Tín hiệu khả quan
Dữ liệu trên hệ thống bigdata của batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm của người tìm mua bất động sản tới thị trường đã hồi phục trở lại bằng với mức tháng 7/2021, tăng từ 55-67% so với tháng 9/2021.
Trong tháng 10/2021, nhiều địa phương kiểm soát dịch hiệu quả, các hoạt động sản xuất kinh doanh được mở cửa trở lại đã tạo đà phục hồi mạnh mẽ cho thị trường.
Theo thống kê từ Tổng cục Thuế, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tháng 10 vừa qua đạt khoảng 1.400 tỷ đồng, cao gấp hơn 2 lần so với tháng 8 và tháng 9. Con số cho thấy thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm dần lên sau thời gian dài các giao dịch bị ngưng trệ vì giãn cách xã hội. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, thị trường không có dấu hiệu tăng đột biến.
Dù là lĩnh vực được phép hoạt động trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội, nhưng vì sự đi lại của người dân bị hạn chế nên lượng khách đến văn phòng công chứng giảm đến hơn 80%. Khi các biện pháp giãn cách được nới lỏng, người dân bắt đầu quay trở lại thực hiện các thủ tục. Đây có thể là lý do khiến số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tăng đột biến trong tháng 10.
Không chỉ thuế thu nhập cá nhân tăng mà thu từ lệ phí trước bạ tháng 10 cũng có những chuyển biến tích cực, đạt 3.322 tỷ đồng, trong khi tháng 9 là 1.930 tỷ đồng và tháng 8 chỉ 984 tỷ đồng. Theo đánh giá từ cơ quan quản lý thuế, hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một trong những nguồn thu ghi nhận mức tăng đột biến từ đầu năm đến nay, cùng với một số nguồn thu từ ngân hàng, chứng khoán, sản xuất lắp ráp ô tô…
Dưới góc độ nghiên cứu thị trường, đại diện Savills cho biết, trong quý 3, lượng giao dịch ở hạng mục căn hộ, biệt thự và nhà liền kề giảm đến 50% so với quý 2. Các quy định giãn cách xã hội khiến nguồn cầu bị nén. Đến tháng 10, các hoạt động đang dần nối lại.
"Con số này một phần chỉ từ các dự án trong các khu đô thị, còn lại có thể từ các nguồn khác, từ các giao dịch trong dân, mua bán đất nền ở các tỉnh, chứ không phải ở các đô thị lớn như Tp.Hồ Chí Minh, Hà Nội. Các hoạt động có tích cực hơn so với thời điểm trước, nhưng không có nghĩa là tăng mạnh", Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu (Savills Hà Nội) Đỗ Thị Thu Hằng nhận định.
Mức độ quan tâm của người tìm mua bất động sản tới thị trường đã hồi phục trở lại. Ảnh minh họa
Giao dịch giảm, giá vẫn tăng
Ngoài việc thị trường hồi phục trở lại, giá bất động sản cũng tăng, bất chấp giao dịch giảm, bất chấp dịch bệnh.
Lý giải điều này, ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, nói: “Tuy dịch bệnh kéo dài gây nhiều tổn thất nhưng do quỹ đất không còn, ngay cả các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương cũng hiếm quỹ đất tốt, có pháp lý hoàn thiện. Cung giảm thì giá bất động sản tăng, đó là tất yếu. Không những thế, các chi phí vốn, xây dựng, tiền sử dụng đất đều tăng mạnh, cũng là lý do khiến giá bất động sản tăng cao. Ngoài ra, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, là kênh đầu tư được người dân ưa chuộng nhất, nên càng dịch bệnh người dân càng chọn bất động sản là một kênh trú ẩn, đầu tư an toàn và dài hạn. Đây là điều khiến thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục khi mà các địa phương nới lỏng giãn cách, được đi lại”.
Theo TS Vũ Đình Ánh, kinh tế đi lên hay đi xuống, lượng tiền vẫn thế, chỉ đi từ túi người này sang túi người khác. Thế nên, câu nói tiền trong dân còn rất nhiều là chính xác. Minh chứng là chứng khoán vẫn tăng và đi vào các doanh nghiệp làm ăn tốt. Về nguyên lý, tiền phải có chỗ đi, dịch chuyển đâu đó. Không chỉ ở Việt Nam mà cả thế giới chứng kiến sự bùng nổ của thị trường chứng khoán và bất động sản cũng vậy. Đây là kênh tiền đi vào khi sản xuất kinh doanh gặp khó khăn. Dòng tiền tới đây sẽ hiện thực hóa khoản lãi từ thị trường chứng khoán sang bất động sản. Tiền đổ vô đâu thì thị trường đó nóng lên.
Thông thường, quý 4 bao giờ cũng là thời điểm kinh doanh tất bật nhất trong năm của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đặt trong bối cảnh dịch bệnh, thị trường năm nay vẫn sẽ tăng nhẹ nhưng không nhiều biến động.
Đối với hạng mục căn hộ để bán, mức giá khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2 vẫn sẽ là phân khúc được duy trì và chiếm lĩnh thị trường trong quý cuối năm. Còn ở hạng mục nhà thấp tầng, giá sẽ không biến động nhiều, do ngay từ đầu năm, loại hình này đã thiết lập mặt bằng giá mới, do đó sẽ khó tăng nhiều như kỳ vọng của nhà đầu tư.
Xu hướng đầu tư mới và góc nhìn chuyên gia
Xu hướng chuyển dịch ra khỏi vùng lõi trung tâm đô thị lớn như Tp.HCM đổ về khu vực vùng ven qua các tuyến cao tốc, hạ tầng trọng điểm sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản khu vực phía Nam trong thời gian tới. Đặc biệt, các khu vực ven biển lân cận Tp.HCM, di chuyển trong vài giờ lái xe, giá còn mềm, hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng không gian sống gần gũi thiên nhiên đang lọt vào "tầm ngắm" của các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, quỹ đất ven biển và xung quanh khu vực biển thường được quy hoạch cho quốc phòng, cảng biển, khu công nghiệp; phần còn lại phân bổ cho các dự án resort, du lịch nghỉ dưỡng, hoặc phát triển các dự án thương mại. Trước tình trạng quỹ đất ven biển khan hiếm, những ai sở hữu bất động sản ở các khu vực này thường ít chuyển nhượng lại, đặc biệt là với những dự án có pháp lý sở hữu lâu dài.
Để tìm kiếm cơ hội đối với loại hình bất động sản ven biển, đặc biệt là đất nền ven biển sở hữu lâu dài tại các thị trường kỳ cựu như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… là điều không dễ khi giá đất tại các khu vực này đã tăng cao rất khó để sở hữu. Nhiều nhà đầu tư đã chuyển mục tiêu đến những vùng đất mới với giá đất còn tương đối mềm và dư địa tăng giá còn lớn như La Gi, Bình Thuận.
Dẫu vậy, các chuyên gia cho rằng, nhìn nhận từ nay đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản sẽ chưa có nhiều thay đổi lớn. Nhà đầu tư thực hiện các giao dịch "lướt sóng", ngắn hạn sẽ không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn được kiểm soát dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh.
Tâm lý của nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn thích đầu tư ngắn hạn, lướt sóng mà quên mất rằng, muốn thu lợi nhuận cao từ bất động sản thì cần có thời gian phân tích kỹ lưỡng về thị trường trước khi "xuống tiền". Chính bởi vậy, để đảm bảo an toàn dòng vốn, các nhà đầu tư nên nhắm vào tầm nhìn trung hoặc dài hạn.
Đào Vũ (Tổng hợp)
