Chuyên gia Savills: Xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng

Trần Thị Tú Anh
Thứ 5, 16/03/2023 | 14:59
Hiện nay, yếu tố thị trường chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất, giá đất sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm thấp hơn 60% giá thị trường.

Trong đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các vấn đề được tập trung lấy ý kiến xoay quanh việc bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, bồi thường giải phóng mặt bằng, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hướng tới quy trình minh bạch hơn, mang lại hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Bà Nguyễn Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội cho rằng, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả.

Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “hai giá” gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.  

Trong khi đó, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS) là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép.” 

Theo bà Vân, nếu việc áp dụng bảng giá đất Nhà Nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/ cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Do đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này. 

Bất động sản - Chuyên gia Savills: Xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng

Hiện nay, có hai vướng mắc liên quan đến xác định giá đất (Ảnh: Hữu Thắng).

Các vướng mắc liên quan đến xác định giá đất xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý. 

Vướng mắc thứ hai đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản. Các doanh nghiệp này cần cơ quan Nhà Nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan. 

Có thể thấy hiện tại, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỉ lệ hấp thụ, tỉ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.  

Bà Vân cho biết, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. 

Thực tế cho thấy, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.  

Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.  

Bà Vân nhấn mạnh, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả.

HoREA đề xuất ứng dụng AI, Chat GPT hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất

Thứ 5, 16/03/2023 | 11:01
Theo HoREA, đến khi xây dựng được AI, Chat GPT thì hai ứng dụng này sẽ thay con người thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát chỉ số đất tại một khu vực bất kỳ

Hạ giá đất trong cơ cấu tổng giá trị dự án sẽ giúp hạ giá bất động sản

Thứ 6, 10/03/2023 | 20:17
Chủ tịch VnDirect cho rằng giá bất động sản trên thị trường cao do giá đất chiếm phần lớn tổng giá trị dự án, trong khi đó tỉ lệ này ở nước ngoài chỉ khoảng 10-20%.

Luật Đất đai (sửa đổi) cần tăng tính khách quan của định giá đất

Thứ 4, 01/03/2023 | 13:56
Ban soạn thảo cần rà soát giảm bớt thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất để tăng tính dân chủ và độc lập tương đối của Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

Quy hoạch đã sai thì rất khó xử, để lại hậu quả khôn lường

Thứ 3, 28/02/2023 | 14:03
Thực tế, hiện nay đang làm ngược giữa khái niệm quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy, vấn đề sắp tới cần được làm rõ là mối quan hệ giữa quy hoạch và kế hoạch.
Cùng tác giả

VN-Index vượt mốc 1.100 điểm, tâm điểm "gom" cổ phiếu chứng khoán

Thứ 3, 06/06/2023 | 16:57
Nhóm chứng khoán dẫn đầu trong phiên giao dịch 6/6 đã kéo dòng tiền vào ấn tượng. Điểm sáng thuộc về VND khi khớp lệnh cao nhất thị trường với 52,2 triệu đơn vị.

Sẽ quy định rõ phạm vi hoạt động của các công ty chứng khoán

Thứ 3, 06/06/2023 | 16:09
5 giải pháp được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đưa ra để đảm bảo sự vận hành liên tục, thúc đẩy thị trường chứng khoán phát triển bền vững, an toàn, minh bạch.

Khối ngoại bán ròng gần 150 tỷ đồng trong phiên đầu tuần, tâm điểm VNM

Thứ 2, 05/06/2023 | 16:59
Trong khi thị trường khởi sắc, khối ngoại lại tiếp đà bán ròng 149 tỷ đồng trên toàn thị trường, trong đó mã VNM bị bán ròng mạnh nhất với quy mô 97,3 tỷ đồng.

Đã xác định được khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản

Chủ nhật, 04/06/2023 | 07:07
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thể chế và thực thi là "điểm nghẽn" tại các dự án bất động sản. Hiện các vướng mắc về mặt thể chế cơ bản đã được giải quyết.

Bộ Xây dựng: Mua bán nhà ở xã hội không đúng sẽ bị thu hồi

Thứ 7, 03/06/2023 | 19:08
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sẽ cương quyết phát hiện những trường hợp mua nhà ở xã hội, nếu không đúng đối tượng phải thu hồi hồ sơ.
Cùng chuyên mục

Lâm Đồng: Thẩm định điều chỉnh dự án Đại Tùng Lâm Hoa Sen

Thứ 3, 06/06/2023 | 20:30
Sở TN&MT tỉnh Lâm Đồng vừa có ý kiến về hồ sơ đất đai, ranh giới và những nội dung thẩm định điều chỉnh dự án Đại Tùng Lâm Hoa Sen tại huyện Đạ Huoai.

Bị điều tra nhiều sai phạm, chủ đầu tư vẫn xin thi công dự án

Thứ 3, 06/06/2023 | 11:00
Công ty STO gửi đơn xin UBND tỉnh Quảng Nam cho phép tiếp tục thực hiện dự án Khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại KCN Điện Nam - Điện Ngọc…

Lâm Đồng thanh tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ 2, 05/06/2023 | 15:00
Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng sẽ thanh tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2020 - 2022.

Sau 7 năm quy hoạch, công viên Chu Văn An vẫn ngổn ngang toàn rác thải

Thứ 2, 05/06/2023 | 14:06
Công viên Chu Văn An (huyện Thanh Trì, Tp.Hà Nội) đến nay vẫn chỉ là một bãi cỏ rộng lớn, ngổn ngang, là nơi tập trung rác thải, phế liệu... sau 7 năm quy hoạch.

Chung cư sắp sập mà chưa di dời được dân, hậu quả ai chịu trách nhiệm?

Thứ 2, 05/06/2023 | 12:24
Đây là một trong những câu hỏi được đặt ra trong báo cáo thẩm tra xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội tiến hành thảo luận trong sáng 5/6.
     
Nổi bật trong ngày

Lâm Đồng thanh tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ 2, 05/06/2023 | 15:00
Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng sẽ thanh tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2020 - 2022.

Chung cư sắp sập mà chưa di dời được dân, hậu quả ai chịu trách nhiệm?

Thứ 2, 05/06/2023 | 12:24
Đây là một trong những câu hỏi được đặt ra trong báo cáo thẩm tra xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội tiến hành thảo luận trong sáng 5/6.

Sau 7 năm quy hoạch, công viên Chu Văn An vẫn ngổn ngang toàn rác thải

Thứ 2, 05/06/2023 | 14:06
Công viên Chu Văn An (huyện Thanh Trì, Tp.Hà Nội) đến nay vẫn chỉ là một bãi cỏ rộng lớn, ngổn ngang, là nơi tập trung rác thải, phế liệu... sau 7 năm quy hoạch.

Thị trường nội địa: "Điểm tựa" vững chắc khi xuất khẩu gặp khó

Thứ 3, 06/06/2023 | 07:00
Trong bối cảnh thị trường xuất khẩu gặp khó thì đầu tư trở lại để khai thác sức mua từ thị trường trong nước với 100 triệu dân là đường tiến cho nhiều doanh nghiệp.

Giá vàng 5/6: Giá vàng thế giới giảm nhẹ, trong nước "bất động"

Thứ 2, 05/06/2023 | 09:52
Giá vàng thế giới sáng 5/6 giảm nhẹ 1 USD/ounce, xuống còn 1.946 USD/oucne sau đà tăng vọt vào đầu ngày lên 1.950 USD/ounce.