Giá căn hộ đạt đỉnh và nguyên nhân đằng sau con số tăng giá
Thị trường căn hộ tại Tp.HCM đang tạo ra những cột mốc mới về giá bán nhà đất, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức. Báo cáo thị trường mới nhất của nhiều đơn vị nghiên cứu như DKRA; CBRE; Dat Xanh Services - FERI… cho thấy giá bình quân căn hộ mới trong vùng lõi Tp.HCM có những nơi đã đạt hơn 100 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, số liệu tổng hợp từ các báo cáo quốc tế ghi nhận một bức tranh tương tự: giá căn hộ tại Tp.HCM từng chạm đỉnh gần 120 triệu đồng/m² (khoảng 4.691 USD/m²) mức cao kỷ lục theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, tăng tới gần 28% so với cuối năm trước và khoảng 47% so với cùng kỳ năm trước đó.
Giá căn hộ leo thang nhanh, phân khúc giá thấp, bình dân không còn trên thị trường.
Xu hướng tăng giá này được nhiều chuyên gia nhìn nhận là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Chuyên gia bất động sản bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám Đốc R&D Dat Xanh Services nhận định, thị trường hiện nay dễ dàng nhận thấy nguồn cung – cầu mất cân đối rõ rệt.
Hầu hết dự án mới chào bán trong những quý (trong năm 2025) đều thuộc phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ và phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi thị trường chính.
Điều này đẩy mức giá trung bình bình quân toàn thị trường lên cao, bởi nhu cầu ở thực bị "dồn" vào các sản phẩm có mức giá trên trung bình, trong khi các sản phẩm "vừa túi tiền" ít ỏi và khó tiếp cận hơn.
Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, tổng kết năm 2025 tình hình giá bán căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở phân khúc trung cao cấp. Theo dữ liệu thị trường quý IV/2025 và quý I/2026, giá bán sơ cấp trung bình trên toàn Tp.HCM dao động khoảng 63 – 76 triệu đồng/m², tùy khu vực.
Hay theo báo cáo của Dat Xanh Services, tại khu vực Tp.Thủ Đức hay quận Bình Thạnh cũ, nhiều dự án căn hộ của các chủ đầu tư như Gamuda Land ghi nhận mức giá từ 90 – 120 triệu đồng/m².
"Rừng" căn hộ tại Thủ Đức, Bình Thạnh cũ, có giá cao và tăng theo từng năm.
Ghi nhận thực tế của Người Đưa Tin cho thấy, khu vực tuyến đường Mai Chí Thọ (Tp.Thủ Đức cũ) căn hộ chung cư do chủ đầu tư Malaysia đang xây dựng có giá vượt 85 – 110 triệu đồng/m².
Đặc biệt tại các khu đô thị mới gần Xa lộ Hà Nội, tuyến metro và Vành đai 3 những dự án chung cư cũ cùng có mức giá chào bán thứ cấp khoảng 45 - 70 triệu đồng/m3.
Một số dự án dọc trục Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 13 của các chủ đầu tư như Phú Đông Group; Bcons Group; Lê Phong Group; Vạn Xuân Group; cũng có giá tăng chóng mặt. Khảo sát tại khu vực trên cho thấy, từ đầu năm 2025 các dự án chỉ giao động ở mức 2,5 - 3 tỷ đồng/căn hộ (tuỳ diện tích), nhưng tới đầu năm 2026, mức giá được đẩy hơn 3 tỷ đồng, một số căn đã bàn giao có mức gần 4 tỷ đồng.
Bà Nguyễn Đình Hải My, Chuyên Gia NCTT, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định "Chi phí đầu tư một dự án căn hộ hiện nay không chỉ tính bằng giá đất mà còn bởi chi phí bảo lãnh ngân hàng, chi phí hoàn tất pháp lý, thi công và quỹ đất ngày càng khan hiếm. Điều này buộc chúng tôi phải cân đối để duy trì biên lợi nhuận, dẫn tới giá bán dự án khi mở bán thường cao hơn kỳ vọng trước đó."
Các yếu tố vĩ mô cũng tác động không nhỏ đến giá nhà. Mặc dù lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng nhích lên trong thời gian qua, tâm lý người mua vẫn tương đối tích cực khi thị trường tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch tăng ở nhiều phân khúc.
Người mua lo lắng về giá và bài toán giá nhà
Sự leo thang về giá nhà tại Tp.HCM đang đặt ra nhiều thách thức đối với người mua, nhất là các nhóm đối tượng mua để ở thực. Giữa những con số tăng giá, người mua đang phải tính đến bài toán khả năng chi trả trong dài hạn.
Chị Nguyễn Thanh Thảo (đang tìm mua căn hộ tại khu Đông Tp.HCM) chia sẻ với chúng tôi rằng việc tìm một căn hộ diện tích khoảng 60 – 70 m² với giá phù hợp không hề đơn giản. "Với mức thu nhập hiện tại, tôi phải cân nhắc kỹ giữa việc lựa chọn vị trí trung tâm và mức giá phải chăng hơn ở khu ven. Nếu giá tiếp tục tăng ở mức như hiện nay, nhiều người trẻ sẽ khó tiếp cận được nhà ở," chị Thảo nói. Quan điểm này phản ánh nỗi băn khoăn chung của nhiều người mua nhà tại Tp.HCM, nhất là sau chu kỳ tăng giá kéo dài.
Giá nhà leo thang đang là nỗi lo của người muốn an cư.
Có thể thấy, hiện nay chi phí đầu vào cho các dự án ngày càng cao là một trong những lý do chính khiến giá chào bán bị đẩy lên. Giá đất nền tại những vị trí thuận lợi đã tăng mạnh trong những năm gần đây, cộng với chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí vốn đều tăng, dẫn tới giá thành dự án bị đội lên.
Trong bối cảnh đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng "Để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía Nhà nước và doanh nghiệp. Trước hết, cải cách pháp lý và quy trình phê duyệt dự án để đẩy nhanh tiến độ mở bán và tăng nguồn cung là cần thiết, nhất là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền phân khúc mà hiện nay gần như "biến mất" khỏi thị trường chính.
Đồng thời, cơ chế ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp cần được đẩy mạnh, nhằm giảm gánh nặng cho người mua có thu nhập trung bình và thấp.
Về phía doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư lớn cho biết họ đang cân nhắc chiến lược đa dạng hóa sản phẩm, mở rộng ra các dự án ở các khu vực vệ tinh quanh Tp.HCM để tìm nguồn cung giá thấp hơn.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group.
Theo ông Phúc, hiện nay, các doanh nghiệp đang nghiên cứu một dự án căn hộ ở khu vực sát ranh hành phố với mục tiêu giá bán thấp hơn so với mức trung bình thị trường.
Ngoài ra, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho rằng, doanh nghiệp phải giảm kỳ vọng vào lợi nhuận sản phẩm, nhưng vẫn đảm bảo đúng chất lượng. Thì giá nhà bán ra thị trường mới có thể thấp và ổn định.
"Mặc dù thiết lập các chi phí tối đa thì giá nhà hiện nay rất khó giảm sâu, hoặc dự án mới sẽ có giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn sẽ tăng theo lũy tiến từng giai đoạn. Chính vì vậy, người trẻ, người có nhu cầu ở thực cần có nhưng phương án tài chính, cân đối lựa chọn để tránh việc càng về nhiều năm giá nhà càng tăng hơn" ông Phúc chia sẻ.
Ông Vũ Thư Viện, Tổng giám đốc Công ty TNHH An Phúc REALTY cho rằng "Để thu hút khách hàng ở mức giá "vừa phải hơn", các dự án cần kèm theo giải pháp hỗ trợ tài chính như lãi suất vay ưu đãi, thời gian trả nợ linh hoạt và phí dịch vụ quản lý hợp lý hơn cho cư dân, thay vì chỉ dựa vào vị trí hay thương hiệu chủ đầu tư. Như vậy, sẽ đảm bảo cho khách hàng về sản phẩm cũng như quá trình thanh toán…".
Phùng Sơn
