Tăng tốc phát triển NOXH
Kết quả triển khai NOXH đang bứt tốc, tiến tới hoàn thành kế hoạch xây dựng 100.000 căn NOXH trong năm 2025, và tạo thế, tạo đà cho mục tiêu Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021- 2030.
Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong thời gian qua, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm rồi dần phục hồi trong 2 năm trở lại đây, song cơ cấu sản phẩm lại ngày càng mất cân đối, đặc biệt là thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm rồi dần phục hồi trong 2 năm trở lại đây.
Cụ thể, nguồn cung nhà ở từng đạt mức gần 180.000 sản phẩm trong năm 2018, nhưng giảm xuống còn hơn 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Bắt đầu từ năm 2023, nguồn cung có tín hiệu phục hồi, với hơn 65.000 sản phẩm mới vào năm 2024, và riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã đạt 51.000 sản phẩm mới.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm lại ngày càng lệch pha. Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng/m2), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm, giảm lần lượt từ mức 19% và 33% năm 2019, chỉ còn 7% và 19% vào năm 2024. Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn kể từ năm 2023.
Bước tiến vượt bậc sau gần 3 năm thực hiện Đề án
Trước yêu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 338 phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Đặt ra mục tiêu vừa cấp bách, vừa đầy thách thức với cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, các địa phương và với cả các doanh nghiệp.
Theo đó, trước năm 2023, nguồn cung NOXH luôn trong tình trạng thiếu hụt, không thể đáp ứng nhu cầu thực tế của hàng triệu công nhân, người lao động đô thị và các đối tượng khác được hưởng chính sách về NOXH.
Tuy nhiên, chỉ trong vòng ba năm kể từ khi Đề án đi vào triển khai, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực.
Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn.
Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, lũy kế đến nay, cả nước có 692 dự án NOXH đang được triển khai với quy mô 633 nghìn 559 căn, trong đó 146 dự án hoàn thành, quy mô hơn 103 nghìn căn; 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô hơn 127 nghìn căn; 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô hơn 400 nghìn căn.
Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ NOXH.
Đáng chú ý, số lượng căn NOXH hoàn thành bứt tốc mạnh mẽ. Riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn NOXH. Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025, tuy nhiên, kết quả này bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022.
Đồng thời, 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng NOXH trong năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra.
Trong tổng số 250 dự án được khởi công vào ngày 19/8 vừa qua để chào mừng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh, cũng có tới 22 dự án NOXH.
Tốc độ triển khai Đề án nhanh hơn gấp nhiều lần so với giai đoạn trước nhờ hàng loạt các chính sách thúc đẩy phát triển NOXH từ sự quyết tâm từ Đảng, Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của các địa phương, doanh nghiệp trong việc đưa NOXH trở thành một phân khúc phát triển có chiến lược.
Trên cơ sở đó, VARS IRE cho rằng, tốc độ triển khai Đề án sẽ tiếp tục được duy trì, tiến tới hoàn thành kế hoạch xây dựng 100 nghìn căn NOXH trong năm 2025, và tạo thế, tạo đà cho mục tiêu Đề án đến năm 2030.
Thách thức vẫn còn hiện hữu
Tuy nhiên, theo VARS IRE đánh giá thị trường NOXH hiện vẫn đứng trước nhiều thách thức cần tháo gỡ để có thể bứt phá mạnh mẽ hơn.
Thứ nhất là vấn đề quỹ đất: nhiều địa phương bố trí chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thực tế, thậm chí đưa ra những vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, bệnh viện, trường học…, dẫn đến việc khai thác kém hiệu quả và không đáp ứng được mục tiêu an sinh.
Thứ hai là công tác khảo sát, đánh giá nhu cầu còn chưa sát, gây ra tình trạng "vừa thiếu, vừa ế" khi nguồn cung luôn thấp so với nhu cầu nhưng nhiều dự án lại khó bán do vướng thủ tục, vị trí bất tiện hoặc không phù hợp với đối tượng.
Thứ ba là hạn chế về khả năng tiếp cận thông tin, khi quy định khống chế chi phí marketing – bán hàng ở mức 2% khiến doanh nghiệp không đủ nguồn lực truyền thông tới đúng nhóm thụ hưởng.
Cuối cùng, tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng trái phép vẫn diễn ra, làm méo mó thị trường và cản trở người dân có nhu cầu thực sự tiếp cận.
Để khắc phục, VARS IRE kiến nghị cần xử lý trách nhiệm lãnh đạo địa phương chưa thực hiện đúng cam kết, rà soát nghĩa vụ bố trí 20% quỹ đất tại các dự án thương mại, hoàn thiện cơ chế khảo sát độc lập nhu cầu nhà ở, nới lỏng quy định về chi phí truyền thông.
Đồng thời tăng cường thanh tra, xử lý cả doanh nghiệp bán sai đối tượng và cá nhân chuyển nhượng trái phép; sau thời hạn 5 năm sở hữu, việc chuyển nhượng cần ưu tiên cho người đủ điều kiện, còn nếu bán cho đối tượng khác thì phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã được hưởng.
