UBND Tp.Hà Nội vừa ban hành Kế hoạch 349/KH-UBND về xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả tại 12 dự án nhà ở liên quan đến các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Mường Thanh. Thành phố yêu cầu rà soát cụ thể hồ sơ pháp lý, hiện trạng từng công trình, tầng và căn hộ, đồng thời tính toán phương án xử lý gắn với quyền lợi và chỗ ở của người dân bị ảnh hưởng.
Mong được ở lại nơi đã ổn định cuộc sống
Liên quan đến kế hoạch của thành phố, điều cư dân HH Linh Đàm mong muốn nhất là được tiếp tục ổn định cuộc sống tại nơi đã gắn bó nhiều năm, đồng thời được giải quyết các quyền lợi pháp lý, đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận.
Trao đổi với Người Đưa Tin, chị Đỗ Huyền - cư dân toà HH1C cho biết gia đình mua căn hộ từ năm 2014, khi dự án mới thi công phần móng, với giá khoảng 1,2 tỷ đồng.
Thời điểm đó, gia đình chị không biết dự án có những vấn đề về pháp lý, hợp đồng mua bán cũng thể hiện cam kết thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.
"Ngay từ lúc mua, tôi không hề biết dự án bị sai phạm, cũng không biết việc sẽ không được cấp sổ. Trong hợp đồng mua bán nhà có hứa hẹn cấp sổ", chị Huyền nói.
Câu chuyện tương tự cũng được anh Phạm Văn Đức - cư dân sinh sống tại toà HH4B chia sẻ. Gia đình anh từng vay ngân hàng theo chương trình hỗ trợ nhà ở của Nhà nước để mua căn hộ và đến nay khoản vay vẫn chưa trả hết. Việc được ngân hàng cho vay khiến người mua tại thời điểm đó càng tin tưởng vào tính chính thống của dự án.
Trong khi nghĩa vụ tài chính vẫn được thực hiện, quyền lợi quan trọng của người mua là sổ hồng lại chưa được giải quyết. Anh Đức cho biết cư dân đã nhiều lần kiến nghị về việc cấp sổ hồng, trong đó năm 2019, cư dân quá bức xúc từng phải căng băng rôn đề nghị Chủ đầu tư và các cấp chính quyền quan tâm để được giải quyết.
Dù các vấn đề liên quan đến dự án đã được cơ quan chức năng kiểm tra, rà soát và yêu cầu khắc phục, đến nay cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Cư dân HH Linh Đàm mong muốn nhất là được tiếp tục ổn định cuộc sống tại nơi đã gắn bó nhiều năm (Ảnh: Hữu Thắng).
Anh Đức cho rằng việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư cần được tách bạch với quyền lợi của những người đã mua nhà và sinh sống ổn định tại đây.
"Việc sai phạm của chủ đầu tư thì cơ quan quản lý Nhà nước xử lý, nhưng phải đảm bảo lợi ích cuối cùng của người dân. Không thể bắt sai phạm của chủ đầu tư mà người dân cũng phải gánh", anh nói.
Theo anh Đức, sau nhiều năm sinh sống, mỗi gia đình đã hình thành một cuộc sống ổn định với các mối quan hệ tại địa bàn, nên việc di dời không đơn thuần là đổi một căn hộ lấy một căn hộ khác.
Nay với kế hoạch 349 của Thành phố, cư dân bày tỏ nguyện vọng duy nhất là được Chính quyền quan tâm, tạo điều kiện ổn định an cư tại chỗ, tránh các xáo trộn đảo lộn cuộc sống gia đình, học hành của con cái - đặc biệt với số lượng hàng vạn trẻ em đang theo học quanh phường Hoàng Liệt - và cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Việc xử lý các sai phạm của chủ đầu tư và các bên liên quan, thực hiện theo quy định của Pháp luật, xem xét đến yếu tố an sinh đảm bảo tối đa chỗ ở cho người dân chung cư HH Linh Đàm.
Cùng với đó, cư dân mong muốn được tham gia góp ý trước khi phương án xử lý chính thức được chốt. Với họ, đây không chỉ là câu chuyện xử lý những tồn tại của một dự án, mà còn liên quan trực tiếp đến tài sản và cuộc sống của hàng nghìn gia đình đã sinh sống tại đây nhiều năm.
Cẩn trọng các lớp kiểm tra pháp lý trước khi mua nhà
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thị Quỳnh (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội) cho rằng việc Hà Nội xử lý các vi phạm tại các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh là vấn đề phức tạp, bởi phải đồng thời bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và quyền lợi của những người đã mua nhà, nhận bàn giao, sinh sống ổn định trong thời gian dài.
Theo luật sư, cần phân định rõ trách nhiệm của chủ thể vi phạm với quyền lợi của người mua nhà. Không nên để người mua ngay tình phải gánh toàn bộ hậu quả pháp lý và kinh tế từ sai phạm của chủ đầu tư.
Việc rà soát vì vậy cần thực hiện theo từng dự án, từng khối nhà, thậm chí từng nhóm căn hộ để xác định phần nào phù hợp hồ sơ, phần nào vi phạm và khả năng khắc phục.
Đối với các trường hợp xây vượt tầng, tăng diện tích, thay đổi công năng hoặc chuyển diện tích kỹ thuật, thương mại, sinh hoạt cộng đồng thành căn hộ, cần đối chiếu với quy hoạch, giấy phép xây dựng, thiết kế và hồ sơ nghiệm thu.
Không phải mọi sai khác so với hồ sơ ban đầu đều mặc nhiên phải xử lý theo cùng một phương án; cần đánh giá tính chất, mức độ vi phạm, khả năng khắc phục cũng như các yêu cầu về an toàn và phòng cháy, chữa cháy.
Luật sư Nguyễn Thị Quỳnh (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội) khuyến nghị người mua không nên chỉ kiểm tra pháp lý chung của dự án mà phải kiểm tra chính căn hộ dự định mua.
Một vấn đề được cư dân đặc biệt quan tâm là việc chậm cấp Giấy chứng nhận. Luật sư cho rằng việc cấp sổ không chỉ phụ thuộc vào việc người dân đã thanh toán và nhận bàn giao căn hộ mà còn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của dự án và chính căn hộ.
Tuy nhiên, không nên vì một dự án có vi phạm mà mặc nhiên cho rằng toàn bộ căn hộ đều không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Với những người mua không biết căn hộ có vấn đề pháp lý, quyền lợi của họ cần được xem xét riêng.
Nếu người dân giao dịch dựa trên thông tin do chủ đầu tư cung cấp và không có điều kiện hợp lý để biết về sai phạm, việc xử lý chủ đầu tư không đồng nghĩa đương nhiên với việc tước bỏ quyền tài sản của người mua. Trường hợp quyền lợi bị ảnh hưởng, cần xác định trách nhiệm bồi thường, hoàn trả hoặc các biện pháp bảo đảm quyền lợi phù hợp.
Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ, bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm nếu có căn cứ từ hợp đồng và pháp luật. Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường. Riêng trách nhiệm hình sự chỉ được đặt ra khi có đầy đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm và căn cứ từ cơ quan tiến hành tố tụng.
Theo luật sư, khó nhất với Hà Nội là tìm được điểm cân bằng giữa xử lý sai phạm và bảo đảm an sinh cho người dân. Phần nào có thể khắc phục, điều chỉnh thì cần nghiên cứu tháo gỡ; phần nào bắt buộc phải xử lý thì phải xử lý, đồng thời xác định rõ trách nhiệm tài chính, bồi thường và phương án chỗ ở cho người bị ảnh hưởng. Mục tiêu là xử lý sai phạm nhưng không chuyển toàn bộ hậu quả sang người mua nhà.
Từ câu chuyện này, luật sư khuyến nghị người mua không nên chỉ kiểm tra pháp lý chung của dự án mà phải kiểm tra chính căn hộ dự định mua từ vị trí, diện tích, công năng đến hồ sơ xây dựng và điều kiện được đưa vào kinh doanh.
Với căn hộ chưa có Giấy chứng nhận, cần tìm hiểu rõ nguyên nhân bởi việc chậm cấp sổ do thủ tục của chủ đầu tư và việc căn hộ có vấn đề về pháp lý là hai mức độ rủi ro hoàn toàn khác nhau.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cũng cần thận trọng với các khoản đặt cọc, giữ chỗ, hợp tác đầu tư hoặc góp vốn khi sản phẩm chưa đủ điều kiện giao dịch; đồng thời kiểm tra cụ thể hồ sơ bảo lãnh ngân hàng thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo.
"Đừng mua căn hộ chỉ bằng niềm tin vào lời giới thiệu; hãy mua trên cơ sở hồ sơ pháp lý có thể kiểm chứng để tránh tình trạng "vô gia cư trên giấy"", luật sư khuyến nghị, đồng thời cho rằng chi phí kiểm tra pháp lý trước giao dịch luôn thấp hơn nhiều so với rủi ro phải giải quyết tranh chấp sau khi đã bỏ tiền mua nhà.
