Thị trường bất động sản mở cửa
Chiều 8/1, tại Diễn đàn Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, đánh giá cơ hội của thị trường bất động sản hiện nay, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã tạo bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, từ cấu trúc thị trường, dòng vốn đầu tư đến hành vi của nhà đầu tư.
Theo ông Đính, lĩnh vực bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với cả cơ hội mở rộng lẫn thách thức.
Ông Đính cho rằng, bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2020, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường.
Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh đầu năm nhưng đã chững lại vào giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như Tp.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng... Qua đó, các "cơn sóng" đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.
Đáng chú ý, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ, tạo lực đẩy cho cầu đầu tư bất động sản, trong khi dòng vốn tín dụng đạt mức kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản khoảng 1,8 triệu tỷ đồng. Sáu tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, cho thấy niềm tin thị trường được cải thiện rõ rệt.
Một điểm sáng nổi bật là phân khúc nhà ở xã hội. Năm 2025, nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh, giúp kế hoạch phát triển đạt khoảng 102%, đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung - cầu và ổn định thị trường.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, những thành quả đã đạt được là sự gắn liền với làn sóng cải cách thể chế sâu rộng. Hàng loạt nghị định, nghị quyết, chỉ thị quan trọng liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở xã hội, phân cấp phân quyền được ban hành trong năm 2025.
Định hình lại cấu trúc nhà ở và cơ chế thị trường.
Theo các chuyên gia, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển.
Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu, từ cơ cấu nguồn cung thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào, đến sự phụ thuộc lớn vào tín dụng.
"Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư "ăn xổi". Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số", TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Khơi thông nguồn lực bất động sản từ cơ chế
Trình bày tham luận "Cơ chế được tháo gỡ, nguồn lực được khơi thông, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện", TS Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế nhận định: Thị trường bất động sản Việt Nam - đặc biệt là khu vực phía Nam - đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện.
Sự tái cấu trúc này diễn ra đồng bộ trên tất cả các khía cạnh, từ chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu sản phẩm, giá cả, dịch vụ hỗ trợ đến thể chế và phương thức quản lý Nhà nước, nhằm thích ứng với yêu cầu thực tiễn, phù hợp với địa phương, doanh nghiệp và nhu cầu của người tiêu dùng.
Quá trình này gắn liền với nâng cao chất lượng sống, ứng dụng công nghệ và các tiêu chuẩn phát triển mới.
TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế trình bày tham luận.
Về xu hướng tái cấu trúc thị trường, có thể thấy rõ sự điều chỉnh theo ba nhóm chính: chủ đầu tư, cơ cấu sản phẩm và thể chế. Trong đó, sản phẩm bất động sản sẽ ngày càng hướng mạnh hơn vào nhu cầu thực, chú trọng chất lượng, tiện ích, công năng và yếu tố thông minh.
Các mô hình nhà ở sử dụng năng lượng tái tạo, nhà thông minh, bất động sản gắn với tín chỉ carbon sẽ xuất hiện ngày càng nhiều. Nhà ở xã hội cũng được định hướng phát triển theo hướng "đáng sống", không chỉ đáp ứng số lượng mà còn nâng cao chất lượng, tiện ích, hướng tới con người.
Bên cạnh đó, thị trường sẽ dần chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại. Những dự án này đòi hỏi các chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị, trách nhiệm xã hội và tầm nhìn dài hạn.
Quá trình này cũng kéo theo sự sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư, loại bỏ những dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch, qua đó nâng cao chất lượng chung của thị trường.
Khơi thông nguồn lực bất động sản từ cơ chế.
Nêu thông điệp, ông Phong nhấn mạnh: "Nếu triển khai hiệu quả các nghị quyết lớn, đặc biệt là các nghị quyết trụ cột của Bộ Chính trị, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn có thể bứt phá, đóng góp tích cực vào việc hình thành diện mạo phát triển mới của đất nước trong kỷ nguyên mới, theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả hơn"."
Ông Trần Sỹ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, để giải quyết những điểm nghẽn" của thị trường bất động sản, cùng với các cấp quản lý, chính quyền Tp.HCM chuyển từ tư duy "quản lý" sang "đồng hành và kiến tạo".
Ông Trần Sỹ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM.
Cụ thể, Sở Xây dựng đã tham mưu áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15 để tạo ra một "luồng xanh" hành chính. Quy trình lựa chọn nhà đầu tư từ 200 ngày xuống còn 52 ngày. Bãi bỏ khâu thẩm định nhiệm vụ quy hoạch 1/500 và thẩm định báo cáo khả thi tại cơ quan chuyên môn.
Khơi thông dự án tồn đọng bằng nghị quyết đặc thù, cam kết bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư. Thành phố không chỉ gỡ vướng pháp lý mà còn gỡ vướng về dòng tiền.
Với sự nỗ lực của chính quyền nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, năm 2025, thị trường bất động sản Tp.HCM khởi sắc tích cực, hoàn thành 18.143 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025. Riêng năm 2025, hoàn thành 13.040 căn nhà ở xã hội.
Năm 2026, Thành phố dự kiến mở bán hơn 17.000 căn nhà ở xã hội hội mới… Để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, TpHCM sẽ tập trung hoàn tất thủ tục đầu tư 47 dự án (quy mô khoảng 34.000 căn) đã có chấp thuận chủ trương đầu tư để khởi công trong quý I/2026…
Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ Trưởng Bộ Xây dựng thông tin, cả nước hiện có 1.114 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đang triển khai, với khoảng 529.000 căn; 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành trên 102.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra. Thị trường ghi nhận khoảng 580.000 giao dịch bất động sản thành công; giá nhà ở và đất ở tăng bình quân 10-15%/năm, một số thời điểm tăng cao hơn.
Cùng với phát triển nguồn cung mới, công tác rà soát, tháo gỡ các dự án tồn đọng được triển khai quyết liệt.
"Năm 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026, song vẫn còn những hạn chế như thiếu nhà ở giá phù hợp, giá bất động sản cao so với thu nhập và hệ thống thông tin thị trường chưa đồng bộ", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhận định.
Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc dự án, hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường, hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, lành mạnh và bền vững.
Phùng Sơn
