong những mục tiêu ưu tiên để hóa giải, tháo gỡ những “điểm nghẽn” của quá trình phát triển, trong đó có thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng.
Các vấn đề pháp lý từ lý luận đến thực tiễn về thị trường BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng đều được đề cập, phân tích, “mổ xẻ” ở nhiều góc nhìn khác nhau, trong đó chú trọng phân tích đến xu hướng phát triển và những “điểm nghẽn” thể chế của thị trường BĐS du lịch Việt Nam, vai trò quản lý và điều tiết của Nhà nước, những định hướng về chính sách để phát triển BĐS du lịch gắn với chiến lược quốc gia về phát triển du lịch tầm nhìn đến năm 2030.
Ông Đoàn Trung Kiên - Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội khẳng định: “Để giúp các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS “gượng dậy”, phát triển sau đại dịch Covid-19; để cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường BĐS thì việc bổ sung hoàn thiện chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch là rất cần thiết”.
Ông Đoàn Trung Kiên - Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội.
Ông Kiên đánh giá, trong những năm qua, phân khúc thị trường BĐS du lịch phát triển vô cùng sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm BĐS cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS nói chung.
Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường BĐS ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.
Tại hội thảo, ông Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ và BĐS du lịch cũng là một trong những ngành đóng góp tỉ lệ lớn cho GDP.
Tuy nhiên, khung pháp lý của Việt Nam liên quan đến BĐS du lịch vẫn chưa thống nhất và phù hợp với thị trường này. Những chính sách phát triển du lịch của Việt Nam cho thấy, Việt Nam vẫn chưa được hưởng những ưu đãi so với các ngành kinh tế mũi nhọn khác và chưa có chính sách ưu đãi đặc thù.
“Do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, chưa có cơ chế quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp.
Việt Nam cũng chưa có quy định chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Sự phát triển BĐS với mô hình “ngôi nhà thứ hai” đang phát triển khá mạnh ở các quốc gia châu Âu nhưng ở Việt Nam chưa có quy định…”, ông Tuấn cho hay.
Ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho biết thêm, các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, chi tiết. Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý nhà nước về phân khúc thị trường BĐS du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta...
Ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội .
Riêng trong Luật Kinh doanh BĐS, BĐS du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh BĐS có sẵn; kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý... về BĐS du lịch.
“Dường như có cảm nhận rằng khi xây dựng Đạo luật này, các nhà làm luật chưa sẵn sàng cho việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Chúng ta chưa có một văn bản dưới luật ở hình thức nghị định hoặc thông tư quy định trực tiếp về kinh doanh BĐS du lịch như điều kiện cụ thể, đặc thù về kinh doanh BĐS du lịch; yêu cầu đối với hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch; các điều khoản riêng, đặc thù trong nội dung hợp đồng mẫu về thuê lại Condotel của khách hàng (sau khi chủ đầu tư đã bán căn hộ Condotel cho khách hàng) để kinh doanh...”, ông Tuyến nói.
Pháp lý không theo kịp
Phân tích thêm những nguy cơ thị trường BĐS du lịch đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình BĐS du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.
Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đã đổ bộ ra thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.
“Các sản phẩm BĐS du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm BĐS du lịch như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến cho hay.
Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, do sản phẩm BĐS du lịch mới là sản phẩm “lai ghép” với đặc trưng của mô hình kinh tế chia sẻ, nên nhiều quy định có liên quan thiếu rõ ràng, đặc biệt là liên quan đến quản lý nhà nước đối với dự án BĐS du lịch mới như là đối với dự án chung cư hay dự án khách sạn, dự án nhà ở hay BĐS kinh doanh thương mại,...
Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước đã lúng túng trong ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để thị trường các sản phẩm BĐS du lịch mới có thể phát triển đúng hướng.
“Sự chậm trễ trong ban hành khung pháp lý cho các sản phẩm BĐS du lịch mới chứng tỏ bộ máy quản lý còn chậm phản ứng với những yêu cầu mới của cuộc sống và sự phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những vấn đề mới có tính liên ngành, liên lĩnh vực”, TS. Vũ Đình Ánh nói.
Còn GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, thời gian qua, do thiếu vắng khung pháp lý, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã rút khỏi thị trường đầu tư BĐS du lịch kiểu mới.
“Thời gian qua, tăng trưởng kinh tế du lịch của ta khá mạnh, sự phát triển phân khúc BĐS du lịch kiểu mới cũng khá mạnh. Rất tiếc là sự phát triển đó lại được thực hiện trong hoàn cảnh không có khung pháp luật phù hợp. Lúc này, nhiệm vụ xây dựng khung pháp luật phù hợp để phát triển các BĐS du lịch cần được đặt lên như một nhiệm vụ hàng đầu nhằm kịp thời phát triển BĐS du lịch, đáp ứng nhu cầu phát triển du lịch trở lại khi chúng ta khống chế được Covid-19”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho biết.
Cần sớm có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch
Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này.
Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, “bức tranh của thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”.
Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.
Do đó, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.
Còn theo ông Đặng Hùng Võ, muốn thu hút đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, chúng ta cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích.
“Từ thực tế có thể khẳng định rằng, nếu chúng ta cho các BĐS du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đó chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường này. Hướng tiếp theo là chúng ta phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với các BĐS du lịch kiểu mới để có thể cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn. Mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng hơn và đơn giản hơn”, ông Võ khẳng định.
Ông Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, cần sớm có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch mà trước hết Chính phủ có thể xem xét, ban hành Nghị định về lĩnh vực này. Nghị định này sẽ tạo hành lang pháp lý chính thức cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, đồng thời sẽ trực tiếp giải quyết tình trạng các bộ, ngành đang có nhiều ý kiến trái chiều, không thống nhất và chưa đầy đủ liên quan đến loại hình BĐS du lịch; các địa phương khi áp dụng pháp luật cũng thiếu nhất quán với nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thời gian qua.
Bên cạnh đó, ông Kiên cho rằng, Chính phủ cần sớm chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội.
